住宅ローン滞納

民法に関する用語集|任意売却で使われる難しい言葉をわかりやすく解説

公序良俗

「公の秩序又は善良の風俗」の略語。法律の基本理念で、社会の秩序や論理のこと。これに反する行為は無効とされる。民法では、私生活の自由が尊重される。しかし、自由を無制限に認めると、公の秩序や善良の風俗が害される恐れがある。そのため、民法90条において、公序良俗に反する行為を無効とした。例えば、高利貸し、妾契約、ねずみ講等の詐欺性等から反社会性の強い行為、脅迫等で不当な利益を得る行為、男女差別等の人権を侵害する行為、無知な者に対して不公正な方法で危険な取引に勧誘して多大な損害を与える行為、地位を利用し過酷な契約条件を課したり等正義に反する行為等をおこなった場合は、公序良俗違反となる。

民法

日本における法律のこと。我々が生活をしていく上で、常に法律による行動の制限を受けている。我々の生活は大きく二種類に分けることができる。国とのかかわりに関することを公法、個人対個人に関することを私法という。民法は我々の生活において、個人の意思を尊重するものであり、社会生活のルールである。従って、私法の代表的な法律である。
民法の基本原則は、権利能力平等の原則、私的自治の原則、所有権絶対の原則の三原則である。
また、民法は全部で5つの編で構成されており、第1編が総則、第2編が物権、第3編が債権、第4編が親族、となっている。

契約

該当する複数の当事者による意思表示の合致によって成立する法律行為のこと。契約とは、申込と承諾という相対するいくつかの意思表示が合致することにより、当事者間に債権と債務が発生することである。近代資本主義社会の根幹をなす自由主義から派生した「契約自由の原則」というものがある。契約を締結することも、しないことも自由であるという「契約締結の自由」、契約の際に、誰を相手にしても自由である「契約相手方選択の自由」、強行法規や公序良俗に反しない限り内容を自由に決定できる「契約の内容決定の自由」、口頭や文書を問わず、他のどのような方式によって契約を締結するのも自由という「契約の方式の自由」の4つの原則を指す。

瑕疵(かし)

本来備えていないといけない機能や部品がない等欠点・欠陥のあることをいう。瑕疵には物品だけでなく、「瑕疵ある意思表示」というように、表意者の自由な判断がゆがめられている意思表示を指すこともある。瑕疵ある意思表示には、他人にだまされて意思表示をおこなう「詐欺による意思表示」、また、他人に脅されて意思表示をおこなう「強迫による意思表示」の2つがある。

瑕疵担保責任

売買契約等の有償契約において、目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任をいう。ここでいう隠れたとは、買主が瑕疵を知らず、注意しても知りえなかったことをいう。目的物に売買契約成立前から存在する瑕疵があった場合、売主は買主からの代金減額、損害賠償、契約解除等の請求に応じなければならない。なお、契約成立後の瑕疵は、売主の善管注意義務違反になるので、この問題の対象にはならない。

法定解除

債務不履行等の場合に法律の規定に基づき発生する解除権のこと。解除とは、一方の当事者の意思表示により、契約を最初からなかったものとすることである。契約の解除ができるのは、その当事者が解除権を有している場合に限られる。解除権は、「法定解除」、「約定解除」、「合意解除」の3つに限定されている。「約定解除」とは、契約にあらかじめ定められていることにより発生する解除権のことである。「合意解除」とは、契約の当事者が合意することによって発生する解除権のことである。

不実告知

消費者はその告げられた内容に基づいて契約をするか否かの意思決定を下すもので、その意思決定に影響を及ぼした内容が虚偽の場合が不実告知である。一方、事業者が商品の販売する勧誘や契約に際して、重要事項の説明で事実と異なる内容を告げ、その結果、告げられた内容が事実であると誤認し契約の申込みをした場合を不実告知という。しかし事実と違うことを説明して勧誘や契約をすればその説明の内容がどの様なものであっても取り消せるわけではなく、一定の条件を満たす事項について事実と異なる説明をした場合に限って、「不実告知」を理由として契約を取り消すことができる。

事実不告知

事業者が、消費者に不利益となる事実を知っていたのに、あえてその事実を相手方である消費者に告げず、契約を締結することを事実不告知という。契約の取り消し及びその事で被害を被れば損害賠償請求が可能。業者が消費者と契約するときに、民法では不実告知や不利益事実の不告知は禁止行為となっている。消費者が事実と異なることを告げられ、その告げられた内容を事実であると誤認した場合、または知っていながら、故意に事実を告げなかった場合、その事実が存在しないと誤認した場合このような誤認の上で契約締結をおこなった場合は、特定商取引法上、契約を取り消すことができる。

