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任意売却

投資用マンション・収益不動産も任意売却が可能!

「任意売却」とは、ローンが完済できないときやローン返済が一定期間滞ってしまった不動産を売るための方法です。

任意売却は「居住用物件しか対象ではない」と思っている方も多いのですが、実は投資用マンションなどの収益物件でも可能。

トモニママ
トモニママ
本記事では、収益不動産の任意売却について解説します。

ローンが完済できずに収益物件を手放せないでいる……という方はぜひご一読ください。

「オーバーローン」の投資用マンション・収益不動産は少なくない

近年では随分、不動産投資を始める“ハードル”が下がりました。

「サラリーマン投資」「OL投資」という言葉も出てきているように、不動産投資は、高所得者だけの資産形成方法ではなくなりつつあります。

しかし、手軽に始めやすいからこそ「失敗」も少なくないというのが現状です。

収益物件は維持・管理費が高額

「売れないから仕方なく運用を続けている」という投資家さんもいらっしゃるのではないでしょうか?

しかし手放せないだけならまだしも、収益物件は所有しているだけで以下のような経費がかさむものです。

  • 管理費
  • 維持・修繕費
  • 固定資産税

空室がでれば、ローンの返済額が経費を除いた収入を上回ってしまうおそれがあります。

新築マンションは資産価値の目減りが早い

  • ローンが通りやすい
  • 自己資金がほとんどかからない
  • 不労所得

このようなメリットから、新築マンションを購入して不動産投資を始められる方が近年、増加傾向にあります。

しかし、新築マンションはローンが減っていく以上に資産価値の目減りのほうが早い傾向にあります。

そして、購入時の収支シミュレーションでは黒字運用ができる見込みであったとしても、実際に運用してみたら赤字に……ということも決して少なくありません。

運用していても赤字。売るにしてもローンが返済できない。このような状況で苦しんでいる方は、任意売却を検討してみましょう。

コロナで賃貸需要が変わったエリア・物件種別も

新型コロナウイルス感染症の蔓延により、私たちの生活は大きく変わりました。

とくに、店舗や事務所などの収益物件をご所有の方は、賃貸需要の変化を痛感しているところなのではないでしょうか。

賃貸需要の変化は、一過性なものとは限りません。暮らし方、働き方が変わった今、今後、収益物件の収支シミュレーションが大幅に変わる可能性も否めないでしょう。

任意売却は投資用マンションのみならず、収益物件全般で可能です。

投資用マンション・収益不動産の任意売却

それではここからは「任意売却」について詳しく解説します。

基本的には、ローンが完済できない不動産は売却できません。これは、居住用物件、収益物件問わず、すべての不動産に共通します。

ローンが完済できなければ売れない理由は「抵当権」にあります。

抵当権とは、債権者(ローンを貸し出している金融機関)が物件に対して設定する担保権のこと。

債務者(ローンを借りている人)のローン返済が滞った際には、強制的に競売にかけ、債務を回収する権利を持っているということです。

ローンの完済なしに抵当権を抹消してもらえる特別な不動産売却

一般的にはローンの完済をもってして抹消される抵当権ですが、任意売却では特別な許可を得て、ローンが残っている状況でも抵当権を抹消してもらえます。その結果、売却も可能になるということです。

ただし、収益物件は居住用物件以上に任意売却のための抵当権抹消における交渉に難航します。

トモニママ
トモニママ
ローンを貸し出している金融機関から任意売却の承諾を得ることが非常に難しいということです。

そのため収益物件の任意売却は、任意売却の実績豊富な不動産業者に依頼する必要性が高いといえます。

不動産あんしん相談室は、ローン返済に苦しむ方や不動産に関するトラブルを抱えている方の相談窓口。不動産トラブルを専門としているため、任意売却といったイレギュラーな不動産売却のサポートも万全です。

収益不動産の任意売却では、入居者や管理会社など、利害関係者が多くなります。そのため、必要に応じて弁護士などの専門家のサポートも必要にあります。

当相談室では全国の士業専門家と連携のうえ、売却できない収益不動産でお困りの状況を解決に導きます。

収益不動産を任意売却するメリット

オーバーローン……つまり、資産価値がローン残債を下回っている不動産は、たとえ売却しても債務が残ります。しかし任意売却では、債権者と交渉のうえ無理のない計画の元、残った債務を返済していくことができます。

売却金はもちろんローンの返済に充てられますので、債務の大幅な圧縮、および月々の返済額の大幅な減額が見込めるでしょう。

債務が残るとはいえ、経営状況が悪化しており、なおかつオーバーローンの収益不動産は、資産価値と残債が差額が少ないうちに、損失が膨らむ前に任意売却するメリットは大きいと考えられます。

収益不動産を任意売却するデメリット

任意売却は債務整理の一種ですので、債務者の信用情報にいわゆる「傷」がつきます。

そのため、一定期間は新たな借り入れができませんので、あらためてローンを借り入れて不動産投資をしたいという方には不向きな売却方法です。

収益不動産の経営・管理に関するご相談もお任せください

  • まだ経営を続けたい
  • 経営を立て直したい
  • 不動産投資を続けたい

このようにお考えの方は、投資用マンション・収益不動産の「管理」を見直されることを検討してみましょう。

収益物件を購入したときの収支シミュレーションから大きくかけ離れた経営状況である場合は、管理会社を変更することで適切な経営ができるようになる可能性もあります。

不動産投資における管理会社の選び方
不動産投資における管理会社の選び方投資物件を選ぶ上では、利回りや空室率、築年数、立地、価格…など様々なことを検討すると思いますが、「管理会社」についてはどのような基準で選...

当相談室の代表は女性で、コンサルタントにも女性が多くおりますので、女性投資家さんや投資初心者の方にも「安心でわかりやすい」「きめ細やかな気配りがありがたい」とのお声を多数いただいております。

管理会社の本質を見極めるには、実際に担当者に会って、話を聞くのが一番です。当相談室にも、ぜひお気軽にお問合せくださいませ。

まとめ

  • 経営状況が悪化
  • オーバーローンで売却できない

このような投資用マンション・収益物件は任意売却を検討してみましょう。「売れないから」とそのまま運用を続けていけば、損失が大きくなっていく可能性もあります。

収益不動産の任意売却が可能な機関は限られています。お困りの方は、不動産あんしん相談室までお気軽にご相談ください。

当相談室では、オンラインでの初回60分無料相談を実施しており、LINEやZoom、FaceTime、メール、電話などあらゆるデバイス・アプリでご相談いただける体制を整えております。

1人で悩まず、ぜひ一度、不動産あんしん相談室までご相談ください。

まずは電話かメール、LINEでご連絡ください。初回相談は60分無料(その後30分毎に5,000円)

お申し込みは24時間受け付けておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

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一般社団法人 不動産あんしん相談室
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「全国の不動産トラブルを解決したい!」そういう思いで一般社団法人を立ち上げました。トラブルの多い、住宅ローン滞納や競売、離婚と不動産、共有持ち分や空家トラブル、老朽化した区分所有や建て替え問題などを解決に導いています。 セカンドオピニオンも歓迎します!お気軽に無料相談をご依頼ください。

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