相続不動産を安心・安全に売却する方法｜手順・税金・相談先

相続不動産を公式LINEで相談する前に

相続不動産の売却では、相続人の確定、遺産分割、相続登記、残置物、税金を順番に整理します。所在地、相続人の人数、登記名義、空き家か賃貸中か、売却希望時期を分かる範囲でお知らせください。司法書士・税理士・弁護士への確認が必要な事項も含め、次の手順を整理します。公式LINE：https://lin.ee/4skuxi0

相続不動産は、相続人と名義を確認し、相続登記・査定・遺産分割を正しい順番で進めれば、安全に売却できます。空き家、共有名義、相続人不在、遠方の実家など、状況によって必要な手続きと相談先は異なります。

不動産あんしん相談室は創業18年以上、弁護士・司法書士など500名以上の専門家ネットワークと連携し、相続不動産の整理から売却までワンストップで支援しています。

相続不動産を売却する7つの手順

1. 遺言書と相続人を確認する
2. 相続財産と住宅ローン・抵当権を調査する
3. 相続するか相続放棄するかを判断する
4. 遺産分割協議で不動産の取得者を決める
5. 相続登記を行う
6. 複数社の査定と売却方法を比較する
7. 売買契約・引き渡し・確定申告を行う

相続放棄には原則3か月、相続税の申告には原則10か月の期限があります。売却を急ぐ場合でも、権利関係や税金を確認せず契約するのは避けましょう。

状況別｜最初に確認すること

状況	最初に確認すること	詳しい解説
相続人がいない	相続財産清算人の選任	相続人がいない不動産の売却
相続人と連絡が取れない	戸籍・住所調査、不在者財産管理人等	行方不明の相続人がいる場合
空き家になっている	管理状態、固定資産税、売却費用	相続空き家を放置するリスク
複数人の共有名義	持分割合と全員の売却意思	相続不動産トラブルの解決手順
売却益が出そう	取得費、譲渡費用、特別控除	相続空き家の3,000万円特別控除

仲介・買取り・共有持分売却を比較

方法	向いているケース	注意点
仲介売却	時間をかけて市場価格に近い金額で売りたい	売却期間が読みにくく、内覧対応が必要
不動産会社の買取り	空き家や遠方の実家を早く現金化したい	仲介より価格が低くなる傾向
共有持分の売却	共有者全員の同意が得られない	持分のみの価格は低くなりやすい
保有・賃貸	収益性があり管理を継続できる	修繕費、空室、管理責任が続く

「相続」は、発生した後の手続きのことだけでなく、相続対策をするうえでの悩みや疑問も多いものです。 相続に関する相談をする際には、相続後のみならず、生前にできる相続対策までしっかりサポートしてくれる機関を選ぶようにしましょう。

不動産相続後の流れ

相続発生後に相続人がやるべきことは膨大です。遺言書の有無によっても、相続後の流れは異なります。

【3ヶ月以内】「相続」or「相続放棄」の決定を

相続するか相続放棄するかの判断をしなければならない期日は、相続の開始から3ヶ月以内です。 相続では「どれか1つの資産のみ放棄」という選択はできません。

選択肢の1つとして、プラスの財産以内でマイナスの財産を相続する「限定承認」という方法もあります。ただ、相続人個人の意思で申し立てられる「相続放棄」と異なり、限定承認はすべての相続人の同意が必要です。さらに手続きも複雑なため、実際に限定承認が選択されるケースは多くありません。 相続資産は、プラスの価値も持つものばかりではありません。中でも、ローンが残っている不動産は、資産価値がプラスなのかマイナスなのかを判断するまでに時間がかかることも。また相続資産が現金、不動産、有価証券、会員権……など多岐にわたっている場合、その把握にも時間がかかってしまいます。

【4ヶ月以内】被相続人の準確定申告

相続開始から4ヶ月後には、亡くなった方（被相続人）の準確定申告の期日がきます。

一般的な確定申告と同様、所得によって納税義務が発生します。

【10ヶ月以内】相続税の申告・納付

準確定申告の期日から半年後。相続開始から10ヶ月後には、相続税の納付期日がやってきます。 相続税は、自動的に算出されるものではありません。 亡くなった方が遺言書を遺していなければ、相続人を確定し、相続財産を評価し、それに基づいて遺産分割協議をする必要があります。 一方で、遺言書があったとしても、公正証書遺言でなければ家庭裁判所の検認を受けなければなりません。また「遺留分（法定相続人が最低限相続できる割合）」が侵害されている場合は、当事者間で協議する時間も必要です。

