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アパート・マンションの空室が埋まらない?withコロナ時代に不動産の価値を見極める重要性

アパート・マンションの空室が埋まらない?withコロナ時代に不動産の価値を見極める重要性

アパートやマンションの空室がなかなか埋まらない、とお困りではありませんか?

とくに昨今では、新型コロナウィルスの蔓延により賃貸住宅の需要にも変化が見られています。

空室を埋めなければ今の状況を好転させられないのはもちろんですが、withコロナ時代の不動産価値の変化を見込み、この状況で収益物件を売却する、あるいは買い替えることも選択肢の一つとすべきでしょう。

アパート・マンションの空室が埋まらない3つの理由

まずは、アパートやマンションの空室が埋まらない要因を考えてみましょう。

1.競合物件と比較して見劣りする

空室が埋まらないときは、まず競合物件の「調査」をしてみてください。

  • 駅からの距離
  • 築年数
  • 間取り
  • 広さ

これらの条件が近い賃貸物件の「賃料」や「リフォーム歴」などを、借主目線で確認してみてください。

トモニママ
トモニママ
競合物件と比較して自分の物件が“見劣り”するようであれば、これからも空室を埋めることはなかなか難しい状況だといえるでしょう。

2.「募集方法」に問題がある

競合物件と比較して遜色ない状態であれば、考えられるのはまず「募集方法」に問題があるということ。やはり、どんなにいい賃貸物件だとしても「周知」させられなければ空室は埋まりません

入居者募集を仲介会社や管理会社に委託されている方も多いと思いますが、適切なターゲットに届いているか?物件の強みが強みとして見せられているか?といった点を改めて確認してみるといいでしょう。

3.「管理状態」に問題がある

空室が埋まらない原因の一つとして、「管理状態」が悪いことも考えられます。

たとえば、マンションやアパートのエントランスやごみ置き場などの共用部分の清掃は手が行き届いていますか?

賃貸住宅を借りる人は、必ず現地を見ます。居室のみならず、外観やエントランス、廊下などの清掃状態や管理が行き届いているかも必ず確認するポイントですので、「管理状態が悪い」と判断されてしまえば他の物件に流れてしまいます。

空室が埋まらないときの対策

原因が突き止められたら、具体的に空室を埋めるための対応策を講じてみましょう。

賃料を見直す

  • 競合物件と比較して家賃が高い
  • 設備やリフォーム歴では競合物件にはかなわない

このようなケースでは、やはり家賃を一定額落とす必要があるでしょう。

相場を見定めて家賃を「適正価格」に設定するのは、空室を減らすための前提条件ともいえます。

設備を見直す

  • 競合物件と比較して設備面が劣っている
  • 付加価値を付けて賃料を据え置きたい

家賃を下げるだけが対策ではありません。

空調設備やネット環境を最新のものに入れ替えるだけでも、需要が向上するケースもあります。とくに昨今では、新型コロナウィルス蔓延による暮らしの変化により、ネット環境は住まいに不可欠なものになっています。

トモニママ
トモニママ
賃貸住宅においてもネット回線の速さや容量は必ずチェックされますので、空室が多い賃貸住宅ではまず見直すに値するポイントです。

仲介会社を見直す

入居者募集の方法に問題がある場合には、仲介会社を変えることで入居率が高まることもあります。

  • 物件の良さが伝わる募集ページになっていない
  • 情報を掲載している媒体の閲覧数が少ない
  • 退去から募集までの期間が長い

具体的には上記のような状態であれば、仲介会社を見直すべき段階にあると考えられます。

管理会社を見直す

管理会社に管理や清掃を委託しているにも関わらず、共用部分の清掃が行き届いていない場合には、管理会社を見直してみることで入居率が高まることもあります。

また、管理会社は本来であれば家主に対して賃貸経営全般のアドバイスをすることも求められます。空室がなかなか埋まらない状況で、入居率を上げるための施策の提案がない場合には、適切な管理をしてもらっているとはいえないでしょう。

