成年後見人として不動産の売却を任される機会がある弁護士・司法書士・行政書士の皆さまへ。
判断能力が低下した高齢者や障がいのある方の財産を守るうえで、不動産売却は非常に重要な責務のひとつです。
しかし、いざ売却となると、
- 買い手がなかなか見つからない
- 物件の状態が悪く、売れる見込みが薄い
- 遠方で現地の状況が把握しにくい
- 裁判所の許可が必要で時間の制約がある
など、成年後見人ならではの課題に直面するケースも少なくありません。
この記事では、そんな課題を乗り越えるために、不動産会社との連携がいかに効果的か、実務に基づいてわかりやすく解説します。
併せて、当相談室で実際にご依頼いただいた後見案件の解決事例もご紹介します。
成年後見人が不動産売却に関与する主なケース
成年後見制度の利用が広がる中、後見人が関わる不動産売却は年々増加傾向にあります。以下は代表的なケースです。
- 被後見人が施設入所するため、自宅を売却して資金を捻出したい
- 空き家状態の不動産を長期間保有するリスクを避けるため、処分を検討している
- 維持管理が難しく、税金や修繕費の負担が大きいため売却したい
- 相続を見据え、適切な時期に資産整理をしたい
このような場面で、後見人には財産管理責任があり、売却の判断と実行において慎重さと確実性が求められます。
成年後見人が売却を進めるうえでの注意点
- 家庭裁判所の許可が必要
原則として、成年後見人による不動産の売却には裁判所の許可が必要です。事前の計画書や資料提出が求められます。 - 価格の妥当性の証明
市場価格に見合った売却であることを示すために、査定書や売買比較事例の提示が必要です。 - 売却活動の透明性
後見人としての立場から、広く買い手を募る姿勢や報告書の作成が求められることもあります。
このような要件を満たすには、信頼できる不動産会社と協力し、透明性・迅速性・適正価格を意識した売却活動を行うことが重要です。
不動産会社の活用が有効な理由
① 地域事情に詳しい
地方や郊外の物件は「売れにくい」とされがちですが、地域の流通やネットワークを熟知した不動産会社であれば、地元の業者や顧客とマッチングできる可能性が高くなります。
② 書類・手続きのサポートが得られる
後見人業務は煩雑な書類作成や手続きが伴います。不動産会社が間に入ることで、査定書・契約書・登記関連の準備がスムーズになり、裁判所への報告にも対応しやすくなります。
③ 売却戦略の提案が受けられる
築年数が古い、土地が狭い、立地が悪い。そうした難しい条件でも、不動産会社は買取・再活用・投資向け販売など、複数の売却戦略を提案できます。
実際の解決事例（成年後見案件）
ここでは、不動産あんしん相談室で実際に対応させていただいた成年後見人からのご依頼事例を2件ご紹介します。
事例①：地方の安価な不動産、半年で売却に成功
ご依頼者：弁護士（成年後見人）
対象物件：地方の土地＋築古の建物
80代の女性が所有する地方の安価な不動産。弁護士の先生より「売却にかなり時間がかかるだろう」と懸念をいただきましたが、当相談室では半年間、地元ネットワークを活用した販売活動を継続。
結果、地元業者様とのマッチングに成功し、半年で成約に至りました。
事例②：売れ残り物件を、直接買取でスピード解決
ご依頼者：弁護士（成年後見人）
対象物件：田舎の古家付き土地
半年間他社で販売を続けても買い手がつかず、弁護士の先生がご相談に来られました。現地調査のうえ、当相談室で直接買取を決定。
再販の可能性や活用プランも踏まえたうえで、後見人としての責任を果たせる形で不動産処分が完了しました。
このように、売却が難しいとされる不動産でも、適切な方法をとれば後見人としての責務を果たすことが可能です。
「成年後見人×不動産売却」の事例公開中
当相談室では、これまで弁護士・司法書士・行政書士の皆さまから、以下のようなご依頼を多数いただいており、その一部を公式ホームページにて公開しております。
- 成年後見
- 相続財産清算
- 破産管財 など
法律家と連携した不動産売却の事例を、ぜひ実務の参考としてご覧ください。
【事例一覧はこちら】
まとめ｜責任ある不動産売却に、不動産会社の専門力を
成年後見制度における不動産売却は、法的責任と経済的合理性のバランスが求められる難しい業務です。
不動産会社と連携することで、
- 適切な価格査定と資料提供
- 裁判所対応を見越した準備
- 売却に至るまでのスピード感ある対応
- 売れにくい物件でも可能性を広げる提案力
といった多くのメリットが得られます。
当相談室では、成年後見人の皆さまが安心して任せられるパートナーとして、誠実で確実な対応を心がけております。
不動産の状態や地域にかかわらず、まずはお気軽にご相談ください。
弁護士の先生へのお知らせ
当相談室では、私たちと一緒に不動産トラブルの解決にあたっていただける弁護士の先生を募集しております。連携いただける先生は無料でホームページへの掲載も行っておりますので、お気軽にご連絡ください。
またInstagramでの発信にも力を入れており、現在3,500名ほどの方にフォローいただいております。
https://www.instagram.com/earth_consulting_office/
SNSからのお問い合わせが増え、全国各地で弁護士の先生を探しているお客様が増えていますので、困っている方の選択肢を増やす為にも、一緒に不動産トラブルの解決にあたっていただけますと幸いです。
居住用不動産は家庭裁判所の許可を得てから処分する
成年被後見人の居住用不動産には、現在住んでいる家だけでなく、施設入所前に住んでいた家や将来戻る可能性がある家が含まれる場合があります。売却、賃貸借の解除、抵当権設定、建物の取壊し等には家庭裁判所の許可が必要で、許可なく処分した場合は無効となります。
制度の概要は裁判所「居住用不動産の処分についての許可」をご確認ください。
| 準備資料 | 確認目的 |
|---|---|
| 査定書・価格根拠 | 売却条件の相当性 |
| 売買契約案・費用明細 | 手取りと本人の利益 |
| 施設費・生活費等の資料 | 処分の必要性 |
| 登記事項証明書・物件資料 | 権利関係と物件状況 |
価格だけでなく本人の利益と売却後の生活を説明する
早く売ることだけを目的にせず、本人の住まい、介護費用、維持管理負担、親族との利益相反を確認します。後見人と本人が共同相続人である場合などは、特別代理人等が必要になることもあるため、担当専門家と家庭裁判所へ確認してください。
不動産あんしん相談室では、査定・販売方法・必要期間を整理し、後見人や弁護士・司法書士等と連携します。認知症の親の不動産売却も確認のうえ、無料相談をご利用ください。
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