威迫(いはく)

自分の思うとおりの要求に従わせようと、相手方に対し強談判(こわだんぱん)で強引に談判し強引に話をつけること。例えば、不動産業者の業務に関する禁止事項で、売買契約締結の撤回、または申込みの撤回、もしくは解除を妨げるための威迫行為禁止を目的とする法律が、平成7年の法改正で成立し、追加された。脅迫とは異なり、相手方に恐怖心を生じさせることはしないが、相手方に不安の念を抱かせる行為で、刑法事犯に触れない様な巧妙かつ悪質な手口で「地上げ」行為等をおこなうことを想定したものである。このような場合は宅建業法違反等の犯罪になる。

適合性の原則

高齢者や若者等消費者の特性(知識、経験及び財産の状況等)に応じた勧誘をおこなわなければならないという原則のことである。不動産業界においては、知識や経験がない高齢者や若者に対して、高い物件や土地の売却や購入の勧誘をすることである。また、買い手、売り手から求められてもふさわしくないと判断した場合は、購入や売却をおこなってはいけない。

物権

特定の物を直接的・排他的に支配できる権利のことである。物権には、物権法定主義、対抗要件主義、優先的効力といった特徴がある。
物権は大きく本権と占有権に大別され、本権は、所有権と制限物権に分かれる。さらに制限物権は、用益物権と担保物権に分けられる。
「用益物権」とは、他人の土地を利用できる権利である。制限物件の一種である。「担保物件」とは、担保(債務の履行の確保)のための物権である。用益物権と同じで制限物権の一種ある。

債権

特定人(債権者)が他の特定人(債務者)に対して、お金等の支払い義務が生じていること。債権には、「特定物債権」、「種類債権」、「金銭債権」、「利息債権」、「選択債権」がある。「特定物債権」は、この本、あのパソコン等のように、特定物の引き渡しを目的とする場合の債権である。「種類債権」は、ワインを1ダース等のように、一定の種類の物の一定の量の引き渡しを目的とする債権。「金銭債権」とは、一定額の金銭の支払いを目的とする債権。「利息債権」とは、利息の支払いを目的とする債権。「選択債権」とは、数個の中からいずれかを選択して引き渡すことを内容とする債権のことである。

債務

特定人(債務者)が他の特定人(債権者)に対して、お金の支払い等の義務が生じていること。また、ほかの誰かに対して何をおこなう義務が生じていることである。債務者が正当な理由なく債権者の期待する債務の履行をおこなわないことを「債務不履行」という。任意売却では、売却前に債務についての話し合いがおこなえことで売却後の債務処理(返済方法)についてある程度話し合いができるため、比較的競売よりは将来の生活の計画が立てやすい。

事務管理

法律上の義務はないが、好意的に他人の仕事や世話をすることをいう。このときの他人は自然人のみならず法人であってもよい。例えば、留守中に宅急便の代金を支払い、荷物を預かる等の行為や、新聞代金の立て替え等の行為のことを指す。なお、事務世話をおこなったものを管理人と呼び、管理人は、本人に費用を請求して清算してもらうことが制度の趣旨である。ただし、場合によっては、不法行為として訴えられる可能性もある。

不当利得

法律上の理由(正当な理由)がないのに利益をもらい、そのことが原因で他人に損失を与えることをいう。例えば、債権がないのに、支払いをおこなうこと等をいう。侵害行為に故意や過失がない場合には、不当利得の返還を請求や利侵害による利益分返還を請求する不当利得返還の請求をおこなうことができる。この権利を不当利得返還請求権という。不動産を例に挙げると、不動産購入等の契約が詐欺を理由に契約自体が取り消された場合、売主は受け取った代金を、また買主が土地の登記や占有権を返還するようなことである。

過失責任

損害が起こった際に、故意、または過失があった場合のみ責任が問われ、損害を賠償しなくてはいけないということ。視点をかえると、民法の基本原則のひとつで過失責任主義の原則というものがある。もし他人に損害を与えても、故意や過失がなければ損害賠償義務が発生しないという原則のことである。この過失責任主義の原則により、故意や過失さえなければ責任を問われることもなく、自由な経済活動をおこなうことができ、今の日本の経済の発展もこの原則によるところが多いと考えられている。

