共有名義の相続不動産に注意！実家を分ける前に知るべきリスクと解決法

相続で実家を兄弟姉妹の共有名義にすると、「公平に分けられる」と考える方は少なくありません。しかし実際には、売却・賃貸・建替え・修繕など、多くの場面で共有者全員（または持分割合）の同意が必要となり、身動きが取れなくなるケースが数多くあります。

さらに年月が経つと、共有者が亡くなり、その持分が子どもや孫へ相続されることで、権利関係はますます複雑になります。

不動産あんしん相談室では、「もっと早く相談していれば…」というご相談を数多く受けています。

この記事では、共有名義のリスクと解決方法を、実際の相談事例を交えながら分かりやすく解説します。

共有名義と単独名義の違い

比較項目	共有名義	単独名義
売却	共有者全員の同意が必要	所有者だけで判断できる
賃貸	持分割合による同意が必要	自由に決定できる
修繕・建替え	共有者との協議が必要	所有者が判断できる
相続	さらに共有者が増える可能性	比較的整理しやすい
トラブル	発生しやすい	少ない

「公平だから共有名義」という考えは、将来の自由を失う可能性があることを知っておく必要があります。

共有名義で起こりやすい3つのリスク

① 売りたくても売れない

共有者の一人でも反対すると売却できないケースがあります。

「空き家だから売却したい」
「固定資産税だけ払い続けている」

そんな状況でも、共有者全員が同意しなければ進められません。

② お金だけかかる

空き家を所有しているだけでも、

など維持費が発生します。

利用できないのに支払いだけ続くケースも少なくありません。

③ 子ども・孫まで共有者になる

最初は兄弟3人だった共有者が、10年後・20年後には、甥・姪・配偶者・孫まで権利が広がるケースがあります。

こうなると全員の意思確認だけでも非常に困難になります。

実際の相談事例

相談事例① 売却したい人と残したい人で対立

相談内容

兄は売却希望。妹は思い出があるため反対。

問題点

売却できず空き家だけが残った。

解決方法

不動産査定を行い第三者を交えて話し合い。

結果

換価分割で全員が納得。

担当者コメント

感情だけでは解決しません。査定額という客観的な数字があることで話し合いが進みました。

相談事例② 甥・姪との共有になったケース

相談内容

兄が亡くなり甥2人が共有者になった。

問題点

連絡が取りづらくなり売却できない。

解決方法

持分売買を提案し共有状態を解消。

結果

単独名義となり売却できた。

担当者コメント

共有者が増えるほど解決は難しくなります。

相談事例③ 空き家を10年間放置

相談内容

誰も住まないまま放置。

問題点

固定資産税・修繕費だけで年間50万円近い負担。

解決方法

売却して現金化。

結果

維持費がなくなり相続トラブルも解決。

担当者コメント

空き家は放置期間が長いほど価値が下がる傾向があります。

失敗事例

「兄弟仲が良いから大丈夫」と思っていたケース

相続時は兄弟3人とも仲が良く、「とりあえず共有名義にしよう」という結論になりました。しかし10年後、

生活環境が変わり、売却にも修繕にも全員の同意が取れなくなりました。

共有名義を解消する3つの方法

方法	特徴	向いているケース
代償分割	一人が取得し他の相続人へ現金を支払う	実家を残したい
換価分割	売却して現金を分ける	公平に分けたい
共有物分割請求	裁判所で共有を解消する	話し合いがまとまらない

専門家コメント

共有名義は「その場では平等」に見えます。しかし私たちが現場で見ているのは、10年後・20年後に家族関係が変わり、解決できなくなるケースです。

実家は「家族の思い出」である一方、「資産」でもあります。感情だけではなく、将来の相続・介護・空き家問題まで考えて判断することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1 共有名義は何人までできますか？

人数制限はありませんが、多いほど管理が難しくなります。

Q2 自分の持分だけ売れますか？

売却は可能ですが、一般市場では買い手が限られます。

Q3 他の共有者が連絡をくれません。

共有物分割請求など法的手続きが必要になる場合があります。

Q4 固定資産税は誰が払いますか？

持分割合に応じて負担するのが原則です。

Q5 勝手に貸すことはできますか？

共有者の同意が必要になる場合があります。

Q6 認知症になるとどうなりますか？

成年後見制度が必要になる可能性があります。

Q7 相続前でも相談できますか？

もちろん可能です。

Q8 空き家のままでも問題ありませんか？

維持費や老朽化、近隣トラブルのリスクがあります。

Q9 共有名義を単独名義にできますか？

共有者全員の合意があれば可能です。

Q10 全国対応していますか？

はい。不動産あんしん相談室では全国対応しています。

まとめ

共有名義は、「公平だから安心」というイメージとは裏腹に、将来の売却・相続・空き家管理に大きなリスクを抱える可能性があります。もし、

というお悩みがありましたら、お早めにご相談ください。

不動産あんしん相談室では、共有名義・相続・空き家・借地権・住宅ローン・競売など、不動産トラブル全般について全国対応しています。法律と不動産の両面から、ご家族にとって最適な解決方法をご提案いたします。

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