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「任意売却」「リースバック」「買戻し」によって将来的に所有権を取り戻す方法

「任意売却」「リースバック」「買戻し」によって将来的に所有権を取り戻す方法

「リースバック」とは、売却後のリース(賃貸)によって、家に住み続けられる不動産売却方法です。リースバックでは、売却後の「買戻し」も可能。

トモニママ
トモニママ
つまり家に住み続けながら、家の所有権を『自分⇒買主および貸主⇒自分(あるいは家族など)』と移行させていき、将来的に所有権を取り戻すことができるのです。

売却時には売買代金を受領できるので、一時的な資金難のときにリースバックを選択される方が多くいらっしゃいます。

さらにリースバックは、住宅ローン滞納が続いて競売が避けられないときにも有効な方法です。この場合には、「任意売却」を組み合わせてリースバックをおこなうことになります。

本記事では実際に当相談室がサポートさせていただいた方の成功事例をあげながら、競売が差し迫っているときに際し、「任意売却」「リースバック」「買戻し」を組み合わせて、ご自宅から転居することなく将来的に所有権を取り戻す方法について解説します。

任意売却・リースバック・買戻しの流れ

ご相談者様は、約15年前に建てられた戸建てにお住いのAさんご夫婦。相談にいらっしゃったときには、すでにローン返済が数か月間滞っており、金融機関からは競売開始決定通知が届いている状態でした。

ご自宅は自営業の仕事場もかねていたので、どうしても自宅から離れるわけにはいかない…とのことでしたが、このままではご自宅を手放さざるを得ないという状況です。

まずは競売を避けることを考える

競売を避けるためには、「任意売却」というイレギュラーな不動産売却方法がとられます。

トモニママ
トモニママ
任意売却とは、住宅ローンが完済できないときや競売に向けた手続きが始まってしまったときに、金融機関の特別な許可を取っておこなう不動産売却です。

ただし、任意売却がうまくいけば競売を避けることができますが、家の所有権は買主に移行し、売主は物件引き渡しまでに家を出ていかなければなりません。家を「売却」するのですから、当然といえば当然です。

売却後にリースして住み続ける

「自宅に住み続けたい」というAさんご夫婦のご意向を聞き、当相談室は「リースバック」と「任意売却」を組み合わせることをご提案しました。

リースバックは、売却後のリースによって、家に住み続けることができる不動産売却方法。そして任意売却は、競売を避けるための不動産売却方法。

トモニママ
トモニママ
この2つを組み合わせることにより、競売を避けながらも、ご自宅に住み続けていただけるのです。

Aさんご夫婦は、不動産あんしん相談室のリースバックを利用することにより、ご自宅から転居することなく任意売却されました。売却後はリース料(賃料)を支払いながら、自営業のお仕事を継続されています。

リースバック後に買戻して所有権を取り戻す

リースバックをおこなったあとには、買戻しも可能です。つまり、再度、所有権を自分側に戻し、リースを完了させることができます。Aさんご夫婦もまた、買戻しを希望されました。

しかし、住宅ローンを一定期間滞納させていたAさんは、信用情報機関にその旨が記録されてしまい、5年間住宅ローンを組めない状況です。

トモニママ
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そこでAさんは、売却から2年後、息子さんに住宅ローンを組んでもらって買い戻すこととしました。

買い戻すのは、元の所有者でなければならないわけではありません。Aさんのケースのように、ご所有の不動産をリースバックによって売却し、数年後にお子さんやご親戚の方が買い戻すことも可能です。

買戻し時の融資取り付けの難しさ

買い戻すにあたり問題になるのは、途中に第三者が所有者となる過程を挟んでいるとはいえ、親族同士で不動産の所有権が移行することで、住宅ローン審査が通りにくくなることです。

安定した収入・雇用形態だとしても親族間の取引における融資は厳しい

親族間の不動産取引は、「融資額を別の目的に使われてしまうのではないか?」「相続問題でもめているだけではないか?」「売買を装った詐欺ではないか?」などが懸念されるため、金融機関は融資に慎重になります。

実際にAさんのケースでも、以下のような理由で、複数の金融機関に息子さんへの融資を断られてしまいました。

  • 元所有者が親
  • 親は住宅ローン滞納ののち、競売にかけられた
  • 自宅の一部は親の作業場
トモニママ
トモニママ
息子さんは、勤続年数10年以上で、安定した収入があるサラリーマンの方でしたが、それでもやはり融資を受けることは容易ではなかったのです。

Aさんご家族は「フラット35」による融資を受けて買戻し成功

そんな中、不動産あんしん相談室の経験豊富なコンサルタントの提案により、Aさんご家族は住宅金融支援機構のフラット35の融資と巡り合います。

「フラット35」は、最長35年間の全期間固定金の住宅ローン。用途の条件の中に、「本人が所有し、本人または親族が住むための中古住宅購入のための資金」「住宅部分の床面積が店舗や事務所の床面積以上であれば事務所利用も可」とあります。さらに、「保証人不要」「保証料なし」といった諸条件もまた、親御さんを頼れないAさんの息子さんにとって、好条件なのではないかと思いご提案いたしました。

結果としてフラット35の融資を受け、息子さんがご自宅を買い戻すことができました。

住宅ローン滞納という危機から、競売を回避し、最終的にご自宅を取り戻せたのは、「任意売却」「リースバック」「買戻し」という方法をうまく取り入れていただいたからに他なりません。

まとめ

任意売却・リースバック・買戻し。これら3つを組み合わせることで、競売を避けながらも、自宅に住み続けられ、最終的にはご自宅の所有権を取り戻したAさんご家族。しかしながら、この過程を成功させるのは容易ではありません。

  • 金融機関から任意売却の許可がおりない
  • リースバックしてくれる買主が見つからない
  • 買戻し時の融資がおりない

このうちいずれか1つの状態になってしまったとしても、今回のケースは成功しませんでした。

不動産あんしん相談室は、金融機関との交渉力と住宅ローンの知識、また当相談室自らが買主となるリースバックプランをもって、買戻しまでサポートさせていただきます。

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一般社団法人 不動産あんしん相談室
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大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。住宅ローン滞納や離婚による任意売却・相続問題など不動産トラブル解決をメインに、リースバック、共有持分買取、セカンドオピニオンにも対応。相談は無料で承っています。対応エリアは東京・大阪を中心に全国へ。

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