無過失責任

故意または過失がなくても問われる責任。危険を伴う企業活動によって、過失責任の原則から、一方では損害を受ける人や企業があり、また、一方では多大な利益を得る企業があるという不公平が目に余るようになったため、これを修正する「無過失責任」の理論が問われるようになった。無過失責任論の影響で、「製造物責任法」、「自動車損害賠償保障法」、そのほか、各種の「公害関係法」等、無過失責任を追求できる法律ができた。

信義誠実の原則

権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実におこなわなければならないとする原則のことである。信義則と略されることもある。契約の初めから終わりに至るまですべての要件に当てはまるとされている。例えば、不動産業者の仲介業務において、仲介という形で直接の委託業務はなくても、借主に対して物件に対する正確な情報提供等誠実な対応が望まれる。このように社会的な立場や所有資格等によりさまざまな形での信義誠実な対応が求められる。

権利の濫用

形式的には、権利を行使しているように見えるが、本来の目的内容を逸脱した行為、社会的な制約を超えている行為をおこなっていることである。権利濫用には、一般的に、権利行使の効果がなく、権利者の要求に応えなくもよい。また、権利乱用による行為は、不法行為責任が法律上問われたり、請求や効果が認められないことがあり、権利自体を剥奪されることもある。権利をむやみに濫用してはいけないという考え方を「権利濫用の禁止」という。

時効

ある出来事(犯罪・事件)から一定の期間が経過した時点で、法律上の責任がなくなることをいう。裁判所は時効の効果(期間)を前提とした裁判をすることができない。また、時効の途中で時効期間が無効になる「時効の中断」には「自然中断」と「法定中断」の二種類がある。主に「自然中断」とは、占有または準占有の喪失のこと。「法定中断」とは、請求、差押等、承認のことをいう。複数の関係者がいる場合には、すべての関係者間での取得時効が中断する。

委任

民法で取り扱う典型契約のひとつで、委任者が法律行為を受任者に委託し、受任者が承諾する契約を指す。無償、片務、諾成契約が委託である。ただし、報酬を支払うことを約束した場合には、有償、双務、諾成契約となる。また、委任は、受任者が委任者の具体的な指示を受けないという点で請負と異なり、受任者が独立して事務処理をするという点で雇用と異なる。

手付

代金の一部支払いという意味だけでなく、契約が成立した証拠等の意味で買主から売主に渡される金銭等の有価物をいう。賃貸借、請負等の有償契約にも原則として適応する。手付には、「成約手付」、「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」の4種類がある。「成約手付」とは、契約行為において債務不履行が発生した場合に手付が没収される手付のこと。「証約手付」とは、不動産購入契約が成立したことの証拠として交付される手付のこと。「解約手付」とは、手付の放棄によって任意に契約を解除できること。「違約手付」とは、手付けを受けた者が没収できる手付けのこと。

抗弁

民事訴訟法における攻撃防御方法のひとつ。相手の主張を認めたうえで、排斥を求めて主張することである。「同時履行の抗弁権」等がある。「同時履行の抗弁権」では、例えば、売買契約において、買主は代金の支払債務、売主は商品の引渡債務がある。そのため、売り側からすれば商品の引き渡しは代金の支払いがあるまで、拒絶することが可能であり、買う側からすれば代金の支払いは商品の引き渡しがあるまで拒絶することができる。

公売

国税を滞納した場合に、税金滞納者の財産(不動産または動産)を国税徴収法に基づいて差押え、換価するために取る手続きのことを公売という。具体的には民事上の強制執行手続として債務者の財産の競売のこと。競売は公正さを担保するために一般競争入札またはオークションの手法でおこなわれ、所轄税務署長は、公売の日の少なくとも10日前までに公売公告をおこない、関係者に最低入札価額を決定して公売の通知公告をしなければならない。公売の参加者は当局が示した最低落札価格以上で入札をおこない、最も高く入札した人が落札できる。この売上が滞納分の税金の穴埋めに充てられる。大阪国税局は動産の公売を年3・4回ほどおこなっている。

催告

債権者が債務の履行を請求した場合に、まず債務者に履行を催告するように請求できる権利。保証債務に関しては、「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」の2つの権利が認められている。「催告の抗弁権」とは、債権者が保証人に対して債務の履行を請求した場合に、債務者に履行を催告するように請求する権利のこと。「検索の抗弁権」とは、債務の履行を請求した場合に、債務者に強制執行すべき旨を伝えて自己の保証債務の履行を拒否することができる権利のこと。

