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売れない再建築不可物件を不動産業者が買取できる理由とは?

売れない再建築不可物件を不動産業者が買取できる理由とは?

「再建築不可物件」の売却にお困りではありませんか?

再建築不可物件とは、その名の通り再建築ができない物件。「建物を建て替えることができない」点は買い手にとって大きなデメリットとなるので、価値は大幅に下がり、立地によってはいくら値段を下げても売れないこともあります。

一般消費者に売れない再建築不可物件の売却方法として、「買取」というものがあります。

買取とは、不動産業者に「仲介」してもらうのではなく、直接買取ってもらうこと。

当相談室もまた、再建築不可物件を積極的に買取させていただいている不動産業者。本記事では、売れない再建築不可物件を不動産業者が買取できる理由について解説します。

「再建築不可物件」は建築基準法の基準を満たしていない土地

まずは、「再建築不可」とはどんな物件なのか確認していきましょう。

再建築不可物件が建物を再建築できないのは、“建築基準法”という法律に理由があります。

建築基準法第42条では、「道路に接していない土地に建物を建築すること」を禁じています。

トモニママ
トモニママ
ここでいう「道路」とは、原則的に幅因4m以上のものを指します。

さらに、建物が建築できる土地には「道路に接している部分が2m以上」という条件があるため、このいずれかを満たしていない土地が“再建築不可”となるわけです。

ただし、建築基準法に違反しているとしても「今建っている建物を取り壊しなさい」ということではありません。再建築不可物件は、あくまで「あらためて建物を建築できない」ことが問題となります。

再建築不可だけではない!買主の融資がおりにくいという問題も

「建物を再建築できない」というのは買い手側にとって大きなデメリットですが、住宅ローンが通りにくいという点もまた再建築不可物件をさらに売りにくくさせている理由です。

金融機関は、住宅ローンを貸し出すときに「完済してもらえるかどうか」を徹底的に審査します。借り入れる人の収入や勤務体系も審査の対象になりますが、物件自体の「リスク」も見極めます。

再建築不可物件は、自然災害によって倒壊などすれば再建築はできないので、債務者が完済不能となるリスクが高いとされ、物件の担保との価値も低いので、融資に慎重になる金融機関が多いのです。

再建築不可物件の相場

立地や築年数、リフォーム歴などによっても異なりますが、再建築不可物件の相場は周辺物件の半値~7割前後になることが多いものです。

再建築不可物件は建て替えができないので、築年数が古ければほぼ価値がつかないこともあるでしょう。

再建築不可物件の売却はいかに早く手放せるかがカギ

「再建築不可」という特徴上、土地の価値が非常に低いので、建物の価値がなくなってしまえば手放すことが難しくなっていきます。

木造の家屋は、築20年ほどで価値がゼロになります。再建築不可物件を少しでも高く、確実に売却するには、いかに建物の価値が残っているかが重要になるのです。

トモニママ
トモニママ
とはいえ、再建築不可だとしても、リフォームやリノベ―ションは可能です。

ただし、「床下がシロアリ被害にあっている」「耐震基準を満たしていない」などとなればリフォームやリノベーションで修繕するのも限界があります。そのため、再建築不可物件における建物の「築年数」や「建物の状態」は、売れるか売れないかを分ける非常に重要な指標となります。

再建築不可物件を買取ってもらうという選択肢

一般の人に対して売れない再建築不可物件も、売却を諦める必要はありません。

「一般の人」でダメなら、「専門の買取業者」に“買取”してもらうことを検討してみましょう。

不動産買取とは

“買取”とは、不動産業者を介して不動産を売るのではなく、不動産業者に直接買取ってもらうという売却方法です。

買取価格は、一般消費者に向けて売却するより安くなってしまう傾向にありますが、なかなか買い手がつかない再建築不可のような物件の売却に適した売却方法となります。

「仲介」による売却と「買取」の違い

 

仲介による売却

買取

仲介手数料

売買金額×3%+6万円 が一般的

不要

売却にかかる期間

34カ月が一般的
再建築不可物件の場合長期間売れない可能性も

最短1週間

売値

再建築不可物件の場合
相場価格の半値ほどになることも

左記市場価格の

68割ほど

売買契約後の解除

買主のローンが通らなかった場合
無条件に解除になることも

即金のためローン

の心配は無用

売却前のリフォーム

再建築不可物件は建物の価値が全てのため、
リフォームしなければ売れないことも

不要

当相談室が再建築不可物件を買取る理由

当相談室もまた、再建築不可物件の買取を積極的におこなう不動産業者の1つ。ここからは、不動産業者が需要も価値も低いとされる再建築不可物件を買い取る理由について説明していきます。

多くの金融機関を知っている

どの不動産買取業者もそうですが、買い取った不動産は、リフォームした後に転売したり賃貸したりして利益を出します。

つまり、最終的には一般消費者につなぐということです。ただそうなると、再建築不可物件のデメリットである「住宅ローンがおりにくい」という点が問題になります。

当相談室は、不動産の買取のみを事業としているのではなく、トラブルや問題のある不動産を専門的に扱う不動産業者です。これまでも親族間売買や離婚による不動産売却、共有持ち分トラブルなど、住宅ローンで問題になるケースを数多く対応してきました。

トモニママ
トモニママ
そのため、少々イレギュラーな物件に対しても融資してくれる金融機関との付き合いが多くあります。

再建築不可物件でも、融資さえつけば購入したいと考える方はいるため、そのような方々に向けて物件を紹介することで利益に結び付けることができます。

キャッシュで購入する買主を見つけることができる

さらに当相談室は、不動産投資家との取引も多くあります。投資家の中にはキャッシュで物件を購入される方もいるので、融資の問題をクリアできるのです。

再建築不可物件の「使い方」として、賃貸物件として活用するという方法があります。将来的に再建築できないとしても、一定期間、賃貸したい人にとってはあまり大きな問題とはなりません。そのため、再建築不可物件は不動産投資家に一定の需要が期待できます。

リフォームが得意

再建築不可物件は再建築ができないので、更地にすることはご法度です。となると、いかに建物の価値を維持できるか、向上できるかがカギを握ることになります。

転売するにも、活用するにも、ある程度築年数が古い再建築不可物件はリフォームが不可欠です。当相談室は、一般の人より格安でその家にあったリフォームを施すためのノウハウやツテを持っているため、再建築不可物件も積極的に買取ることができます。

まとめ

不動産業者が再建築不可物件を買取る理由について解説してきましたが、買取をおこなっている全ての業者が再建築不可物件を積極的に買取るわけではありません。

不動産業者が買い取ったとしても、「再建築不可」という事実は変わりません。この点をどううまく、次の方につなげるのか。このノウハウを持った不動産業者は決して多くはないのです。

不動産あんしん相談室の買取プランは、コチラで詳しく解説しておりますのでぜひ一度ご覧ください。

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一般社団法人 不動産あんしん相談室
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大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。住宅ローン滞納や離婚による任意売却・相続問題など不動産トラブル解決をメインに、リースバック、共有持分買取、セカンドオピニオンにも対応。相談は無料で承っています。対応エリアは東京・大阪を中心に全国へ。

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