2020年現在、大阪を含めて多くの地域で不動産相場は好調に推移しています。この時期に「収益物件を売却したい」と考える方は、多くいらっしゃるのではないでしょうか。
- 今が売り時だと感じる
- 収支状況が悪い
- 別の収益物件を購入したい
「売り時だから」のみならず、収益物件を売却する理由は様々あるでしょう。ただ、収益物件は、売りたいと思ったときに必ず売れるものではありません。
そして実は、今の時期はとくに収益物件が売りにくくなっているという事実があります。
そこで検討すべきなのが、「買取」という売却方法。本記事では、収益物件が売りにくくなっている理由とともに、「買取」という売却方法について解説していきます。
大阪の中古物件の売れ行きは好調で推移
（出典：近畿レインズ）
ここ数年、大阪の不動産相場は横ばいで推移していますが、全国的に見ても、不動産市場は2013年頃から好景気に突入しているといえます。
その理由は、「オリンピック」と「金融緩和政策」にあるといえるでしょう。
オリンピック開催が決まった2013年頃から、東京湾岸エリアの新築マンションの価格が高騰していきました。新築物件の高騰は中古物件に、東京の不動産価格高騰は地方にも飛び火。さらに、同時期に始まった金融緩和政策によって住宅ローン金利はみるみる低下していき、全国的に不動産市場は好景気を迎えたのです。
さらに「大阪万博」の開催決定と、夢洲への誘致構想があるカジノ施設を含む統合リゾート「IR」への期待も相まって、大阪の不動産はとくに注目を集めています。
大阪に限らず収益物件が売却しにくくなっている理由
不動産流通自体は活性化しているものの、実は、大阪に限らず収益物件に関しては売りにくくなっているという事実があります。その理由には、次の2つのことが考えらえます。
1．「売り」優先の状況
オリンピック開催の決定も、金融緩和政策によって住宅ローン金利が下がり始めたのも、2013年に起こったことです。このときから、国内外による投資家が投資物件を多く買いあさりました。
当時と比較して不動産価格が大きく高騰している地域は多いため、今が「売り時」と考える投資家は大勢います。しかし、売却益が大幅に出るとなると、考えるのは「税金」のこと。不動産は、所有期間が5年を超えると売却益にかかる税率が大幅に下がるため、2018年頃から「売り」を考える人が急増しているのです。
さらに、現在の低金利の状況は、いつ終わるかわかりません。また「2020年問題」ともいわれていますが、オリンピック後に不動産価格が暴落することを危惧する投資家も一定数いるでしょう。
これらの背景から「利益確定」を狙う投資家が増え、不動産投資市場は今「売り」が優先している状況です。
2．不動産投資ローンの審査が厳しくなっている
老後資金の不安などから、不動産に限らず今は一大投資ブームともいえる状況です。不動産投資は相続対策にも税金対策にもなることから、とくに人気があります。
しかし、昨今では「不動産投資したくてもできない」人が大勢いるのです。その理由は、不動産投資ローンの審査が厳しくなっていることにあります。
不動産投資ローンが借りにくくなっている背景には、2018年に世間を賑わせた不正融資問題があるといえるでしょう。
不正融資が発覚してからというもの、金融庁の金融機関に対する監視は強化されており、金融機関側も不動産投資向けの融資を積極的におこなえない状況が続いています。
不動産投資する人の多くはローンも組むので、昨今は「買いたくても買えない」投資家が多くいると見られます。そんな中、売り優先の状況である不動産投資市場は、需要と供給のバランスが崩れているといえるのです。
売れない収益物件は「買取」で確実な出口設定を
市場的には売り時であるにも関わらず、収益物件が手放せないとなると、考えるのは「ちょっと待ってみよう」ということではないでしょうか？
しかし、売り時を逃すことこそ不動産投資で一番に避けるべき。売りたいときに売れないときには、売る時期を先延ばしするのではなく、「売り方」について考えてみましょう。
「買取」なら売りたいときに売れる
収益物件の売り方は、投資家や一般消費者に向けて売るだけではありません。もう1つの売り方として考えられるのが、「買取」です。
買取とは、不動産業者に「仲介」してもらって不動産を売るのではなく、直接、買い取ってもらうということ。不動産業者が買主になるので、融資がおりにくい問題もクリアでき、なおかつすぐに手放せるということに大きな魅力があります。
一般的な売却方法だと、売却するまでには数か月の時間を要します。さらに、今のような時期はとくに、いつまで経っても売れない可能性もあるでしょう。
つまり、市場価値が高い物件だとしても「売ろう」と思ったタイミングで売ることは難しく、最低でも数か月のズレが生じてしまうということです。さらに、このズレが、「売れないから」という理由で半年、1年…となってしまうと、その投資自体が失敗に終わってしまうことも十分考えられます。
一方、当相談室の買取プランなら、最短1週間で決済まで完了させることが可能です。
「仲介」にはあたらないので仲介手数料が不要で、基本的に現状のまま売れる点も、買取のメリットだといえます。
さらに不動産あんしん相談室では、以下のようなちょっと“ややこしい”収益物件についても積極的に買取りしています。
- ローンを滞納させてしまっている
- 空室率が高い
- 利回りが悪い
- 築年数が古い
- 事故物件になってしまった
また当相談室は、収益物件の管理もおこなっています。買取のみならず「空室率の高さを解消したい」「管理会社に問題があるから収益がでない気がする…」と感じている方もお気軽にお問合せください。
まとめ
今の市況や金融機関の状況をみれば、売却時期を遅らせれば売れると言い切ることはできず、東京や大阪などの大都市圏においても、今後、不動産価格が下がる可能性は否定できません。
不動産投資で大事なのは、利益を確定させることです。売り時を逃せば、それまで出ていた利益までもが帳消しになる可能性があります。収益物件の買取をご検討の方以外にも、今の収支に満足されていない方や売却時期にお悩みの方も、ぜひ一度、当相談室にご相談ください。
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