相続した古い賃貸物件は修繕すべき？費用をかける前に売却と比較

相続した賃貸物件では、名義や契約の確認だけでなく、入居者の暮らしを守るための修繕対応も突然始まります。

急いで大規模工事を決める必要があるとは限りませんが、放置してよいわけでもありません。まず安全や生活に関わる緊急修繕と、将来を見据えた計画修繕を分けることが大切です。そのうえで、修繕して保有する、管理を委託する、現状のまま売却するという選択肢を比較します。この記事では、費用をかける前に確認したいことを順番に解説します。

相続した賃貸物件で修繕の相談が届いたら

賃貸物件では、雨漏り、漏水、給湯器、電気設備、排水、共用階段などに不具合が生じることがあります。国土交通省の資料では、賃貸物の使用に必要な修繕は原則として貸主が負うと説明されています。ただし、借主の故意・過失や契約上の特約などで扱いが異なる場合があるため、原因と契約内容の確認が必要です。

参考：国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」

まず入居者から、いつ、どこで、どのような症状が出たかを聞き、写真や動画を送ってもらいます。漏電や水漏れなど被害が広がるおそれがある場合は、専門業者へ緊急点検を依頼しましょう。

修繕前に確認したい7つの項目

確認項目	確認する理由
不具合の場所と緊急度	安全・衛生・生活への影響を把握し、応急対応の優先順位を決めます。
建物の築年数・構造	今後起こりやすい不具合と修繕周期を考える材料になります。
賃貸借契約	修繕負担、設備、使用方法、連絡方法などの取決めを確認します。
過去の修繕履歴	同じ場所の再発か、部分修理で対応できるかを判断しやすくします。
火災保険・施設賠償保険	事故原因によって補償対象になる可能性があるためです。
家賃・空室・滞納状況	年間収入と修繕費のバランスを把握します。
相続人と登記の状況	工事契約や売却の意思決定を誰が行うか整理します。

見積り金額だけで決めず、故障の原因、修繕範囲、再発の可能性、今後の保有期間を確認しましょう。複数業者の見積りを比べる場合も、工事範囲と使用材料が同じかを見る必要があります。

緊急修繕と計画修繕を分けて考える

先に対応したい安全・生活に関わる不具合

漏電、ガス設備の異常、大量の漏水、外壁材の落下のおそれ、共用階段の破損などは、人身事故や被害拡大につながる可能性があります。現地確認と応急措置を優先し、入居者へ対応予定を伝えます。相続手続中でも、連絡を放置しないことが大切です。

計画を立てて実施する修繕

外壁塗装、防水、屋根、給排水管、複数設備の更新などは、建物全体の状態と今後の運用方針を踏まえて検討します。国土交通省も民間賃貸住宅の計画的な維持修繕を案内しています。

参考：国土交通省「賃貸住宅の計画修繕推進セミナー」

一部分だけ直しても別の箇所に問題が残る場合があります。建築士や施工業者の点検結果を基に、数年分の修繕予定と費用を見える化しましょう。

修繕して保有を続けるか判断する方法

保有を続ける場合は、現在の家賃収入だけでなく、固定資産税、保険料、管理費、空室損、将来の修繕費も含めて収支を確認します。

修繕費を回収できるかだけでなく、相続人の時間的・心理的な負担も判断材料です。遠方に住んでいる、複数の相続人で意見が分かれる、賃貸管理の経験がない場合は、管理委託や売却も比較しましょう。

修繕費が高いときの主な選択肢

必要な修繕を行い、賃貸経営を続ける

立地や入居状況がよく、修繕後も安定した運用が見込める場合の選択肢です。修繕計画、資金調達、家賃設定、管理体制をまとめて検討します。工事をしたから家賃を自由に上げられるとは限らないため、契約内容や周辺相場も確認してください。

管理会社へ維持管理を委託する

入居者対応、点検、修繕手配、家賃管理を委託する方法です。国土交通省は、賃貸住宅の維持保全や家賃・敷金等の管理を行う賃貸住宅管理業者の制度を案内しています。委託範囲、費用、報告方法、緊急対応を比較しましょう。