突然、相続することになった場合のデメリット

相続人および被相続人がなにも準備していないまま相続が発生してしまうと、次のようなことがデメリットとなります。

被相続人の意思通りにならないことも

遺言書がない場合は、遺産分割協議によって遺産の分割が決まります。 亡くなった方の「誰に、どの資産を、どれくらい相続するか」という遺志は反映されません。

相続手続き完了まで時間がかかる

相続がいわゆる「争族」化してしまう大きな要因は、遺産分割協議がまとまらないことです。揉めてしまえばその分、時間もかかってしまい、中には裁判にまで発展してしまうケースもあります。

相続税が高額すぎる

相続税を下げるためには、資産の相続税評価を下げることが効果的です。たとえば、現金3,000万円と3,000万円で取得した不動産を比較すると、後者の評価額のほうが低くなるのが一般的です。 このような相続税対策をせずに相続が発生してしまうと、相続人が負担する相続税が高額になってしまう恐れがあります。

現金不足

現金を遺さなすぎても、相続人が困ることになりかねません。 評価が低いからといって、ほとんどの資産を不動産にしてしまえば、今度は納税するための現金が不足してしまうことも。また不動産は分割しにくい資産ですので、ある程度の現金を遺しておいたほうが相続人の公平性も保たれやすく、遺留分請求があったときにも応じやすいものです。 相続後に不動産を換価するとしても、相続税の申告・納付は相続発生から10ヶ月以内。相続が確定してから不動産を売却することを考えれば、納付期日内に売却できない恐れもあります。

生前にできる相続対策

ここまでお伝えしたようなデメリットやリスクを回避するためには、生前に「相続対策」をされておくことをおすすめします。

遺言書作成

生前に遺言書を遺しておくことは、自分の意思を示すため、そして「争族」に発展させないためにも非常に重要です。 ただ実は、次のような理由で遺言書が無効になってしまうケースも少なくありません。

自分の意思を確実に相続人に伝えるためには、公正証書遺言にしたり、弁護士に相談しながら作成したりしたほうが安心だといえるでしょう。

成年後見人の擁立

成年後見人とは、判断能力が著しく低下した人に代わってその人の財産を保護する人です。成年後見制度は、次の2つに大別されます。

元気なうちに任意後見制度を使って成年後見人を決めておくことで、認知症を発症した場合や要介護状態で動けなくなってしまった場合にも、時間をかけず、信頼できる人が財産を管理・保護してくれます。

相続税対策

先述通り、現金より不動産のほうが相続税評価額は下がるものです。 相続人の相続税負担を見越し、現金・預貯金を土地や家屋に変えておくことも、生前にできる相続対策となります。 ただこちらも先述通り、財産のほとんどを不動産に変えてしまうと、納税資金が不足してしまうこともあります。誰にどの資産を相続し、どれくらいの相続税がかかるのか。そして納付分の現金はあるのかについても、しっかり確認しておくことが大切です。 さらに、ただ単に現金を不動産にすればいいわけではありません。相続対策として購入した不動産が、将来、価値を生み出さない、あるいはマイナスの価値になってしまえば、相続人の大きな負担になってしまいます。 そのため、「どんな不動産を購入するか」も慎重に検討しなければなりません。

生前贈与

相続人の相続税を減らすためには、生前贈与も効果的です。贈与は、年間110万円までが非課税。 この暦年贈与を活用することで、相続時の税金を圧縮できます。 また、子や孫の住宅資金や教育資金の贈与には非課税枠がありますので、これらも利用し、早くから対策をしていたほうが相続税の圧縮効果は高いといえます。

さらに昨今では、相続税と贈与税を一体化しようとする動きも進んでいます。2022年度税制改正大綱では、次のように明記されています。

今後、諸外国の制度も参考にしつつ、相続税と贈与税をより一体的に捉えて課税する観点から、現行の相続時精算課税制度と暦年課税制度のあり方を見直すなど、格差の固定化防止等の観点も踏まえながら、資産移転時期の選択に中立的な税制の構築に向けて、本格的な検討を進める。（出典：令和4年度税制改正大綱）

具体的には、相続税の暦年課税制度の廃止や相続前の贈与が相続とみなされる期間の延長といった改正が近い将来見られる可能性があります。

不動産相続における相談のポイント

相続の相談先を「弁護士」と考えている方も多いでしょうが、相続資産に不動産が含まれる場合は、次のポイントも踏まえて相談先を選定するようにしましょう。

相続対策を重視してくれるか

「相続が発生したら」の話だけではなく、相続前にできることを丁寧に提案してくれるかどうかは、相談先を選ぶうえで非常に重要なポイントとなります。 誰がどんな資産を相続するかも大事ですが、相続したことによる税金を抑えることも相談の目的の1つであるはず。遺言書作成や生前贈与、成年後見人についても相談可能な窓口を選ぶようにしましょう。

