投資用不動産の賃貸管理

中古の家を安く買う方法!任意売却物件を購入する前に知っておくべき5つのポイント

一般価格よりも安く購入することができる「任意売却の物件」をご存知ですか?

任意売却の物件は確かに費用を安く抑えられますが、思わぬ注意点もあります!

今回は任意売却の物件を購入する際に知っておきたい5つのポイントをお伝えします。

任意売却の物件ってなに?

基本的には通常の不動産物件と同じです。

ただ違う点は、物件がまだ住宅ローンの債務が残っている状態で売りに出されているという点です。

物件は、一軒家もありますし、マンションもあります。

通常は、不動産業以外の方は、あまり耳にすることも購入することも無いでしょう。

しかし、一般の方でももちろん購入できます。

そのため、インターネットなどでただ調べただけで、あまり深く考えずに購入すると「安く購入できると聞いたから買ったのに、こんなはずじゃなかった!」と1人悩むこととなります。

そうならないよう気をつけましょう。

どんな人が任意売却物件を買うの?

実際に任意売却物件を購入される方で多いのは、以下の3タイプです。

  1. 不動産会社
  2. 不動産投資家
  3. 安く家を手に入れたい方

不動産会社

不動産会社は説明不要かと思います。

弊社のように不動産売買をおこなっている業者が買取するためです。

不動産投資家

不動産投資家とはどういう仕事かというと、大きく2タイプあります。

  1. 古くなった物件を購入し、リフォームして転売することでその差額を利益として稼ぐ方
  2. 古くなった物件購入し、リフォームした後、賃貸物件として貸し出して賃料収入を得る方

不動産投資を専門とされておられる方もいれば、会社員をしながら副業として不動産投資をされておられる方もいらっしゃいます。

安く家を手に入れたい方

安く家を手に入れたい方で、一番多いのは親族間での支えあいでしょう。

親族の中で住宅ローンを支払えなくなった方がいて、その方のために家を購入し、改めて賃貸しするという方です。

こうすれば、住宅ローンを支払えなくなった債務者はそのまま住み続けることができます。

ただ、インターネットや書籍で調べたり、知人づてに中古物件を安く手に入れる方法を聞いて、任意売却物件を購入される方もおられます。

不動産に関しての専門家ならまだしも、一般の方が購入される場合は、債権が本当に抹消できるか、きちんと期日内に引越してもらえるか等、慎重に考えて購入すべきでしょう。

いずれにしても任意売却物件はきちんと処理すれば問題なく、特に任意売却の専門業者がサポートしている場合は安心だと言えます。

任意売却物件でも住宅ローンを組むことはできる

いくら安く手に入れられる中古物件とは言え、数千万円する買い物を一括支払いというのは難しいでしょう。

そのため、住宅ローンを検討される方も多くおられますが、結論から申しますと、可能です。

ただし、債権者が交渉の中で物件引き渡し前に、一括の支払いを条件としてくることも考えられます。

そういった場合も想定して、任意売却物件の購入を検討している方は、早め早めに金融機関と相談し、仮審査を通しておくことが重要です。

通常の不動産購入との違いとして、債権者との交渉次第という点がありますので、できれば任意売却の専門業者と相談しながら、より慎重に進めることが重要です。

任意売却物件購入の5つのポイント

それでは、任意売却物件を購入の5つのポイントを説明しましょう!

1、市場価格より安めに手に入る

たびたび挙げておりますが、市場価格よりも若干安く物件を購入することが可能です。

しかし、安くなると言っても1割から最大でも2割前後の割引ぐらいと見込んでおいた方が良いでしょう。

なぜか、もともと任意売却は債権者に住宅ローンの残債務を返済することが目的です。

そのため、債権者側が市場価格よりも3~4割以上も安くするということは考えられません。

2、瑕疵担保責任が免責

まず、任意売却の物件のため、中古であることが前提となります。

そして、1番の安くなる理由でもあるのですが、売主側、つまり債務者側の瑕疵担保責任が免責となります。

どういうことかというと、通常、一般的な不動産売買の場合、売主側はどこかに不備があったらそれを修繕しないといけないという、いわゆる瑕疵担保責任を負います。

そのため、人生で一番高い買い物でも、買主は安心して不動産を購入することができます。

しかし、任意売却は安い価格で購入できることの裏返しとして、売主側に対して修繕の請求ができません

3、債務者の残置物はそのままの場合も

2番の売主側の瑕疵担保責任が免責されることとつながるのですが、カギが壊れていたり、カベに穴が開いていることもあるかもしれません。

それらは購入者が自分で修繕しないといけません。

債務者の荷物がそのまま置かれていることもあります。

それらも全部了承した上での購入となりる場合も稀にあります。

4、手付金は債務者(売主)に渡さない

不動産を購入する際には不動産売買契約を締結し、そのタイミングで売買価格の1割ほどの手付金を債務者(売主)に支払うことになりますが、任意売却物件の場合は違います。

一応形式上は売主に支払いますが、実際は保全措置として仲介者が手付金を預かることになります。

なぜか?

それは債務者が使ってしまったり、売買契約が白紙解約されてしまった場合に手付金がない!ということが起こらないようにするためです。

5、法的手続きの解消が必要

とっても重要な事ですが、任意売却物件はかなりの確率で『差押え』が入っているケースが多いです。

これは住宅ローンや税金、その他債務滞納によるものです。

そのため、差押えを取り消してもらう手続きが必要です。

そして、もう1つ、任意売却の手続きが進行しているということは、競売の手続きも進行しているケースも多く、競売の手続きも取り下げてもらう必要があります

この2つの手続きは、基本的に任意売却の専門業者および司法書士がちゃんと対応してくれますので心配する必要はありませんが、気になるようでしたら自分でも直接司法書士にご確認いただければと思います。

まとめ

任意売却の物件は、一般の方がちょっと見聞きしただけで、お得感満載の物件が手に入れられる、そんなものではありません。

やはり、通常の不動産売買に比べて手続きも煩雑で、購入後のリスクも考えて購入しないとこんなはずじゃなかった!となってしまう可能性もあります。

そのため、弊社では、任意売却物件に興味をお持ちの方に対して、随時ご相談をお受けしながらご購入されたほうが良いかどうかも含めて適切なアドバイスをさせて頂いております。

住宅購入の1つの手段として任意売却物件もあるということだけ、ぜひ頭の片隅において頂ければと存じます。

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株式会社アースコンサルティングオフィス
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大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。代表は女性。不動産コンサルタントという中立な立場で、専門知識のない方にもわかりやすく不動産問題の解決策をご提案しています。主な分野は住宅ローン滞納、リースバック、離婚、共有持分、相続トラブル解決など。 いつでもお気軽にご相談ください。無料相談受付中。