「家を売らないといけないけど、引っ越したくない！」という方におすすめな売却方法が、リースバックです。
さらに、リースバックでは「買い戻し」が可能。一度、所有権を失った家の再度、購入し、また「所有者」となることができるということです。
リースバックで家を買い戻す仕組み
リースバックでは、不動産売却後、買主と賃貸契約を締結することにより、月々の賃料を支払いながら家に住み続けられます。
売却後は、住宅ローンの元本や金利、固定資産税などの税金、維持・管理にかかる費用などの負担はなくなり、家賃に一本化。
さて、今回の本題であるリースバック後の「買い戻し」ですが、基本的には売買契約をするときに買い戻しの条件を契約に盛り込む必要があります。
再売買予約権
一般的に、リースバック後の買い戻しをするには、不動産を売るときに買い戻す時期と価格を取り決めます。
これは民法で定められている「売買の一方の予約（第556条第1項）」に則り、売主が買主に対して買い戻しの予約をするということです。これを「再売買予約権」といいます。
再売買予約権に則らない買い戻しも可能
買主によりますが、売却時に再売買予約権の取り決めをせずに将来的な買い戻しをすることも可能です。また、必ずしも売主が買い戻しをしなければならないということもありません。
弊社が買い取らせていただく際には、買い戻しの予定は聞かせていただくものの再売買予約権は設定しませんので、リースバック開始から10年後まで基本的にはいつでも買い戻していただくことができます。
リースバックで買い戻しができない3つのケース
リースバックは、将来的な買い戻しが「可能」ではありますが「絶対できる」というわけではありません。
次の3つのケースでは、買い戻しができません。
1．期間満了により買い戻しできない
リースバックの多くは、買い戻しや賃貸借できる期間に「期限」があります。というのも、リースバック後に買主と交わす賃貸借契約が「定期借家契約」であることが多いためです。
そして、買い戻し時期は「賃貸借契約満了時」と定められていることが多いので、期間満了時に資金が調達できなかったり、ローン審査が通らなかったりすれば買い戻すことはできません。
満了後に改めて契約しなおすことも可能ではありますが、買主の意向次第では期間満了をもって退去を迫られることもあります。
不動産あんしん相談室のリースバックは、ご売却時に再売買予約権を設定せず、基本的にはいつでも買い戻し可能です。また当相談室との賃貸借契約は「定期借家契約」ではありませんので、賃貸期間の期限もありません。
2．賃料を一定期間滞納した場合
リースバックは、売却後も住み続けられるものの所有権は買主に移行します。
買主と賃貸借契約を締結することによって住み続けられるわけですが、この賃貸借契約に違反するようなことがあれば、退去を迫られると同時に買い戻しの権利を失う可能性もあります。
住み続けられるとなるとついつい賃貸していることを忘れてしまいがちですが、将来、買い戻す予定がある方はとくに滞納しないように気をつけましょう。
リースバック中に家賃を滞納しないためには、無理のない条件で契約することも大切です。安い価格で売却して、高い賃料を設定されてしまえば、ご負担は大きくなってしまいます。
不動産あんしん相談室では、お客様のライフプランに合わせたご提案をいたします。
3．買い戻しに対応してもらえない
リースバックは「買い戻しも可能」ではありますが、買主および貸主となった人が必ず買戻しに応じなければならないわけではありません。
売却時に買い戻しの取り決めをしなかった場合、買主は第三者に転売してしまう可能性もあります。
リースバックは「将来買い戻せるか」のみならず、売却価格や買い戻し価格なども買主によって大きく条件が変わってきます。そのため必ず複数の業者を比較し、自分にあった条件のもとで選択するようにしましょう。
リースバックで買い戻しする際の注意点
それでは最後に、リースバック後に買い戻されるときの注意点を2つ解説します。
「売却金額＝買い戻し価格」とはならない
リースバック後に買い戻すときの金額ですが、売却した金額とイコールになることはありません。
ただこの点も前述通り、買主次第。買い戻しを希望されるときはとくに、あらかじめ見積もりを取っておくことも大切ですね。
住宅ローン審査が通りにくいことも
買戻しの際には、住宅ローンを組むことをご検討されている方も少なくないと思います。
ただ一度、売却し、賃貸として住んでいる不動産を再購入する……という場合のローン審査には、金融機関側も慎重にならざるを得ません。
リースバックされる方の多くは、失業されたり、収入が減ってしまったりした故のご選択。住宅ローン審査では勤続年数も見られますので、ご自身の希望だけで買い戻しの時期を決めるのではなく、ローンのことも考えて時期も設定されるべきでしょう。
まとめ
リースバック後に確実に買い戻すためには、買主選びが最も重要だといっても過言ではありません。
買主の都合で退去を迫られたり、転売されたりするようなことはありませんので、将来、買い戻せる可能性は高いといえるでしょう。
また当相談室では、他社の条件や提案に対するセカンドオピニオンサービスも実施しております。リースバック業者を決める前には、ぜひ一度当相談室にお気軽にご相談ください。
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