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投資用不動産の賃貸管理

不動産投資における管理会社の選び方

不動産投資における管理会社の選び方

投資物件を選ぶ上では、利回りや空室率、築年数、立地、価格…など様々なことを検討すると思いますが、「管理会社」についてはどのような基準で選びましたか?

  • 相続時から変えていない
  • 前所有者から引き継いだ
  • 大手だから

上記のような理由で管理会社を選んだ、という方が多いのではないでしょうか。

しかしこれでは、実質的に「選んだ」とはいえません。

管理会社に求められることは、ずばり収益を上げてくれること。空室率を下げ、リフォームや売却、買い替えなどの相対的な経営戦略をプロの視点で提案してくれることこそ、あなたにとっての最適な管理会社だといえるのです。

そもそも「管理会社」ってなにをしてくれるの?

管理会社の役割は、多岐にわたります。

「管理」というと、“現状維持”や“大家の代理”のような意味合いが強いと思っている方もいらっしゃるかもしれません。維持や代理ももちろん必要ではありますが、“改善”や“さらなる収益化”を見据えることこそが管理会社の役割です。

入居者募集

管理会社は、空室が出るたびに入居者を募集し、契約締結までおこないます。

ただし、管理に特化している会社では、入居者募集については仲介業者への委託が必要です。その場合には、代理となって仲介業者に依頼してくれるのか、大家自らが仲介業者に依頼するのかは管理会社によって異なります。

仲介には手数料が発生するため、自ら仲介もおこなう管理会社の方が、入居者募集の積極性があるといえるでしょう。ただ、自社で独占仲介するために他社への空室情報を提供しない会社もあるので、早期成約を実現するには注意が必要です。

家賃回収

毎月の家賃は、管理会社が回収します。万一、入居者の家賃が滞納すれば、督促をおこなうのも管理会社の役割です。

とはいえトラブル対応に不慣れな管理会社は、「しっかり支払わせる」能力が乏しいことも見られます。

「数か月滞納が続いている…」
「ちゃんと督促してくれているのだろうか?」

と大家が不安に思う機会が多ければ、管理会社の能力は低いと推察されます。

管理会社は「債権回収」まではできないため、滞納が一定期間続けば、保証人に連絡したり弁護士に依頼したりするなど、次の一手を打たない限り状況は改善されません。それをいつまでも放置していたり、督促の手順が誤っていたりすれば、結果として大家の損失になってしまいます。

入居管理

入居後の更新や退去の手続き、原状回復、クレーム対応も、管理会社の役割です。

入居管理は事務的な業務にも見えますが、収支状況や日々変わる市場や相場の動向などを把握し、より収益が上がるような提案までするのが“プロ”の仕事です。

クレーム対応でもチャンスと捉え、素早い対応により入居者の満足を獲得出来るのが本当のプロと言えます。

建物管理

入居者のみならず、建物の管理も管理会社の重要な役割の1つです。日々の清掃や草木の剪定、設備の定期点検、居室のリフォームなどについて、提案と実施をします。

建物管理については、頻度や度合い、グレードによって費用が大きく変わってくる部分です。予算との兼ね合いも考慮し、様々な視点でプランを提案し、実施してくれることが良い管理会社の条件の1つです。

管理会社と大家との間で起こりがちなトラブル

管理会社と大家は、ともに収益を目指すパートナーであるべきですが、時にはトラブルになってしまうこともあります。

空室率を把握していない

管理会社の一番の役割は、収益を最大化することに他なりません。収益を上げるには、空室の戸数と期間を減らし、空室率を引き下げることが必要になります。そのためのものが、広義の意味の「管理」なのです。

にもかかわらず、空室率の状況を把握していない管理会社も見受けられます。

「入居者募集はしてくれているんですよね?」
「この状況をどうしましょうか?」

といった家主の相談に対し、『どれくらいの期間、空室が続いていますか?』『空室率はどれくらいですか?』などと見当違いの返答をする管理会社は、管理を怠っているといっても過言ではありません。

事前の見積もり提示がない

管理に伴い、設備の点検や草木の剪定、リフォームなどは、第三者の業者に委託することがあります。その場合には、まず管理会社が複数社に見積もりを取って、作業内容を確認し、大家に提案して決定する…という流れを取るべきものです。

しかし、見積もりを提示せず、作業完了後にいきなり請求書を送ってくるような管理会社も一定数存在します。あるいは、しっかりと業者を精査せず、相場価格より格段に高い業者の見積もりばかりを提示するようなことをされてしまうこともあります。

全ての業務を管理会社の自社内でおこなうことはできませんので、第三者の機関に一部業務を再委託することは問題ではありません。ただその場合には、管理会社は大家の意思を確認し、利益を最大化するための提案をすべきなのです。