参考：国土交通省「賃貸住宅管理業法の制度解説」

現状のまま、または必要最低限の対応後に売却する

多額の修繕費を負担する前に、現在の状態で売却した場合の価格を確認する方法です。入居者がいる物件は、賃貸借関係を引き継ぐオーナーチェンジとして売却できる場合があります。老朽化、不具合、修繕履歴、滞納などは買主へ正確に説明する必要があります。

修繕してから売る場合と現状売却を比べる

比較項目	修繕してから売却	現状のまま売却
先に必要な資金	工事費の準備が必要	大規模な先行支出を抑えられる可能性
売却までの期間	調査・工事期間を要する	早く販売準備へ進める場合がある
買主への説明	工事内容と保証を説明	不具合と見積りを具体的に説明
価格の考え方	工事費がそのまま価格へ上乗せされるとは限らない	買主の修繕費を考慮した価格になりやすい

どちらが有利かは、立地、建物状態、入居率、収益、工事内容で変わります。工事契約の前に「現状価格」「修繕後の想定価格」「工事費」を並べると判断しやすくなります。

相続手続と修繕判断を同時に整理する

不動産を相続した場合は、誰が取得するか、相続登記をどうするかも確認します。2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。遺産分割や共有状態によって必要な対応が異なるため、司法書士や弁護士へ確認してください。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

相続人が複数いる場合は、緊急修繕の費用負担、保険金、家賃収入、売却方針を記録します。一人だけで高額な工事を決めず、見積りと収支を共有しましょう。

不動産あんしん相談室へ相談できること

不動産あんしん相談室が工事や法律手続を一方的に決めることはありません。ご家族の希望を伺い、保有、管理委託、売却の選択肢を比較します。修繕するか決めていない段階でもご相談いただけます。

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よくあるご質問

入居者から修理を求められました。相続手続が終わるまで待てますか？

不具合の内容によります。安全や生活に関わり、被害が広がるおそれがある場合は、相続関係を確認しながら応急対応や点検を進める必要があります。入居者へ連絡を返し、写真や症状を確認したうえで、管理会社や専門業者へ相談してください。

修繕費はすべて貸主が負担しますか？

必要な修繕は原則として貸主の負担とされますが、借主の故意・過失、契約上の特約、故障原因などで扱いが変わる場合があります。契約書、現地調査、修繕履歴を確認し、判断が難しい場合は弁護士などへ相談しましょう。

古いアパートでも現状のまま売却できますか？

売却を検討できる場合があります。ただし、建物の不具合、入居状況、契約内容、滞納、修繕見積りなどを買主へ正確に伝えることが重要です。まず現状査定を受け、修繕後の想定価格と比較すると判断しやすくなります。

工事をすれば、その分だけ高く売れますか？

工事費がそのまま売却価格へ反映されるとは限りません。買主が重視する修繕と、価格へ影響しにくい工事があります。大規模工事を契約する前に、不動産会社へ現状と修繕後の見込みを確認し、費用対効果を比較してください。

遠方に住んでいても相談できますか？

物件所在地、登記、賃貸契約、家賃、修繕の資料が分かる範囲であれば、情報整理から相談できます。現地確認が必要な項目を切り分け、管理を委託するか、売却するかを比較します。書類が揃っていなくても構いません。

兄弟で保有と売却の意見が分かれています

まず緊急対応と長期方針を分け、家賃収入、固定費、修繕見込み、現状査定を共有しましょう。数字が揃うと各選択肢を話し合いやすくなります。遺産分割や共有者間の法的調整が必要な場合は、弁護士へ相談してください。

まとめ｜高額な修繕を決める前に、保有と売却を数字で比べましょう

相続した古い賃貸物件で不具合が見つかったら、まず安全や生活に関わる緊急対応を優先します。その後、建物状態、契約、家賃収入、空室、固定費、今後の修繕見込みを整理し、保有、管理委託、売却を比較しましょう。

修繕してから売る方がよいとは限らず、現状のまま査定を受けることで判断材料が増えます。不動産あんしん相談室では、売却を決めていない段階から丁寧に状況を伺います。

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