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売れない家はどうする?売れない間のリスクと確実に売るための“買取”という方法

「売り出し中の家が売れない」
「売りたくても売り出せない…」

このような “売れない家”にお悩みではありませんか?

「買い手がつかない」「売り出せない」この2つの状況における解決策は異なりますが、いずれの状況においても、不動産あんしん相談室の“あんしん買取net”なら手放せる可能性があります。

トモニママ
トモニママ
その理由は、当相談室が「ややこしく複雑な不動産」を専門的に扱う不動産業者だから。

どんな物件でも積極的に買取るとともに、売り出せない状況にあるときには、士業の専門家と連携して問題を解決いたします。

家が売れない要因

まずは、家が売れない要因について考えてみましょう。

家が売れない要因は、大きく分けて次の3つです。

  • 立地が悪い
  • 古い(状況が悪い)
  • 権利関係が複雑

いずれのケースにおいても、当相談室の買取対象となりえます。

立地が悪い

不動産が売れない要因として第一に考えられるのは、立地の悪さです。駅前など好立地の物件は、いくら古くてもボロボロでも需要があるものです。

しかし、「好立地」の条件は、駅に近いというだけではありません。

  • 駅に近い⇒居住用・投資用・商業用
  • 幹線道路沿い⇒商業用
  • 観光地⇒商業用
  • 学校や大きな会社周辺⇒投資用

上記のように、エリアによって需要が高い不動産の用途は異なります。ただし、そのエリアに適した間取りや広さを有していない物件は、需要が見込めません。

つまり、一見して立地が悪くないと思われる物件でも、売れない場合には、その地域のニーズを満たしていない可能性が考えられるのです。

古い(状況が悪い)

物件の劣化状況や築年数も、売れない要因となりえます。「見た目」については、お金をかければ修繕や清掃は可能ですが、築年数を変えることはできません。

とくに、昭和56年5月以前の不動産は“旧耐震基準”で建築されているため、耐震性に不安を感じる方が多くいます。耐震性を向上させるには、数百万円単位かけた耐震工事が必要です。

ただし、耐震工事やリフォームすれば必ず売れるという保証はどこにもない以上、安易にお金をかけることはできないでしょう。

権利関係が複雑

不動産の権利関係が以下のように複雑だと、需要が下がるとともに、「売りたくても売れない」ということが起きかねません。

借地

家が建つ土地の「所有権」ではなく「借地権」の場合、一定の需要と価値が下がります。

相続登記していない

相続後、所有権が亡くなった方のままの場合、その不動産は売却できません。

相続登記には、以下の費用がかかります。

  • 「固定資産税評価額×0.4%」の登録免許税
  • 登記申請に必要な戸籍謄本や住民票(亡くなった方や共有者分)の取得費用
  • 司法書士報酬(自分で登記する場合には不要)

隣地との境界が曖昧

隣地との境界が確定していない土地は、売却時に境界確定をしなければならないことがあります。「しなければならないことがある」といったのは、境界確定が不動産売却時の義務ではないからです。

しかし、買主の立場からすれば、隣地との境界が不明瞭な土地を買いたくないはず。つまり、「買いたくない」という心理を和らげるためにも、境界を確定した方がいいということです。

しかし、境界を確定させるには、時間も費用もかかります。境界を確定させるためには、土地家屋調査士に依頼し、共有者および隣地の所有者の合意のもと境界を決定していきます。

立地や土地の広さ、隣地の状況にもよるので一概には言えませんが、境界確定には50万円前後の費用がかかるとともに、3ヶ月ほどの期間を要するのが一般的です。

共有者が多く意向がバラバラ

共有者や法定相続人(相続する権利を有する人)同士がもめている間は、その不動産を売ることはできません。1人が「売りたい」といっても、1人が「自分が住みたい」もしくは「貸したい」といえば、どの共有者の意向も叶わないことになります。

共有者が複数いる不動産は、売却も居住も賃貸も、全ての共有者の意思が揃っていなければおこなうことはできません。

1年、2年…と家が売れない場合のリスク

・売りたくても売り出すことができない
・売り出しても買い手がつかない

このような状況が長く続けば、次のようなデメリットやリスクが生じます。

維持費がかかる

不動産は、売れない間にも維持費がかかり続けます。

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕費

「マンションでなければ管理費や修繕積立金はかからないのでは?」と思っている方が多いのですが、戸建てはそれが徴収されないだけ。昨今、多発するスーパー台風やゲリラ豪雨などにあえば、住宅への被害も甚大です。修繕費もかさむでしょう。

