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サブリースの相談はセカンドオピニオンを使おう!よくある不動産トラブル事例

サブリース相談

みなさんこんにちは、不動産コンサルタントの神田です。

昨今ニュースにも取り上げられています通り「サブリース」によるトラブルの相談が相次いでいます。

「手間をかけずに不動産収入を得られる」というメリットに惹かれ、巨額のローンを組んで始める人が増えている一方で、泣き寝入りしている大家さんがいることも事実です。

今回はよくあるサブリーストラブルの事例に加え、もしもの時に利用してほしい「セカンドオピニオン」について解説していきます。

神田
神田
泣き寝入りする前に、セカンドオピニオンに相談してみましょう!

サブリースとは

サブリースとは、お金を支払い、下記のような管理業務を業者が代わりに行ってくれるシステムのことを言います。

  • 入居者の募集
  • 建物の維持・管理
  • 家賃の集金 など

すべて自分で管理するよりも手元に入る金額は少なくなりますが、面倒な作業なく家賃収入を得られるため、忙しい会社員や主婦に人気の不動産投資です。

トモニママ
トモニママ
一般的に大家に支払われる家賃収入は、手数料や管理費を引いた70〜90%程度と提示する会社が多いようです。

このように一見どちらにとってもメリットの多いように感じるサブリースで、どのようなトラブルが起こっているのでしょうか。

サブリースでよくあるトラブル

家賃保証と言われたのに家賃減額

サブリース会社に依頼する決め手は「安定した家賃収入を保証」という部分ではないでしょうか。

たとえ空室があっても入居者が家賃を滞納しても、サブリース会社から一定の金額が支払われるため、不動産運営に自信のない方にとっては大きな安心感となるでしょう。

しかし、この一定の金額こそずっと変わらないという保証はありません

契約時は月100万円と言われていても、契約更新時にサブリース会社から減額を依頼されることも十分にあり得ます。

トモニママ
トモニママ
だいたい2年に1度見直されるのが一般的です。

そうなると、当初予定していた家賃収入を下回り、ローン返済が滞ってしまうケースも。

サブリース会社の一方的な中途解約・倒産

「長期契約」をウリにしていても、契約時の賃料が長期間保証されることはほとんどありません

先ほどお伝えしたように、2年周期などの比較的短期スパンで契約の見直しが行われるため、賃料の減額や契約終了を伝えられる場合もあります。

予定よりも収益を見込めない建物は、サブリース側から契約を打ち切ることも多く、契約更新時であれば違法でもありません。

また倒産した場合など、契約途中で解約となるケースも考えられます。

そうなると先ほど同様、ローン返済計画に沿った家賃収入を得られず、負債を抱える事態となってしまいます。

サブリース会社との契約解除ができない

中には大家側からの解約に「違約金」を設けている会社もあります。

たとえば「違約金は家賃6ヵ月分」など。

こうなると契約している賃金に不満があっても、なかなか解約できなくなってしまいます。

万が一のために、契約前には必ず「解約の条件」も確認しておきましょう。

マンションの修繕・メンテナンス費が高額

サブリース会社によって、建物の修繕メンテナンスをどこまでカバーしてくれるかは異なります。

よくあるケースは、サブリース会社が負担するのは簡易的な修繕のみで、経年劣化による補修などはカバーされていないことが多いです。

よって「修繕費が予想以上にかかった」「サブリース会社が勝手に決めて、費用だけを請求された」というトラブルも発生しています。

そうならないためにも、必ず契約前に下記のことを確認しておきましょう。

  • サブリース会社がどこまでの修繕を行ってくれるのか
  • 大家が負担するのはどのような部分か

不満があったらセカンドオピニオンを活用しよう

サブリース契約を結んだ後「こんなはずじゃなかった…」と不満を抱えている方。

ぜひセカンドオピニオンを利用してみてください。

セカンドオピニオンとは、専門知識のある第三者に現状を伝え、解決に導くアドバイスをもらうことです。

直接サブリース会社に掛け合っても「契約時に言いました」と跳ねのけられて終わりでしょう。

第三者に話すことで、諦めていたサブリーストラブルも解決策が見つかるかもしれません。

弊社では、不動産問題専門のセカンドオピニオンサービスを実施しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。(弁護士との連携も可能)

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【まとめ】サブリースは内容を把握して契約しよう

このように魅力の多いサブリースも「どこの会社とどんな契約を結ぶか」によって、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうケースがあります。

決して、サブリース=危険というものではなく、きちんと条件を確かめ納得すれば、初心者にも運用しやすい不動産投資であることに間違いありません。

サブリーストラブルに悩んだ際は、弊社のセカンドオピニオンサービスをご利用ください。

皆様の抱える問題を、不動産あんしん相談室が解決いたします。

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株式会社アースコンサルティングオフィス
株式会社アースコンサルティングオフィス
大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。代表は女性。不動産コンサルタントという中立な立場で、専門知識のない方にもわかりやすく不動産問題の解決策をご提案しています。主な分野は住宅ローン滞納、リースバック、離婚、共有持分、相続トラブル解決など。 いつでもお気軽にご相談ください。無料相談受付中。