「リースバック」とは、不動産の売却後も住み続けられる・利用し続けられる不動産売却方法です。
買主となる人や企業と賃貸借契約を締結することで、売却後も転居することなく、これまで通り住み続けていただけます。
リースバックでは、将来的に不動産を買い戻していただくことも可能。新型コロナウイルス感染症の蔓延によって資金難にある方が増えた今、改めて注目されています。
しかし、利用者が増える一方でトラブルも増えているのが事実。そこで今回は、リースバックのトラブル事例とともにその回避策をお伝えします。
リースバックのトラブル事例1．リースバックできない
リースバックは、リバースモーゲージのように年齢制限や資金使途に制限があるわけではありませんので、基本的にはどなたでも可能です。
しかし、買主になってくれる人や機関がいなければリースバックはできません。これは、一般的な不動産売却でも同様ですね。
とくにリースバックでは買主の制限が多くなるため、どんな物件でも買い取ってもらえるとは限らないのです。
リースバック業者はエリアを限定していることが多い
リースバックは、売買後も「貸主」「借主」として買主・売主の関係性が継続します。
また数年後に買い戻すとなれば、売買契約、賃貸借契約のあとに再度、売買契約を結ぶ必要もあります。そのため、リースバック業者の目が届く範囲しか対象にしていないことも多いものです。
また買い取った物件の価値がある程度、保証されていないと、リースバック業者側からすれば利益を確保できなくなる恐れがあります。そのため、リースバック可能なエリアを大都市圏に限定していることも少なくありません。
一都三県や大阪、福岡などの大都市圏では、比較的、早くリースバック業者が見つかりますが、それ以外のエリアではリースバック業者が見つかりにくい傾向にあります。
物件種別が限定的であることも
エリアのみならず、物件種別を制限しているリースバック業者も少なくありません。
「居住用物件」以外の事業用物件（店舗・事務所など）をリースバックできる業者は稀でしょう。
また居住用物件の中でも、一定の資産価値が保てる「土地・戸建て」に限定されている場合もあります。
「自社買取」ができる機関のほうが制限がゆるい
そもそも、リースバック業者は大きく2つに分かれます。
1つは、自ら買主・借主になることができるリースバック業者。そしてもう1つは、提携の投資家や企業に買主・借主になってもらって、自社が仲介する業者です。
いずれもエリアや物件種別を制限していることもありますが、前者の「自ら買い取ってくれる業者」のほうがエリアや物件種別の融通は利きやすいといえるでしょう。
対応エリアは、日本全国。東京・大阪・名古屋・広島に相談室を設けており、オンラインでのご相談も可能です。
物件種別による制限も設けておりませんので「リースバックできる機関が見つからない」「買主が見つからない」「他社さんに断られてしまった」という方もぜひご相談ください。
リースバックのトラブル事例2．「買い戻し」ができない
リースバックは、賃貸借後に買い戻せることも大きな魅力の1つです。
しかし、リースバックにおいて買い戻しは「可能」ではあるものの、必ずできるわけではありません。
買い戻し前提でリースバックしたものの「いざ買い戻そうと思ったらできなかった」ということが無いように、買い戻しについては次の事項に注意しましょう。
買い戻したい意向を契約前に伝える
買い戻しの可否は、買主（貸主）次第です。
リースバックは売却後も住み続けられるとはいえ、所有権は買主に移行します。買い戻し……つまり所有権を有している人からすれば「売却」となるわけですが、基本的に、売る・売らないは所有権を持っている人に決定権があります。
しかし、契約時に買い戻しについての取り決めがあればこの限りではありません。将来的に買い戻したい意向がある方は、売買契約前に必ず買い戻し条件のすり合わせをしておきましょう。
リースバックのトラブル事例3．住み続けられない
売却後の賃貸借によって、住み続けることができるリースバック。しかし、必ずしも希望する期間、住み続けられるとは限りません。
住み続けたい意向があっても、賃貸借契約の期間満了により退去を迫られる可能性があります。
リースバックの多くは「定期借家契約」
リースバックでは、売却後に買主と賃貸借契約を締結しますが、この契約は「定期借家契約」であることが一般的です。
期間満了時に再契約できることもありますが、それは貸主次第だといえるでしょう。
長く住みたい方は「普通賃貸借契約」を締結するのが◎
