再建築不可と説明され、仲介で売り出しても反響が少ない。値下げや解体を勧められたが、何を選べばよいのか分からない。このような場合は、売却方法より先に「なぜ再建築できないのか」を確認します。
建て替えの制約は売却を難しくする要因ですが、売却が一律に禁止されるわけではありません。制約と建物の状態を開示し、利用目的に合う買主を探す方法や、専門業者の買取等を比較できます。
一般社団法人 不動産あんしん相談室
代表 神田 加奈
公認 不動産コンサルティングマスター
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- ・公認 不動産コンサルティングマスター
- ・宅地建物取引士
- ・競売不動産取扱主任者
- ・2級ファイナンシャルプランナー
- ・住宅ローンアドバイザー
昨今の不動産トラブル増加傾向を受け、 自身の今までの苦労や経験で、 不動産の安心・安全な取引実現に貢献したいと考え 「不動産あんしん相談室®」を2017年末に開設。 2018年7月に商標登録し、 2019年6月一般社団法人不動産あんしん相談室を 設立しました。
代表者紹介・お問い合わせはこちら →再建築不可とは｜接道条件を個別に確認する
都市計画区域等では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。道路の定義は同法42条、接道義務は43条に定められています。道路幅が4m未満というだけで、すべて再建築不可と決まるわけではありません。
道路の種別、敷地形状、後退の要否、条例、認定・許可の可能性などを行政に確認します。過去に建物が建ったことや、隣家が建て替えたことだけでは、自分の敷地の条件は確定できません。
再建築不可という呼び方から、現在の建物がすべて違法、すぐに取り壊す必要がある、と判断することもできません。建物の成立経緯と現在の安全性は別に調べてください。
売れにくい理由は融資・工事・将来利用の制約
買主は、購入後に希望の改修ができるか、将来の災害等で建物を失ったらどうなるかを確認します。住宅ローンの取扱いにも制約があり、利用できる金融機関や条件は物件と申込人により異なります。
築年数だけで価値がゼロになると断定することはできません。立地、建物の状態、賃貸需要、接道や隣地との関係等を踏まえて査定します。周辺相場の何割という一律の比率だけで価格を決めないようにしましょう。
| 売却方法 | 向いている可能性がある状況 | 先に確認すること |
|---|---|---|
| 1 現状の建物を使う買主へ仲介 | 建物を利用でき、期間を確保できる | 用途・融資・不具合の説明 |
| 2 専門業者による買取 | 日程や工事負担を優先したい | 価格根拠・費用・引渡し条件 |
| 3 隣地所有者へ売却 | 敷地を一体利用できる可能性がある | 相手の意向・境界・価格 |
| 4 接道等を整理して売却 | 隣地取得等を検討できる | 取得費・行政判断・実現性 |
| 5 必要な改修後に売却 | 改修費を回収する需要が見込める | 工事可否・見積もり・手取り |
1・2｜仲介と買取は条件をそろえて比較
仲介では、現状の建物を利用したい人や投資家等に紹介する方法があります。ただし、入居や賃貸ができる状態か、法令上必要な工事等を調べたうえで販売します。
買取では、買主が調査・改修・再販売等の費用とリスクを価格に織り込みます。一般の市場売却より価格が低くなる場合がありますが、売主の先行工事を減らせる可能性があります。
どちらも成約や日程が保証されるものではありません。残置物、設備、不具合、契約不適合責任等の扱いは、事前の開示と契約条件を確認してください。
3・4｜隣地への売却と接道条件の整理
隣地所有者にとっては、庭や駐車場の拡張、敷地の一体利用につながる可能性があります。ただし、相手に買う義務はなく、一般市場と異なる価格交渉になることもあります。境界や越境の問題を隠さず説明します。
自分が隣地の一部を取得するなどして、接道等を整理する案もあります。必要な土地の範囲、費用、分筆・登記、行政の判断を確認し、取得すれば必ず建て替えられるという前提で契約しないでください。
行政による認定・許可等を検討できる場合もありますが、要件と計画ごとの確認が必要です。近隣の許可事例を、そのまま自分の敷地へ当てはめないことが大切です。
5｜改修は必要性と回収の見込みを確認
再建築できなくても、改修できる範囲がある場合があります。ただし、工事内容・規模・構造等によって建築確認その他の手続きが必要になることがあり、何でも自由に工事できるわけではありません。
雨漏りやシロアリ等の状態を調べ、建築士等に工事の実現性を確認します。見栄えを整える工事の前に、安全性と利用に必要な範囲を把握してください。
工事費が売却価格の上昇分を上回れば、手取りは減ります。現状売却の査定と、改修後の想定価格をそろえてから発注しましょう。
解体を先にしない・危険な建物は安全確保を優先
解体すると、今ある建物を使う選択肢が失われます。新築できる見通しがないまま更地にすると、売却対象が狭まる場合があるため、発注前に現況売却と比較します。
一方、倒壊や外壁落下など切迫した危険があれば、立入制限や応急措置を優先してください。売りやすさと、安全確保のための対応は分けて、自治体や建築の専門家と判断します。
査定相談の前に準備したい資料
所在地・地番、登記事項証明書、公図、測量図、道路に関する資料、建物の図面・改修履歴を分かる範囲でそろえます。過去に再建築不可と説明された資料があれば、その根拠も確認します。
不動産あんしん相談室では、現状売却と買取等を比較します。登記・境界・建築・法律上の問題は、それぞれの専門家と確認し、進められる条件を整理します。
関連する売却の確認事項
ほかの条件も重なる場合は、次の記事で確認する項目を整理できます。
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再建築不可物件が売れずに困っている方は、所在地、接道の状況、建物の状態、販売の経過をお知らせください。解体や改修を決める前に、条件ごとの売却方法と手取りを比較します。
不動産あんしん相談室では、不動産の査定と売却工程を整理し、法律・登記・測量等の判断が必要な場合は専門家と連携します。書類がすべてそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談ください。
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