投資用マンション売却で失敗しないための3つのポイント

投資用マンションは、「入居者が少なくなった」「賃料が下がってきた」こうなってから売却を考えてはいけません。

不動産投資は、賃貸収入である「インカムゲイン」と、売却益である「キャピタルゲイン」の相対的な利益が最大化するときを狙って売却するのが成功の秘訣。

売り時を見極めるためのポイントは、次の3つです。

本記事では、この3つのポイントについてわかりやすく解説します。

投資用マンションは売却するタイミングによって税金が変わる

投資用マンションは、利益を狙って売却するので売却益が出やすいものです。ただし不動産売却によって得た利益には、譲渡所得税が課税されます。

この譲渡所得税の税率は、物件を所有していた期間によって大きく異なることを知っておきましょう。

所有期間「5年」が分かれ目

譲渡所得税は、譲渡所得（売却益）にかかる住民税・所得税・復興特別所得税の総称です。これらの税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

合計の税率には2倍近い差があるので、譲渡所得がある売却は「所有期間」がとても重要になってきます。

1つ注意が必要なのが、所有期間の考え方。例えば2015年5月に購入して2020年8月に売却しても、所有期間は5年超とはなりません。

譲渡所得を計算するときの所有期間の考え方は、「売却した年の1月1日時点の所有期間」となっています。

2015年5月に購入したとするならば、2020年1月1日の所有期間はまだ5年以下。この場合、2021年1月以降の売却でしか5年超の税率が適用されません。

投資用マンションの売却相談は常にしておくべき

投資用マンションを売却する最大の目的は、「儲け」を出すことであり、確定させることです。

不動産は所有期間によって譲渡所得にかかる税率が変わりますが、税率だけに注視していてはいけません。税金だけでなく、以下のようなタイミングもまた投資用マンションの売り時だといえるでしょう。

経営状況によって、どのタイミングで売却すれば相対的な収益化が見込めるか判断するのは簡単ではありません。

そのため、投資用マンションは経営しながらも常に売却を考えることが大切。「売却しよう！」と思ってから不動産会社を探し始めるのではなく、売り時を一緒に考えてくれる不動産会社を経営当初から見つけておくべきなのです。

投資用マンションを売却するときの不動産会社の選び方

ではここからは、投資用マンションの相談役としてどんな不動産会社が適しているかのポイントについてあげていきます。

収益物件の売買に強い不動産会社

一口に「不動産会社」といっても、“売買だけ”“賃貸だけ”を業務としていたり、売買の中でも居住用物件を得意としていたり様々。投資用マンションの売却は、収益物件の売買に強い不動産会社に任せることで様々なメリットがあります。

収益物件の売買を多く扱っている不動産会社は、買主となる投資家の顧客も多くいますから、買い手が付きやすいといえます。

さらに収益物件の売買につきものである税金の悩みも、これまでの経験と実績から解決に導いてくれる可能性が高いのです。

そして投資用不動産を売る上で一番重要なのが、査定。収益物件は、過去の取引事例や市況などから判断する居住用物件の査定方法とは異なる方法が用いられます。

収益物件の査定方法は、利回りから価値を算出する「収益還元法」が基本です。とはいえ市場のニーズやマーケットの動向を無視して価格を付けることはできないので、相対的な視点で査定することが求められます。

収益物件をあまり扱っていない不動産会社は、簡単に言えば投資用マンションの査定に不慣れだということ。不動産は売り出し価格次第で市場からの注目度がまったく変わってくるので、適正な査定がなにより大切です。

「餅は餅屋」。投資用マンションは投資用マンションの実績が多い不動産会社に売却を任せなければ、好条件での売却に期待できません。

そのエリアに強い不動産会社

投資用マンションの売却を依頼する不動産会社にさらにもとめたいのが、そのエリアでの強さ。投資家はエリアを絞って物件を探すので、投資用マンションがあるエリアに強い不動産会社に依頼することで早期売却と高額売却に期待できます。

エリアによって、客層や収益物件にもとめられるニーズ、地域の条例や制限なども細かく変わってくるものでもあるので、そのエリアで実績と経験が不動産会社には求められます。

まとめ：東京・大阪の投資用マンションの売却は不動産あんしん相談室®へ

投資用マンションをお持ちの方は、購入当初から売却を見据えて常に売り時を考えているべきです。

売り時を逃さないためには、早期に適切な機関に相談しておくのが正解。東京・大阪の投資用マンションのお持ちの方は、ぜひ不動産あんしん相談室®にご相談ください。

当相談室のこのような特徴により、売り時を逃さない売却と不動産投資の成功を後押しいたします。