不動産の専門知識も必要

相続資産に不動産が含まれている場合、あるいは相続税対策として不動産売買を検討している場合は、法律のみならず不動産の専門知識も必要になります。 いくら法的なことがわかっても、評価額を把握し、実際に取引きできなければ不動産を活用した相続税対策はできません。

法律家と不動産会社が連携し、上記のようなサポートができる機関が、相続相談窓口として適切だといえるでしょう。

「一般論」だけ教えてもらうのはNG

相続は、相続の数だけ形が異なります。 相続税対策、遺言書の作成、相続後の手続き……一見して同様の工程のように見えても、相続は個別要素が非常に強いため、一般論を教えてもらっただけで行動に移すことは難しいでしょう。 今の資産状況や本人の意思、すべての相続人の意思、不動産市況などを踏まえて、適切な提案をしてくれる機関が求められます。 相続相談では、いかに「こちらの話を聞いてくれるか」もまた非常に重要な見極めポイントです。

不動産あんしん相談室の相続相談の流れ

不動産あんしん相談室は、弁護士などの専門家と連携し、ご相談者様の相続の悩みをワンストップで解決いたします。

1．お問い合わせ

まずは電話やメール、LINEでお問い合わせください。 ご都合の良い日時をお伝えいただければ、コンサルタントの予定を確認のうえ初回相談のご予約を承ります。

2．初回相談（オンライン相談も可能）

専任コンサルトによる初回相談は、1時間無料です。ご相談時には次のような資料をご用意いただけると、よりスムーズに、より深いお話をさせていただけます。

必要に応じて、弁護士や税理士、司法書士などの専門家をご紹介させていただきます。

3．委任契約

手続きの方向性が決まった段階で、ご依頼いただいた場合の概算見積りをご提示いたします。 手続き内容と概算見積りにご納得いただければ、正式に契約となります。ここからは、専門家にお任せください。 適宜、必要なタイミングで進捗状況をご報告いたします。当相談室の選任コンサルタントおよび専門家がトータルサポートいたします。

4．解決方法の決定

調査結果に基づいて、ご依頼主様の希望を確かめながら最適な解決方法を具体的に検討します。 法的に不備のないよう、書類を作成いたします。

5．手続き完了

手続きの申請をして、名義変更や遺産の分配が完了しますと終了です。

アフターサポート

手続き完了後のサポートも可能でございます。いつでもお気軽にご相談ください。

相続不動産の売却でよくある質問

相続登記をしないまま売却できますか？

原則として、そのままでは売却できません。被相続人から相続人への相続登記を行い、現在の所有者を明確にしてから売買契約と所有権移転を進めます。

相続人のうち1人が反対していても売却できますか？

不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要です。話し合いが難しい場合は、持分売却、共有物分割、専門家を介した調整を検討します。

遠方の実家でも売却を依頼できますか？

可能です。現地査定、残置物整理、境界確認、契約手続きを分担することで、何度も現地へ行かずに進められる場合があります。

空き家を片付けてから査定すべきですか？

先に査定を受けることをおすすめします。建物や残置物をそのまま買い取れる場合もあり、自己判断で解体・処分すると費用を回収できないことがあります。

弁護士・司法書士・税理士・不動産会社の誰に相談すべきですか？

相続人間の争いは弁護士、登記は司法書士、相続税・譲渡税は税理士、査定・売却は不動産会社が主な担当です。複数の問題がある場合は、専門家が連携できる相談窓口を選ぶと手続きが進めやすくなります。

