リースバックは、売却後も住み続けることができ、なおかつ将来的に買い戻すことも可能な不動産売却方法です。
しかし「売却後に住める期間」や「買い戻しが可能な期間」は、商品や買主によって大きく異なります。
リースバックの多くは「定期借家契約」
リースバックは、売却後に買主と賃貸借契約を締結することで住み続けられるという仕組みです。
売却後に締結する賃貸借契約は、多くの場合「定期借家契約」。
定期借家契約でも「再契約」が可能なことも
リースバックにおける定期借家契約の期間は、2～3年が一般的です。ただこれは、必ずしも2～3年後に退去しなければならないというわけではありません。
定期借家契約は、更新がなく期間満了をもって契約終了となりますが「再契約」も可能です。
再契約時には家賃の改定に注意
「再契約できるなら更新できる普通借家契約と変わらないのでは？」
と、お思いかもしれませんが、定期借家契約における再契約は、また「新規」に賃貸借契約を締結するということ。それまでの賃料や条件が引き継がれるとは限りません。
また基本的に、定期借家契約は再契約が約束されたものではないという点も認識しておきましょう。
不動産あんしん相談室のリースバックでは「普通借家契約」をご提案
リースバックする多くは、資金難にあったり、まとまったお金が必要な方々。2～3年で退去して買い戻したり、新たな生活が始められる経済状況に整えられたりできるとは限りません。
そんな中、期間満了で賃貸契約が終わってしまうリースバックに不安を感じる方が多いのが事実。そこで不動産あんしん相談室は、賃貸期限のない普通借家契約でリースバックしていただける体制を整えました。
リースバック後に買い戻したいときこそ「期間」に注意
多くのリースバックは買い戻し「可能」とはしているものの、必ずできるとは限りません。
また、賃料が発生する期間が長ければ長いほど損失が大きくなってしまうということは念頭に置かれておくべきでしょう。
買い戻しのタイミングは要確認
買い戻しは、基本的に売却後「10年間」可能です。ただすべての契約で買い戻し時期が10年後となっているわけではなく「定期借家契約満了時」など期限が設けられることも。
「いつでも買い戻し可能」と思い込むことなく、契約時にはしっかり契約内容を確認することが大切です。
買い戻し価格は売却代金の1.1～1.3倍
リースバックにおける買い戻し額は、売却代金とイコールではありません。
一般的には、買い戻し価格は売却代金の1.1～1.3倍ほど。とはいえ、いくらで買い戻せるかは買主によって大きく異なる部分ですので、あらかじめ確認しておくようにしましょう。
賃料も相場より高くなるのが一般的
リースバック中の家賃もまた、周辺相場よりも高額になる傾向にあります。
売却代金以上の買い戻し価格となり賃料も相場より高いとなれば、10年間買い戻しが可能とはいえ、やはり早期に買い戻したほうが損失は少なくなります。
買主次第ではありますが、元所有者以外の方が買い戻すことも可能です。
リースバック中に「期間」の調整はできるのか？
売却時に、たとえば「2年後に買い戻す」「3年後に退去」と予定していたとしても、必ずしもあらかじめ設定した期間でその体制が整えられるとは限りません。
賃貸借期間中に退去時期や買い戻し時期の調整をしたいとお考えの場合には「定期借家契約」ではなく「普通借家契約」を締結してくれるリースバックを選んでおくと安心です。
途中解除の可否も確認しておく
期間が決められていて更新がない「定期借家契約」では、基本的に退去時期を前倒しすることもできません。
ただし、契約条項に特別な取り決めがこの限りではありませんので、退去時期・買い戻し時期を調整する可能性がある場合はとくに「途中解除」の要件をよく確認しておく必要があります。
退去したら買い戻せなくなるのが一般的
買い戻しの条件の一つは、原則的に「賃貸借契約中」です。よって、買い戻し時期の調整と退去時期の調整のポイントは同義と考えて問題ありません。
ここまでをまとめますと、退去時期および買い戻し時期を調整したい場合「定期借家契約」ではとくに以下の点をしっかり確認されるべきです。
- 再契約が可能なのか？
- 再契約時の賃料はどうなる？
- 途中解除はできる？
そしてやはり、基本的に更新も途中解除も借主の意向次第である「普通借家契約」のほうが安心してリースバックできるでしょう。
以下の記事で「賃貸期間の制限」を含め、リースバック業者5社を比較しています。
まとめ
リースバックの退去、そして買い戻し可能な期間は契約次第です。
売却時に設定した期間で退去したり、買い戻したりできるとは限りませんので、できれば更新も退去も借主の意志が反映されやすい「普通借家契約」でリースバックされることをおすすめします。
また、他社様のリースバックに契約内容等にご不安がある場合には、当相談室のセカンドオピニオンサービスをぜひご活用ください。
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