相続した賃貸物件で家賃滞納が発覚したら？相続人が確認すること

突然、賃貸物件の貸主という立場を引き継ぎ、戸惑っている方は少なくありません。

家賃の滞納が見つかると、早く退去してもらわなければと焦りがちです。しかし、事情を確認しないまま鍵を交換したり、荷物を動かしたりすることは避ける必要があります。

大切なのは、入居者を責めることから始めず、契約・入金・連絡履歴を整理して、回収、合意、売却などの選択肢を順番に検討することです。この記事では、相続した賃貸物件で家賃滞納が判明したときの確認事項と相談の進め方を解説します。

相続後に家賃滞納が分かったら最初に確認すること

まずは「いつから、いくら滞納しているか」を客観的な資料で確認します。親から聞いていた内容と実際の入金状況が違うこともあるため、推測だけで入居者へ連絡しないことが大切です。

確認項目	確認する資料・理由
不動産の名義	登記事項証明書で所有者と抵当権を確認します
相続人と遺産分割	誰が貸主の立場を承継するのかを整理します
賃貸借契約	契約書で賃料、支払日、保証人、解除条項を確認します
入金履歴	通帳や管理明細で滞納月と金額を特定します
督促・合意の履歴	手紙、メール、メモから支払猶予などの約束を確認します
保証会社	代位弁済や事故報告の期限、必要書類を確認します
敷金・保証金	預かり額と保管状況を確認します
入居者の現況	実際に居住している人や連絡先が契約時と同じかを確認します

契約書が見つからない場合も、直ちに契約がないとは判断できません。確定申告書、家賃管理表、保証会社や管理会社からの郵便物も手掛かりになります。資料が不十分なら、分からない点を一覧にするところから始めましょう。

相続人がすぐに家賃を請求してよいのか

賃貸物件の所有者が亡くなった後は、相続関係や遺産分割の状況により、誰が賃料を受け取り、入居者への窓口になるのかを整理する必要があります。

2024年4月から相続登記は義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内など、状況に応じた期限があります。登記や遺産分割が未整理の場合は、司法書士や弁護士へ確認してください。制度の概要は政府広報オンラインの相続登記案内でも確認できます。

入居者へ連絡する際は、相続が発生したこと、新しい窓口、確認中の事項を丁寧に伝えます。

家賃滞納があっても、すぐに契約解除・退去とは限りません

家賃の未払いは重要な問題ですが、滞納があれば直ちに契約を解除できる、と一律に判断することはできません。滞納期間や金額、これまでの支払状況、督促の有無、当事者間の信頼関係など、個別事情の確認が必要です。

また、契約解除と建物の明渡しは別の手続になる場合があります。裁判所は、建物明渡しについて民事調停や訴訟の書式を案内しており、判決などに従った明渡しが行われない場合には、さらに執行手続が必要になることがあります。

契約解除、明渡し請求、強制執行などの法的対応は、不動産会社が代理することはできません。必要性がある場合は、弁護士へ相談します。

してはいけない対応

こうした対応は紛争を複雑にする可能性があります。連絡が取れない、部屋の使用状況が心配という場合も、先に弁護士や管理の専門家へ相談し、適切な確認方法を選びましょう。

家賃滞納がある物件の主な選択肢

支払状況を確認し、分割払いなどを話し合う

一時的な収入減や振込先変更の行き違いなど、事情によっては支払計画について合意できる場合があります。合意内容は、金額、支払日、今後滞納した場合の扱いを曖昧にせず、必要に応じて弁護士へ文書内容を確認してもらいます。

保証会社や連帯保証人へ確認する

家賃保証契約があれば、契約に沿って保証会社へ事故報告や請求を行える場合があります。ただし、通知期限や対象範囲は契約ごとに異なります。親がすでに手続きをしていた可能性も含め、二重請求にならないよう履歴を確認します。

法的手続きを弁護士へ相談する

話し合いが難しい、滞納が長期化している、連絡が取れない場合は、催告、契約解除、明渡しや未払賃料の請求について弁護士へ相談します。見通しや費用、期間を確認し、物件の価値や家族の意向も含めて判断します。

滞納状況を開示して売却を検討する

家賃滞納がある賃貸物件でも、売却の相談や査定は可能です。入居者との契約を引き継ぐオーナーチェンジ売却が候補になる場合があります。ただし、滞納や紛争の状況は買主の判断に影響するため、事実を正確に開示する必要があります。

売却する場合に確認したい価格と費用

賃貸中の物件は、空室の住宅と同じ基準だけで価格が決まるわけではありません。家賃収入、想定利回り、滞納状況、契約条件、修繕の必要性、入居期間などが査定材料になります。

売却を検討するときは、査定額だけでなく、住宅ローンや抵当権、仲介手数料、登記費用、税金、未収家賃、敷金の承継関係なども含め、手取り額の見込みを整理します。税務については税理士、登記については司法書士へ個別に確認してください。

売却すると決める前の査定でも構いません。「法的手続きを続ける場合」と「現状で売却する場合」を比較すると、家族として選びやすくなります。

相談前に用意すると整理しやすい資料

すべて揃っていなくても問題ありません。「契約書が見つからない」「滞納期間が分からない」という情報も、次に何を調べるべきか判断する材料になります。

不動産あんしん相談室へ相談した後の流れ

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よくあるご質問

家賃を何か月滞納したら契約解除できますか？

月数だけで一律に決まるものではありません。滞納額、これまでの支払状況、督促や合意の経緯などを踏まえた個別判断が必要です。契約解除や明渡しを検討する場合は、自己判断で通知する前に契約書と証拠を整理し、弁護士へ相談してください。

契約書がなくても滞納家賃を請求できますか？

契約書が見つからなくても、通帳の入金履歴、確定申告書、当事者間のメールなどから賃貸借の内容を確認できる場合があります。ただし、賃料額や支払条件に争いがあると判断が難しくなります。資料を集め、請求方法は弁護士へ確認しましょう。

入居者と連絡が取れない場合、部屋へ入れますか？

連絡が取れないことだけを理由に、無断で室内へ入ったり鍵を交換したりするのは避けてください。安否や建物の安全が心配な場合も、警察、管理会社、保証会社、弁護士などへ状況を伝え、適切な確認方法を選ぶ必要があります。

滞納家賃があるまま物件を売却できますか？

査定や売却を検討できる場合があります。買主へ賃貸借関係を引き継ぐ場合、滞納額、督促状況、敷金、保証会社の利用などを正確に整理・開示することが重要です。物件と契約の状況によって条件が異なるため、早い段階で相談してください。

相続登記が終わっていなくても相談できますか？

相談や資料整理、査定の検討は可能です。実際の売却には、誰が不動産を取得するのかを定め、相続登記など必要な手続きを進めることになります。相続人が多い、話し合いがまとまらない場合は、司法書士や弁護士との連携も検討します。

まとめ｜滞納の事実と契約を整理してから対応を選びましょう

相続した賃貸物件で家賃滞納が見つかっても、最初から退去や売却の一つに決める必要はありません。まずは不動産の名義、相続人、契約書、入金履歴、保証会社、督促や合意の記録を確認します。

そのうえで、支払についての話し合い、保証契約の利用、弁護士への相談、賃貸中のままの売却などを比較します。無断で鍵を交換したり、荷物を処分したりせず、法的な対応は専門家へ確認することが大切です。

何から調べればよいか分からない段階でも、資料と選択肢の整理から始められます。ご家族だけで抱え込まず、不動産と法律の役割を分けながら進めていきましょう。

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