相続不動産の売却を一人で抱え込まないでください

「相続人が多い」「遠方で管理できない」「空き家のまま」「共有者と話がまとまらない」といった状況でも、権利関係を整理すれば売却できる可能性があります。

相続不動産の無料相談はこちら。査定だけでなく、弁護士・司法書士等と連携して必要な手続きと選択肢を整理します。

「相続」は、発生した後の手続きのことだけでなく、相続対策をするうえでの悩みや疑問も多いものです。

相続に関する相談をする際には、相続後のみならず、生前にできる相続対策までしっかりサポートしてくれる機関を選ぶようにしましょう。

不動産相続後の流れ

相続発生後に相続人がやるべきことは膨大です。遺言書の有無によっても、相続後の流れは異なります。

【3ヶ月以内】「相続」or「相続放棄」の決定を

相続するか相続放棄するかの判断をしなければならない期日は、相続の開始から3ヶ月以内です。

相続では「どれか1つの資産のみ放棄」という選択はできません。

選択肢の1つとして、プラスの財産以内でマイナスの財産を相続する「限定承認」という方法もあります。ただ、相続人個人の意思で申し立てられる「相続放棄」と異なり、限定承認はすべての相続人の同意が必要です。さらに手続きも複雑なため、実際に限定承認が選択されるケースは多くありません。

相続資産は、プラスの価値も持つものばかりではありません。中でも、ローンが残っている不動産は、資産価値がプラスなのかマイナスなのかを判断するまでに時間がかかることも。また相続資産が現金、不動産、有価証券、会員権……など多岐にわたっている場合、その把握にも時間がかかってしまいます。

【4ヶ月以内】被相続人の準確定申告

相続開始から4ヶ月後には、亡くなった方（被相続人）の準確定申告の期日がきます。

一般的な確定申告と同様、所得によって納税義務が発生します。

【10ヶ月以内】相続税の申告・納付

準確定申告の期日から半年後。相続開始から10ヶ月後には、相続税の納付期日がやってきます。

相続税は、自動的に算出されるものではありません。

亡くなった方が遺言書を遺していなければ、相続人を確定し、相続財産を評価し、それに基づいて遺産分割協議をする必要があります。

一方で、遺言書があったとしても、公正証書遺言でなければ家庭裁判所の検認を受けなければなりません。また「遺留分（法定相続人が最低限相続できる割合）」が侵害されている場合は、当事者間で協議する時間も必要です。

突然、相続することになった場合のデメリット

相続人および被相続人がなにも準備していないまま相続が発生してしまうと、次のようなことがデメリットとなります。

被相続人の意思通りにならないことも

遺言書がない場合は、遺産分割協議によって遺産の分割が決まります。

亡くなった方の「誰に、どの資産を、どれくらい相続するか」という遺志は反映されません。

相続手続き完了まで時間がかかる

相続がいわゆる「争族」化してしまう大きな要因は、遺産分割協議がまとまらないことです。揉めてしまえばその分、時間もかかってしまい、中には裁判にまで発展してしまうケースもあります。

相続税が高額すぎる

相続税を下げるためには、資産の相続税評価を下げることが効果的です。たとえば、現金3,000万円と3,000万円で取得した不動産を比較すると、後者の評価額のほうが低くなるのが一般的です。

このような相続税対策をせずに相続が発生してしまうと、相続人が負担する相続税が高額になってしまう恐れがあります。

現金不足

現金を遺さなすぎても、相続人が困ることになりかねません。

評価が低いからといって、ほとんどの資産を不動産にしてしまえば、今度は納税するための現金が不足してしまうことも。また不動産は分割しにくい資産ですので、ある程度の現金を遺しておいたほうが相続人の公平性も保たれやすく、遺留分請求があったときにも応じやすいものです。

相続後に不動産を換価するとしても、相続税の申告・納付は相続発生から10ヶ月以内。相続が確定してから不動産を売却することを考えれば、納付期日内に売却できない恐れもあります。

生前にできる相続対策

ここまでお伝えしたようなデメリットやリスクを回避するためには、生前に「相続対策」をされておくことをおすすめします。

遺言書作成

生前に遺言書を遺しておくことは、自分の意思を示すため、そして「争族」に発展させないためにも非常に重要です。

ただ実は、次のような理由で遺言書が無効になってしまうケースも少なくありません。

自分の意思を確実に相続人に伝えるためには、公正証書遺言にしたり、弁護士に相談しながら作成したりしたほうが安心だといえるでしょう。

成年後見人の擁立

成年後見人とは、判断能力が著しく低下した人に代わってその人の財産を保護する人です。成年後見制度は、次の2つに大別されます。

元気なうちに任意後見制度を使って成年後見人を決めておくことで、認知症を発症した場合や要介護状態で動けなくなってしまった場合にも、時間をかけず、信頼できる人が財産を管理・保護してくれます。

相続税対策

先述通り、現金より不動産のほうが相続税評価額は下がるものです。

相続人の相続税負担を見越し、現金・預貯金を土地や家屋に変えておくことも、生前にできる相続対策となります。

ただこちらも先述通り、財産のほとんどを不動産に変えてしまうと、納税資金が不足してしまうこともあります。誰にどの資産を相続し、どれくらいの相続税がかかるのか。そして納付分の現金はあるのかについても、しっかり確認しておくことが大切です。