また現状、空き家となっている場合には、防犯や防災、草木の剪定などのため、定期的な巡回も必要になります。

とくに2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されてからは、管理不全の空き家は、過料を含む行政指導等の対象となっています。適正な管理は、いまや空き家所有者の“義務”ともいえるわけです。

空き家の場合、固定資産税が増額する可能性も

空き家対策特別措置法の話が出たので、空き家の注意点をここでもう一つ。

従来まで、空き家だとしても住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」によって固定資産税と都市計画税(一部地域のみ)が大幅に優遇されていました。

現在もこの特例自体はありますが、空き家対策特別措置法により、“管理不全”とみなされた空き家についてはこの優遇が撤廃される規定となっています。

つまり空き家の所有を続け、管理を怠れば、土地部分の固定資産税が最大6倍になってしまうリスクがあるということです。

今後さらに売りにくくなる

空き家問題の深刻化、人口の減少、先行きが見えないコロナショック…これらのことを考えれば、「今」より「今後」の方が、不動産が売りにくくなることは確実視されます。

需要と供給のバランスが崩れれば不動産価格は暴落し、タダでも売れない不動産というのも各地で多くみられるようになるでしょう。

今、なんらかの理由で家が売れないとするならば、その理由をなくす、あるいは売り方を考え、なんとかして売らなければならない局面に来ているのです。

売れない家は「買取」を検討してみる

  • リフォーム
  • 解体
  • 境界確定
  • 登記
  • 共有者同士の協議

家が売れないときの対策として上記のようなことが考えられますが、いずれの対処法においても、お金も時間もかかります。そして、対策を施しても売れるとは限らないことを認識しておかなければなりません。

そこでご提案するのが、当相談室による「買取」です。

「買取」と「仲介」の違い

「買取」とは、不動産業者に「仲介」してもらっておこなう売却ではなく、不動産業者に直接買取ってもらうという売却方法です。

一般的に、不動産業者とは売主と買主の間に入るものですが、「買取」では不動産業者が買主となります。

「買取」は、販促活動をせず、買主のローン審査等も不要なので、より早く、より確実に、不動産を手放していただけます。

「買取」のメリット

「買取」のメリットは、スピードと確実性のみならず、修繕などが不要で現状のまま売却できること、また「仲介」にはあたらないため仲介手数料が不要なことがあげられます。

トモニママ
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さらに、売却後の安心についても、「仲介」より「買取」の方が勝っているといえるでしょう。

「仲介」による売却では、売主には売買契約後の「契約不適合責任」が生じます。契約不適合責任とは、契約書に記載のない雨漏りやシロアリ被害などの欠陥・不良に対し、売主が修繕等の責任を負わなければならないものです。

不動産あんしん相談室の「買取」では、売主様の契約不適合責任は免責といたします。

トモニママ
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つまり、どんなにボロボロの空き家だとしても現状のまま売却でき、手放した後の不安もないということです。

今、売却手続きが取れない状況でもご相談ください

「相続登記していない」「共有者同士がもめている」このような不動産は、当相談室でも現状のままでは買取できません。

しかし、不動産あんしん相談室は、トラブルを抱える不動産を中心に取り扱っている不動産業者。一般的な不動産業者に敬遠されがちな“ややこしい”とされる問題も、解決に向けて積極的にサポートさせていただきます。

問題解決には、司法書士や弁護士、土地家屋調査士などとも連携し、ワンストップで対応いたします。権利関係が複雑な不動産や境界確定していない不動産、相続人や共有者同士でもめている不動産についても、不動産あんしん相談室にお任せください。

まとめ

売れない家でも、売れない要因を取り除く、あるいは「買取」を検討することで、売却できる可能性があります。

当相談室では、「リフォームした物件を買いたい」という投資家さんからのご相談増えています。空き家や連棟、築古物件、権利関係がややこしかったり扱いにくかったりする物件を積極的に買取り、当相談室によるリフォームや修繕を経て、必要としている方につないでいく。

このことにより、売主様、買主様両者にご満足いただき、不動産を扱う一般社団法人としての社会的責任も果たせるのではないかと考えております。

▶︎あんしん買取netの詳細はこちら

ABOUT ME
一般社団法人 不動産あんしん相談室
一般社団法人 不動産あんしん相談室
大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。住宅ローン滞納や離婚による任意売却・相続問題など不動産トラブル解決をメインに、リースバック、共有持分買取、セカンドオピニオンにも対応。相談は無料で承っています。対応エリアは東京・大阪を中心に全国へ。

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