不動産あんしん相談室のリースバックでは「普通賃貸借契約」を締結させていただいております。
普通賃貸借契約は「定期借家契約」と異なり賃貸借契約の期限はありません。
リースバックのトラブル事例4．賃料が上がる
賃貸借契約が継続できたとしても、途中で賃料が変わる可能性もあります。
賃料が値上げされることを考慮していなければ、泣く泣く退去せざるをえなくなってしまうこともあるでしょう。
「定期借契約」は家賃が引き上がりやすい
リースバックでは「定期借家契約」が一般的だとお伝えしましたが、途中で賃料が引きあがりやすいのもまた定期借契約の特徴。
というのも、期間満了によって一旦、賃料条件を含めた契約内容がリセットされるため、再契約時に新たに賃料を含めた条件が設定されるからです。
賃貸借の期間が長ければいいというものではない
そもそも、リースバックにおける「賃料」は相場より高額になる傾向にあります。
そのため、リースバックの期間については綿密なシミュレーションをしたうえである程度、予定を立てておくことが大切です。
不動産あんしん相談室では「住み続けたい」というお気持ちを考慮しながらも、できる限り売主様のご負担にならない契約内容・契約期間をご提案いたします。
リースバックのトラブル事例5．リースバックの前に競売に……
リースバックを利用される方の中には、月々のローン返済が厳しくなってしまった方やまとまった資金が必要になった方など、いわゆる「資金難」にある方が多くいらっしゃいます。
中には、すでに住宅ローンを滞納してしまっていたり、競売手続きが開始してしまっていたりしている方も。この状況にある方は、競売が始まる前に任意売却およびリースバックができなければ、競売で落札され、強制退去を迫られてしまいます。
任意売却物件をリースバックできる業者は少ない
競売を回避する方法として「任意売却」が有効な手段となりますが、任意売却だけでは家に住み続けることはできません。
任意売却は、一般的な不動産売却のように所有権が買主が移るとともに、空室での引き渡しが原則です。つまり、引き渡し前には新居に引っ越さなければなりません。
そして「任意売却物件をリースバックしてもらう」これは可能ではあるものの、容易ではありません。
なぜなら、そもそも任意売却ができる不動産業者が限られているから。加えて、リースバックできる不動産業者も限られています。
任意売却は、金融機関や裁判所とのやり取りも必要になるため、金融や法律の知識が必要になります。そのため、弁護士事務所と提携しているような不動産業者でしか対応はできません。
さらにリースバックは、信頼できる投資家やリースバック事業者と提携している、もしくは自社で買い取れる資金力があり、賃貸管理などにも精通している事業者でなえれば対応はできません。
つまり、住宅ローンを滞納してしまったり、すでに競売手続きが開始してしまったりする状況において「それでも家に住み続けたい」という意向があっても、任意売却とリースバック、同時に対応できる事業者を見つけることが難しいのです。
すぐに買い取ってもらえるとは限らない
任意売却ができる期間は、競売開札までのおよそ半年間と限定的。この間に売却できなければ、競売は避けられません。
先述通り、ただでさえ“特殊”な売却である任意売却とリースバックを同時に行うわけですから、それだけ買主は見つかりにくいと考えておきましょう。
不動産あんしん相談室は「住宅ローンが返せない」など不動産トラブルに特化した一般社団法人。任意売却物件、リースバック物件、いずれも自社買取に対応しております。
当相談室は売主様の“救済”を目的としておりますので、賃料の支払い方や買い戻しプランなど、希望を持っていただける内容をご提案させていただきます。
まとめ
トラブルを避け、安心して住み続けていただくためには、業者選定が最も重要であるといっても過言ではありません。
不動産あんしん相談室のリースバックは、できる限り売主様のご負担を減らし、希望をもって住み続けていただく内容をご提案しております。「リースバックのことがまだイマイチよくわからない」「トラブルが怖い」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。
当相談室では、オンラインでの初回60分無料相談を実施しており、LINEやZoom、FaceTime、メール、電話などあらゆるデバイス・アプリでご相談いただける体制を整えております。
1人で悩まず、ぜひ一度、不動産あんしん相談室までご相談ください。
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