さらに、ただ単に現金を不動産にすればいいわけではありません。相続対策として購入した不動産が、将来、価値を生み出さない、あるいはマイナスの価値になってしまえば、相続人の大きな負担になってしまいます。

そのため、「どんな不動産を購入するか」も慎重に検討しなければなりません。

生前贈与

相続人の相続税を減らすためには、生前贈与も効果的です。贈与は、年間110万円までが非課税。

この暦年贈与を活用することで、相続時の税金を圧縮できます。

また、子や孫の住宅資金や教育資金の贈与には非課税枠がありますので、これらも利用し、早くから対策をしていたほうが相続税の圧縮効果は高いといえます。

さらに昨今では、相続税と贈与税を一体化しようとする動きも進んでいます。2022年度税制改正大綱では、次のように明記されています。

今後、諸外国の制度も参考にしつつ、相続税と贈与税をより一体的に捉えて課税する観点から、現行の相続時精算課税制度と暦年課税制度のあり方を見直すなど、格差の固定化防止等の観点も踏まえながら、資産移転時期の選択に中立的な税制の構築に向けて、本格的な検討を進める。（出典：令和4年度税制改正大綱）

具体的には、相続税の暦年課税制度の廃止や相続前の贈与が相続とみなされる期間の延長といった改正が近い将来見られる可能性があります。

不動産相続における相談のポイント

相続の相談先を「弁護士」と考えている方も多いでしょうが、相続資産に不動産が含まれる場合は、次のポイントも踏まえて相談先を選定するようにしましょう。

相続対策を重視してくれるか

「相続が発生したら」の話だけではなく、相続前にできることを丁寧に提案してくれるかどうかは、相談先を選ぶうえで非常に重要なポイントとなります。

誰がどんな資産を相続するかも大事ですが、相続したことによる税金を抑えることも相談の目的の1つであるはず。遺言書作成や生前贈与、成年後見人についても相談可能な窓口を選ぶようにしましょう。

不動産の専門知識も必要

相続資産に不動産が含まれている場合、あるいは相続税対策として不動産売買を検討している場合は、法律のみならず不動産の専門知識も必要になります。

いくら法的なことがわかっても、評価額を把握し、実際に取引きできなければ不動産を活用した相続税対策はできません。

法律家と不動産会社が連携し、上記のようなサポートができる機関が、相続相談窓口として適切だといえるでしょう。

「一般論」だけ教えてもらうのはNG

相続は、相続の数だけ形が異なります。

相続税対策、遺言書の作成、相続後の手続き……一見して同様の工程のように見えても、相続は個別要素が非常に強いため、一般論を教えてもらっただけで行動に移すことは難しいでしょう。

今の資産状況や本人の意思、すべての相続人の意思、不動産市況などを踏まえて、適切な提案をしてくれる機関が求められます。

相続相談では、いかに「こちらの話を聞いてくれるか」もまた非常に重要な見極めポイントです。

不動産あんしん相談室の相続相談の流れ

不動産あんしん相談室は、弁護士などの専門家と連携し、ご相談者様の相続の悩みをワンストップで解決いたします。

1．お問い合わせ

まずは電話やメール、LINEでお問い合わせください。

ご都合の良い日時をお伝えいただければ、コンサルタントの予定を確認のうえ初回相談のご予約を承ります。

2．初回相談（オンライン相談も可能）

専任コンサルトによる初回相談は、1時間無料です。ご相談時には次のような資料をご用意いただけると、よりスムーズに、より深いお話をさせていただけます。

必要に応じて、弁護士や税理士、司法書士などの専門家をご紹介させていただきます。

3．委任契約

手続きの方向性が決まった段階で、ご依頼いただいた場合の概算見積りをご提示いたします。

手続き内容と概算見積りにご納得いただければ、正式に契約となります。ここからは、専門家にお任せください。

適宜、必要なタイミングで進捗状況をご報告いたします。当相談室の選任コンサルタントおよび専門家がトータルサポートいたします。

4．解決方法の決定

調査結果に基づいて、ご依頼主様の希望を確かめながら最適な解決方法を具体的に検討します。

法的に不備のないよう、書類を作成いたします。

5．手続き完了

手続きの申請をして、名義変更や遺産の分配が完了しますと終了です。

アフターサポート

手続き完了後のサポートも可能でございます。いつでもお気軽にご相談ください。