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収益物件を売却するタイミングを見極める方法は?

収益物件の売却を見極めるタイミング

“withコロナ時代”の到来により、ご所有の収益物件の売却時期にお悩みではありませんか?

いわゆる「コロナショック」はこれから本格的になっていくとみられ、さらにコロナがもたらした生活スタイルの変化によっても、賃貸需要や不動産価格が今後大きく変動していく可能性は高いといえます。

ミライちゃん
ミライちゃん
収益物件の売却を考える上で重要なのは、タイミングです。
  • 空室率が高くなった
  • 賃料を引き下げざるをえなくなった

これらのことも売却を考える一つのタイミングとなりますが、実は、収益物件は経営が悪化する「前」に手放したほうが好条件で売れる可能性は高いのです。

本記事では、収益物件を売却するタイミングの見極め方とともに、収益物件の査定方法や売却にかかる費用・税金について解説します。

収益物件を売却するタイミングの見極め方

収益物件の売却は、物件の価値が上昇局面にあるとき、逆に下降局面にあるときによって判断が異なります。

価値が上昇局面にあるとき

再開発や市況等により、物件の資産価値が上昇局面にあるときは、好条件で売却できるチャンスだといえます。

資産価値が上昇しているということは、今後の賃貸需要にも期待できるわけですが、不動産の価値は常に変動しているため、この先もずっと上昇していくとは考えにくいといえるでしょう。

ミライちゃん
ミライちゃん

そのため、あえて今後の経営に期待できる段階で手放すというのも一つの戦略です。

やはり、これからの経営が芳しくないと思われる物件は、投資家も手を出しません。経営が順調であり、かつ売却益を狙える、あるいは損失が出ないタイミングを見計らって売り抜けるためには、常に資産価値の把握をしておくことが大切です。

価値が下降局面にあるとき

一方で、今回のコロナウイルス蔓延の影響などにより、不動産価格や賃貸需要の落ち込みが視野に入ってきた状況ではどうでしょうか?

価値が下降局面にあるときは、上昇局面にあるときよりも判断は難しくなります。それは、下降局面が一時的なものなのか、長期的なものなのかわからないからです。

ミライちゃん
ミライちゃん
今後も下降を続けていくようであれば、早期に手放すのが賢明な判断ですが、価値の下落が一時的であるのならこの局面を乗り切ってからの売却が好ましいといえるでしょう。

アフターコロナの不動産価格はどうなっていくのか。これが判断の肝となるわけですが、「一概にはいえない」というのが正直なところです。

コロナ禍では全国的にオフィスや店舗を中心に空室率が上昇しており、コロナショックがより顕著に現れると見られる今後は、さらに空室率が上がるエリア・物件種別が出てくることは避けられないでしょう。

逆に、コロナによってもたらされた生活様式や働き方の変化によって、今後、不動産価格や賃貸需要が上昇するエリアが出てくることも考えられます。たとえば、テレワークが主体となったことでオフィスをコンパクト化したり、住居を郊外に移したりする傾向が見られる可能性があります。

ご所有の収益物件の価値が今後どうなっていくかを、ご自身だけで判断するのは容易ではありません。売り時を検討する際には、不動産会社に相談の上、プロの見解や周辺相場の動向を元に判断されることをおすすめします

収益物件の査定方法

収益物件の売り時を判断するためには、「査定方法」についても認識されておくべきでしょう。

収益物件は、居住用物件と異なり、「収益還元法」という方法で査定されるのが一般的です。

収益還元法

収益還元法では、不動産の「収益性」が重視されます。

純収入÷利回り相場

このような計算で査定されるのが収益還元法です。

たとえば、毎年120万円の収益がある物件を、利回り5%として、「120万円÷5%=2,400万円」と査定します。

経営状況が悪化してからでは好条件での売却に期待できない

収益還元法による査定では、収益や利回りのみならず、物件の入居率や空室期間も考慮した上で判断されます

トモニママ
トモニママ
そのため、空室率が高い期間が継続していたり、入居率が低かったりする状況での売却では、売却価格が下がってしまう恐れがあるのです。

購入する投資家の立場になっていただくと分かりやすいのですが、不動産としての価値以外にも、現状の入居率や過去の空室率は必ず気にするポイントですよね。

収益物件の査定方法を踏まえれば、経営がうまくいかなくなってから売却するのではなく、ある程度うまくいっている状況から売却を検討したほうが、売却金額には期待できるということです。

収益物件の売却にかかる税金や諸費用

収益物件を売却する上では、売却にかかる税金や諸費用についても考慮したいところです。

収益物件売却にかかる税金

不動産を売却したことで「譲渡所得(≒売却益)」が出た場合、譲渡所得税(住民税・所得税)が課税されます。

課税率は、所有期間によって以下のように異なります。

所有期間によって税率は大きく変わるため、「所有期間が5年を超えるか否か」もまた、売り時を判断するための重要な指標です。

収益物件売却にかかる諸費用

投資物件に限らず、不動産を売却するには次のような諸費用がかかります。

諸費用の総額は、売却金額の4%ほどが目安です。

(出典:国税庁
※令和4年3月31日までの売買契約は表右の軽減税率が適用

まとめ

収益物件の売却時期を判断するのは、容易ではありません。今の市況のみならず、今後の空室率や資産価値を推察し、キャピタルゲインとインカムゲインとが最大化するときを狙う必要があるからです。

昨今のように先行き不透明な状況では、とくに判断が難しいといえるでしょう。収益物件の今後の活用・運用に悩まれたときは、どうぞ弊社までご相談ください。

不動産あんしん相談室は、不動産に関わるお悩みや問題を「相談」していただき、「解決」することに特化した一般社団法人です。「後悔しない選択」をしていただくためのお力添えをさせていただけましたら幸いです。

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