借地と底地を一緒に売却できる？地主・借地人が確認する手順と配分

「借地上の古い家を手放したいが、買い手が見つからない」「地主から底地も売りたいと言われた」。このようなときは、借地権付き建物と底地を同じ買主に売る方法が選択肢になります。

同時売却は双方の合意と条件調整が前提です。必ず高く売れるわけではなく、売却価格の配分、費用負担、引渡しの時期までそろえる必要があります。この記事では、売却を決める前に整理したい順番を解説します。

借地・底地の同時売却とは

借地人が持つ借地権付き建物と、地主が持つ底地を、同じ買主に売却する進め方です。買主が土地と建物を一体で取得できるよう、関係する契約、借地関係の整理、登記を調整します。

借地権付き建物だけの売却では、土地の賃貸借が引き継がれることに伴う確認があります。底地だけの売却では、買主は借地関係がある土地を引き継ぎます。同時売却は、これらを一体で整理できる可能性がある方法です。

ただし、地主が売りたいからといって借地人に建物の売却を強制できるわけではありません。逆も同様です。どちらかに保有の意向があれば、個別売却や一方による買い取りなど、別の選択肢も比較します。

最初に共有したいのは売る理由と期限

相続対策、管理の負担、建物の老朽化、住み替えなど、売る理由は当事者ごとに違います。片方だけに急ぐ事情があると、価格や費用負担で認識がずれやすくなります。

希望価格の提示より先に、売却の意思、住み続ける必要の有無、残置物の量、借入残高、希望する時期を確認してください。合意がまだない段階では、広告掲載や買主への確約を急がないことが大切です。

話し合いの窓口を一つにしても、片方の意向だけで全体条件を決めないようにします。双方が資料と説明を受け、相談の途中経過を確認できる仕組みを作ります。対立がある場合には、それぞれの立場で法律相談を受けることも考えましょう。

価格配分は借地権割合だけで決めない

路線価図に示される借地権割合は、相続税評価等で用いられる指標です。実際の売買価格の配分が、その割合で自動的に決まるわけではありません。立地、建物、契約、地代、個別売却の可能性などを考慮して合意します。

まず一体で売却する場合の総額を査定し、次にそれぞれが負担する登記費用、測量費、残置物処分費、仲介手数料等を整理します。税金の扱いは取得経緯や配分により変わるため、税理士への確認も必要です。

説明用の仮定として、総額3,000万円から地主側の受取額1,800万円、借地人側の受取額1,200万円と合意した場合でも、それがそのまま最終手取りとは限りません。それぞれの費用・税金・借入返済を差し引いて比較します。この数値は相場や推奨配分ではありません。

先に確認する契約・登記・建物の資料

借地契約書と更新・承諾に関する書面、土地・建物の登記事項証明書、建物図面、境界資料、地代の支払い状況をそろえます。書面と現況が異なる場合は、何が違うのかを明確にします。

相続後も登記が先代名義のままの場合、売却の意思を確認すべき人と登記手続きを整理します。借地人と建物所有者が違う、建物に抵当権がある、第三者が入居しているなどの事情があれば、同時売却の工程にも影響します。

未登記増築や賃貸中の部屋について、買主に説明せず進めないでください。地主と借地人が合意していても、金融機関や入居者などの権利は別に確認する必要があります。

契約と決済をつなぐ際の注意点

一方の契約だけが成立し、もう一方が実行されないと、買主も売主も予定した結果にならない可能性があります。両契約をどのように連動させるか、解除や延期が起きた場合にどう扱うかを契約前に整理します。

売買代金の入金、借入の返済、抵当権抹消、所有権移転、借地関係の終了・整理、鍵の引渡しを同じ工程表にまとめます。必要な登記書類は司法書士と確認し、当日初めて不足が判明することを防ぎます。

承諾料や更新料等については、同時売却だからすべて不要と決めつけることはできません。既存契約、取引の組み立て、双方の合意に基づき、何を精算するのかを書面で確認しましょう。

合意できないときはどうする？

配分でもめた場合は、相手を説得する前に、査定の根拠と負担費用をそろえ直します。個別に売る場合の手取りと、一体で売る場合の手取りを同じ前提で比較すると、話し合いの材料になります。

長期間決まらない場合は、売り出し期限と条件を見直す時期を決めます。売却を急ぐ一方が、もう一方の費用を際限なく立て替えるような進め方は避けてください。

法律上の権利や契約条項に争いがあるときは、不動産会社の査定だけでは解決できません。弁護士等と連携し、売却の調整と権利の争いを分けて進めます。

相談前に準備したい資料

所在地や地番、登記事項証明書、購入時の契約書、固定資産税の通知書など、手元の資料を一覧にします。分からないものは空欄のままにして、取得先と費用を相談しましょう。相続した物件では、現在の名義と売却に関わる人も確認します。

写真は道路から見える範囲や自分の敷地内から撮影し、他人の敷地へ無断で入らないようにします。書類を送る際は、送信先と必要な範囲を確認してください。最初の相談では、物件の市区町村、種類、困りごと、希望時期だけでも整理の出発点になります。

関連する売却の確認事項

ほかの条件も重なる場合は、次の記事で確認する項目を整理できます。

• 借地権付き建物を売却したいのに地主が承諾しない場合の進め方
• 売れない家はどうする？売れない間のリスクと確実に売るための“買取”という方法

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借地と底地の同時売却を検討している方は、どちらのお立場か、相手方と売却の話ができているか、契約書の有無をお知らせください。まず双方の意向と必要な確認事項を整理します。

不動産あんしん相談室では、不動産の査定と売却工程を整理し、法律・登記・測量等の判断が必要な場合は専門家と連携します。書類がすべてそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談ください。

参考資料

• 関東財務局・同時売却の案内（国有底地の事例。民有地とは手続きが異なります）