金銭賃借

将来の弁済を借主が約束し、貸主が借主へ金銭を交付した時点で「金銭貸借」は有効に成立する。簡単にいえば、「お金を貸した時点で契約が成立する」ということ。法律では金銭消費貸借契約という。一般的には銀行や消費者金融会社等が貸主となって金銭消費貸借契約が締結されることが多く、ローン契約もそのひとつ。利息は利息制限法により利率の上限が定められている。元本が10万円未満の場合は年20%、10万円以上100万円未満の場合は年18%、100万円以上の場合は年15%、それを超える部分は無効となる。(2012年11月現在)また、返還時期が過ぎた場合には、借り主は遅延利息を支う義務が生じる。

使用賃借

民法で取り扱う典型契約のひとつで、借主が貸主に借りた物を使用後に返す契約を指す。消費貸借の場合は借主が所有権を取得するが、使用貸借では所有権は移転しない。無償、片務、要物契約である。「無償貸借」とは、一方が無償で使用及び収益をした後に返還する貸借のことである。「片務貸借」とは、一方だけが給付(支払い)の義務が生じ、他方には対価的な義務がない契約、「要物契約」とは、契約の成立に、契約者当事者の合意だけでなく目的物の引き渡し等の給付が必要である契約のことである。

代理

本人から代理権を与えられた代理人が、本人のためにするのだということを明らかにして相手方に意思表示をし、その効果が直接代理人に帰属する制度のことである。代理には、本人の意思で代理権が与えられる「任意代理」と、未成年者等に対して法律により定められた「法定代理」がある。また、代理権のない者が代理人として勝手に代理行為をすることを「無権代理」という。無権代理の場合、原則として本人に効果は帰属しないが、本人が追認した場合は本人に効果帰属する。

法定代理

法律により定められた代理制度のことである。未成年者等に対しての親権者、不在者財産管理人、成年被後見人に対する成年後見人、相続財産管理人のことを指す。また、未成年者が養子の場合は、養親の親権に属する。法定代理は、本人、代理人の両方の意思に関係なく、法律の規定に基づいて発生する。法定代理とは別に「任意代理」がある。「任意代理」は、本人が委任した代理人との間の授権行為によって成立する。弁護士等はそれにあたる。

履行

約束や契約等を実際におこなうことをいう。法律上では、債務者が債務の内容を実施することである。履行が実施されないことを債務不履行といい、債権者は債務者に対し、強制執行、損害賠償請求、解除等の責任を追及することができる。債務不履行には、「履行遅滞」、「履行不能」、「不完全履行」の種類がある。「履行遅滞」とは、債務の履行が可能であるのに債務者の都合で、履行期日までに債務を弁済しないこと。「履行不能」とは、履行したくても履行することができなくなること。「不完全履行」とは、不完全で、契約内容どおりの履行とはいえないこと。

意思能力

自然人の能力のひとつで、物事を判断しそれに基づいて自分のおこなった行為の結果を判断できる能力のこと。この意思能力を持たない者を意思無能力者と呼び、意思無能力者(6歳程度以下の子ども、重度の精神障害者、泥酔者等)がおこなった法律行為は無効となる。年齢的な点からいうと、おおむね小学生にあがると意思能力があると判断される。類似する能力として、「行為能力」や「訴訟能力」がある。「行為能力」とは、ひとりで財産上の法律行為をおこなえる能力のこと、「訴訟能力」とは、ひとりで、訴訟を追行できる能力のことである。

意思表示

ある一定の法律効果の発生を欲する意思を外部に対して表示する行為のことである。しかし、自身の意思とは異なる意思表示を示すこともあり、「瑕疵ある意思表示」と「錯誤による意思表示」がある。「瑕疵ある意思表示」とは、表意者の自由な判断がゆがめられている意思表示をいう。瑕疵ある意思表示には、他人にだまされて意思表示をおこなう「詐欺による意思表示」、他人に脅されて意思表示をおこなう「強迫による意思表示」の2つがある。「錯誤による意思表示」勘違いにより真意とは異なった意思表示をおこなうことで、意思の欠缺の類型のひとつである。