家賃保証・空室保証のトラブル

管理の中で、「家賃保証」や「空室保証」を付帯している場合には、保証内容の詳細規約に十分注意しましょう。

家賃保証・空室保証とは、保険のような仕組みで、あらかじめ家賃の数%を保証料として支払っておくことで、空室時にも家賃相当額を保証してくれるものです。

一見、家主の大きな安心になりそうなこれらの保証が、トラブルに発展することが多いのです。

  • 退去から〇ヶ月は保証期間から外れる
  • 「家賃相当額」が満額ではない
  • 「家賃相当額」が定期的に引き下がる

たとえば、上記のようなことを想定しておらず、実際には大家が思っていたような保証が得られないことがあります。ただこのような場合にも、契約書に上記のような記載があれば、大家は立ち打つことが難しいのが現状です。

とはいえ、契約書の特約として小さく記載があったり、口頭での説明がなかったりすれば、大家の責任とは言い切れない悪質な契約だといえます。

なにを重視する?管理会社の選び方

収益を最大化し、未然にトラブルを防ぐためには、適切な管理会社を選ぶ必要があります。

管理会社の選定基準として、次の3つのことを意識してみましょう。

総合的な不動産事業をおこなっている会社が◎

管理会社の役割は、家主の補助業務ではありません。

そもそも「貸す」というのは、不動産投資を相対的に見たとき、ほんの一部分にしかすぎません。不動産投資は、購入、賃貸、売却、トータルで利益を出してこそ“成功”だといえます。

そのため、単に業務の代行をするだけではなく、専門的な視点からの提案をしてくれる管理会社を味方につけることができればとても心強いことなのです。さらに事業として、管理、賃貸仲介、売買仲介、買取…など総合不動産事業をおこなっている会社なら、ワンストップで不動産投資をサポートしてもらえます。

不動産あんしん相談室は、賃貸・売買・管理・買取をおこなう総合不動産事業者です。一般的な不動産業者と違うのは、トラブルが発生していたり、ご不安が大きかったりする不動産の取引を多く扱ってきたこと。「収益がでない」「売りたいときに売れない」「ローンが完済できない」「相続人同士の意思が合わない」このような場合にも、自社による買取を含めてご提案し、解決に導きます。

トラブル対応に慣れている会社

賃貸管理におけるトラブル対応は、円滑に経営を進めていくにあたり不可欠な要素です。賃貸経営では、入居者が入っている状態でも以下のようなトラブルが起こり得ます。

  • 家賃滞納
  • 居住者同士のトラブル
  • 居住者の離婚や相続などの問題
  • 入退去時のトラブル

また、投資する上でのトラブルとしては、次のようなことが考えられます。

  • リーマンショックやコロナショックのような金融危機
  • 近くの学校や企業の移転や倒産

上記のようなトラブルに陥ってしまうリスクを下げ、トラブルになってしまってからの対処をするには、不動産の専門的な知識と弁護士などの専門家とのつながりが不可欠です。

当相談室は、先述通り、不動産に関する様々なトラブルに悩む方を解決に導くお手伝いをしております。トラブル解決には、公認不動産コンサルティングマスター(宅建士の上位資格)やFPなどの資格を持つコンサルタントが、信頼できる全国の士業の専門家とともに対応。もちろん、不動産事業者として日々の賃貸管理業務もおこないます。

収益を上げるための提案力を重視

再三申し上げている通り、管理会社の役割は収益を最大化することです。とはいえ、独断で管理会社が経営戦略を決定していくのではなく、利益につながる選択肢をわかりやすく提案してくれるかが重要です。

管理会社を選ぶ際には、この「提案力」を見るとうまくいきやすいと思います。

  • 複数の管理委託プラン
  • どの時期にどんな戦略を講じるべきか
  • 今後の修繕プラン
  • 出口を設定する時期

選定時にこのような提案をしてくれる管理会社であれば、提案力が高く、「経費」と「収入」の両方を見てくれていると判断でき、信頼に値するといえます。

当相談室は、投資物件の賃貸仲介、売買仲介も多くおこなってまいりました。他社様と媒介契約、管理委託契約をされている方には、中立的な立場からのセカンドオピニオンも承っています。まずは不動産のプロの正しい知識による確かな提案力を、ぜひご体感ください。

まとめ

不動産投資における管理会社を選ぶ基準は、収益化をいかにサポートしてくれるかどうか。これにつきます。さらに、専門家ならではの視点をもって、わかりやすく適切な助言を進言してくれる気遣いや提案力も必要だといえるでしょう。

当相談室の代表は女性で、コンサルタントにも女性が多くおりますので、女性投資家さんや投資初心者の方にも「安心でわかりやすい」「きめ細やかな気配りがありがたい」とのお声を多数いただいております。管理会社の本質を見極めるには、実際に担当者に会って、話を聞くのが一番です。当相談室にも、ぜひお気軽にお問合せくださいませ。

ABOUT ME
一般社団法人 不動産あんしん相談室
一般社団法人 不動産あんしん相談室
大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。住宅ローン滞納や離婚による任意売却・相続問題など不動産トラブル解決をメインに、リースバック、共有持分買取、セカンドオピニオンにも対応。相談は無料で承っています。対応エリアは東京・大阪を中心に全国へ。

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