【コロナ時代】空室が続くアパート・マンションの「資産価値」を見極める

「空室を埋める」ことは、もちろん経営状況を好転させるための一つの施策です。

しかし、それと同時に「投資先を変える」こともまた、今の時代はとくに検討する価値があります。

売却や買い替えを考えるのも一つの選択肢

空室が埋まらない状況から入居率を高めるためには、なんらかの費用が発生する、あるいは想定していた利回りが得られなくなる可能性が高いといえます。

トモニママ
トモニママ
つまり、空室が埋まったとしても、当初の経営計画から道を外れることにもなりかねないのです。

また「ここ数ヶ月で空室率が上がった」という物件は、新型コロナウィルスの影響は否めません。

コロナは、私たちの暮らし方をも変えました。これまで需要があった物件でも、「在宅時間が増えた」「テレワーク/オンライン授業が中心になった」といったことで、継続的に市場からのニーズが減ってしまうことも考えられます。

結論をいえば、空室対策をする前に、このままこの物件で賃貸経営を続けていくべきかどうかを考えられたほうがいいということです。適切な時期に売り切り、より安定した経営ができる収益物件への買い替えも同時に検討されるべきでしょう。

不動産の価値が大きく変わる時代…悩みや疑問は“プロ”にご相談ください

コロナによって変わった生活により、“withコロナ時代”では不動産の価値が局所的に大きく動くことが推測されます。

また今年は家賃給付金や持続化給付金など、あらゆる給付金が個人・法人問わず提供されました。しかし2021年以降は、倒産や解雇の数が爆発的に増えることも懸念されます。

つまり、不動産の価値も大きく変わり、法人・個人の収入や雇用状況も大きく変わる見込みがあるということ。そうなってくれば、賃貸住宅の賃料相場や需要、物件としての価値も大きく変わっていくはずです。

空室が埋まらない状況において、空室対策をすべきか?それとも売却?買い替え?この判断をすることは、非常に難しい局面に来ています。

判断に悩まれるときは、ぜひ“プロ”をお頼りください。弊社、不動産あんしん相談室は、不動産のトラブルや悩みを解決することに特化した一般社団法人です。先行きが読めない今の状況への不安は、不動産投資をされている方ならなおのことでしょう。

当相談室は、一般的な不動産会社のように「売らせる」「買わせる」ことを目的としていません。オーナー様目線に立って、賃貸経営を安定させるためのアドバイスをさせていただけると考えております。

どんな媒体でも相談可能

不動産あんしん相談室は、LINE、ZOOM、FaceTimeなど、あらゆる媒体で初回1時間無料のオンライン相談が可能です。

まずは、電話かメール、LINEで「オンライン相談希望」の旨をお伝えください。

まとめ

アパートやマンションの空室が埋まらない要因は、3つに大別されます。

  • 競合物件と比較して見劣りする
  • 募集方法に問題あり
  • 管理状況に問題あり

これらの点を改善させれば入居率は高めることも可能ですが、空室が埋まっても家賃が下げざるを得なかったり、対策のための費用が生じたりすることも考えられます。

とくに昨今は、コロナによって賃貸需要や不動産の価値が大きく変動することが予想されるとき。そのため、空室を埋めることのみならず、収益物件の売却や買い替えも同時に検討されることをおすすめします

トモニママ
トモニママ
判断に迷われたときは、不動産あんしん相談室までお気軽にご相談ください。 
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一般社団法人 不動産あんしん相談室
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「全国の不動産トラブルを解決したい!」そういう思いで一般社団法人を立ち上げました。トラブルの多い、住宅ローン滞納や競売、離婚と不動産、共有持ち分や空家トラブル、老朽化した区分所有や建て替え問題などを解決に導いています。 セカンドオピニオンも歓迎します!お気軽に無料相談をご依頼ください。

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