寄託

民法で取り扱う典型契約のひとつで、受寄者が寄託者のために物を受け取って保管する契約のことである。預ける人を寄託者、預かる人を受寄者と呼ぶ。無償、片務、要物契約であるが、報酬を支払うことを約束した場合には、有償、双務、要物契約となる。「有償契約」とは、お金や賃料といった金銭等の支払いがおこなわれる契約のこと、「無償契約」とは、自己の財産の負担がないような契約のことをいう。また「双務契約」とは、契約者同士に相互的な債権・債務の関係があり、法律上の対価関係がある契約のことをいう。

消費賃借

民法で取り扱う典型契約のひとつで、借金のように、金銭等の代替物を取得し、借りた物自体は借主が消費し、後日これと同種・同質・同量の物を貸主に返還することになる。消費賃借は、片務、要物契約である。原則として無償契約であるが、最近では、住宅ローンのように利息を支払う有償消費貸借が一般化した。銀行、信用金庫や民間の消費者金融等の金融機関等が貸主となることが多い。

表見代理

無権代理(代理人としての権利がないこと)でありながら、本人と代理人との一定の関係から、代理権を与えていると契約上の相手方が思っても仕方がないと思われる行為のことである。表見代理の場合、本人は無効を主張することはできない。ただし、代理人に対しては損害賠償請求をおこなうことは可能である。締結してしまった契約の効力は、条件や期限を追加することで、契約自体の発生を遅らせたり、消滅させたりすることが可能である。

無権代理

代理権のない者が代理人として勝手に代理行為をすることである。また、無権代理人が結んだ契約について無効であり、効力は発生しない。また、当然ではあるが、過去に代理権があったが、現在は代理権がない場合、無権代理となる。無権代理がおこなわれた場合、原則として本人に効果は帰属しないが、本人が追認した場合は本人に効果帰属する。また、追認するのに、無権代理人や契約相手方の同意は必要はなく、追認の相手方は無権代理人でも契約相手方でもどちらでもいい。

自然人

民法上の権利と義務の主体のひとつで、私たち個人のこと。民法上の権利と義務の主体は、自然人と法人の2つがあり、自然人とはわれわれ個人のことである。自然人の能力には、権利能力、意思能力、行為能力、責任能力があるとされている。「権利能力」とは、権利をもつことのできる能力ないし適格性があること。「意思能力」とは、有効な意思表をすること。「行為能力」とは、単独で有効に法律行為をなしうる地位または資格を有していること。「責任能力」とは、おこなった行為について責任を自ら、負うことのできる能力のことである。

追認権

取り消すことができる行為を取り消さないと決める意思表示のこと。逆にいうと、取消権の放棄を意味する。追認権者と取消権者とは同じ保護者である。例えば、判断能力の無い未成年者がバイクを買う契約をし、売ったバイク屋は契約通りに納品をしたいが、保護者からOKの「追認の返事」を貰えない場合、この契約を追認をする保護者の権利を「追認権」という。追認しないで取り消すことも可能。このバイク屋が早く返事をする様に保護者に伝えることを催告という。保護者に「1ヶ月以上の期間内に、契約を追認するか取り消すか確答して下さい」と催告ができる。このとき、確答が無い場合は、追認したものとみなされる。

時効の援用

貸金業者から借りた借金の時効は5年である。単に時効期日が経過しても返済義務が自動的に消滅するものではなく、時効の期日が経過し、時効が成立時に、時効のため、支払義務がなくなったことを宣言する必要がある。このことを「時効の援用(えんよう)」という。具体的には、内容証明郵便で「法律に定める時効期日経過により時効の援用を宣言する。今後、請求されても、この援用により債務返済義務は消滅したため、当方には支払う意志はない」ということを自らが積極的に、また明確に主張することで初めて時効の利益が得られ、返済義務が消滅する。また「時効の援用」をしながら請求額の5~10%の和解金で和解交渉するやり方もある。

錯誤

錯誤とは、言葉のとおり、勘違いのことである。法律上の「違法性の錯誤」は、違法行為をおこなった際に、違法な事実については認識があり、そのとおりの結果になっているかどうかということである。また、法律の存在を知っていても、自分の行為がそれに該当するということの認識がない場合も該当する。例えば、1000円札をコピー機でコピーすることは違法だが、知らずにコピーをしてしまいおもちゃとして利用するために所持している場合等である。

 




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株式会社アースコンサルティングオフィス
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大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。代表は女性。不動産コンサルタントという中立な立場で、専門知識のない方にもわかりやすく不動産問題の解決策をご提案しています。主な分野は住宅ローン滞納、リースバック、離婚、共有持分、相続トラブル解決など。 いつでもお気軽にご相談ください。無料相談受付中。