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投資用不動産の賃貸管理

オーナー・家主必見!信頼できる賃貸仲介会社の選び方

  • 投資物件に空室が出た
  • 新たに不動産投資を始めた

というときに、入居者募集を依頼する賃貸仲介会社。オーナー様・家主様の皆さんは、どのような基準で選ばれていますか?

「どこでもやってくれることは同じ」とお考えであれば、それは大きな間違いです。

仲介会社の選び方によって、入居までのスピードは大きく異なります。さらに、想定した家賃で貸し出せるかどうかも仲介会社にかかっているといっても過言ではありません。

投資物件の「仲介」と「管理」の違い

賃貸仲介を依頼できる不動産会社は、次の2つに分かれます。

  • 賃貸仲介会社
  • 管理会社

上記いずれかの事業に特化した不動産会社もあれば、仲介・管理の両方を行っている不動産会社も存在しています。

「賃貸仲介」の範囲

賃貸仲介とは、家主と入居者の間を取り持つことです。具体的には、以下のような業務を請け負います。

  • 入居者募集
  • 入居者審査
  • 賃貸借契約サポート

無事、家主と入居者との間で賃貸借契約が締結されれば、不動産会社に成功報酬である「仲介手数料」を支払います。仲介手数料は、「家賃の1ヶ月分(税別)」が上限と法律で定められています。

「管理」の範囲

管理会社が賃貸仲介を行うこともありますが、「管理」に限っていえば以下のような業務です。

  • 契約更新
  • 家賃徴収
  • 清掃・メンテナンス
  • 設備点検
  • トラブル対応
  • 退去後の原状回復

これらの業務に加えて、以下のような「保証」が付帯していることもあります。

  • 空室保証:空室期間も家賃を保証
  • 滞納保証:入居者の滞納時も家賃を保証

管理の範囲は多岐にわたり、委託する業務や保証内容の充実度によって管理費は異なります。

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「管理」もできる仲介業者ならワンストップ

「賃貸仲介に特化した不動産会社」と「賃貸仲介も管理も行う不動産会社」であれば、実は仲介を依頼するのは後者のほうがおすすめだといえます。その理由は、賃貸経営の全体像を熟知しているからです。

賃貸経営は、当然ながら「貸したら終わり」ではありません。その後の経営こそが、不動産投資の成功のカギを握ります。

  • トラブルを起こさない入居者とマッチングできるか?
  • いかに長く入居してくれるか?
  • 退去後、いかにスムーズに入居までこぎつけられるか?

ただ入居してくれればいいわけではなく、上記のようなポイントを見極めてこそ経営の安定につながります。

「管理は自分でやろう」と思っている場合にも、賃貸仲介は管理も行う不動産業者に依頼することを検討されてみてはいかがでしょうか。

まだまだある!賃貸仲介会社の選定基準

賃貸仲介会社を選ぶ基準は、会社の業務形態の他にも次の3つの点が挙げられます。

1.「会社の規模」は関係ない

賃貸仲介会社、あるいは管理会社の選定基準の一つとして、「会社の規模が大事」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか?しかし、会社の規模というのは「集客力」においてほとんど関係ないといえるでしょう。

入居者募集は、昨今ではほぼネット上で行われます。SUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトと呼ばれるシステムに物件情報を掲載し、自らアクセスしてきた借主に対して物件情報の詳細を伝え、案内、契約……という流れが主流です。

また「レインズ」という不動産業者専門のネットワークシステムにより、全国の物件情報は会社の規模に関わらず共有されます。

つまり、近年はとくに会社の知名度や資金力、従業員の数などは、入居者募集において必ずしもプラスに働く要素とはいえなくなってきているのです。

2.「集客力」があるか

会社の規模で集客力が判断できない今の時代は、以下のような点で仲介会社の集客力を判断しましょう。

  • 不動産ポータルサイトを駆使しているか
  • チラシなどその他の集客方法も多様か
  • 間取り図が見やすく、訴求力があるか
  • 掲載写真が豊富で、物件の良さを引き立たせているか

さらに上記に加え、適切な家賃相場を認識できているかも非常に大事なポイントです。家賃を低くすれば借主はつくでしょうが、当然ながら安くしすぎて経営が行き詰まるようなことになってしまえば本末転倒です。

この塩梅の見極めも仲介会社によって異なるため、1社のみの判断を鵜呑みにはせず、複数社に賃料査定してもらうのも一つの手でしょう。

3.「信頼」できるか

仲介会社を選ぶうえで大事なのは、集客力だけではありません。集客力以前の前提条件として見極めていただきたいのが、信頼できる不動産会社かどうかです。

不動産仲介業には、古くから「囲い込み」という悪しき慣習があります。「囲い込み」とは、物件情報を自社で囲い込み、他社と情報を共有しない行為です。つまり、他社からの客付けを遮断するということです。

もちろん囲い込みを行うのは悪質な業者に限られますが、「そういった行為もあるんだ」ということを認識し、不動産会社を信用しすぎないということも頭の片隅に入れておくと良いでしょう。

  • 状況を報告してくれない
  • ライバル物件はどんどん入居が決まるのに、いつまで経っても契約が決まらない
  • 担当者と連絡がつきにくい

またこのような状況にあれば、囲い込みされている可能性があると同時に、担当者の力量不足ややる気不足が要因の一つかもしれません。

不動産会社が仲介してくれるとはいえ、実質的には一人の担当者があなたの物件を担当します。担当者も人間ですから、能力や人間性に問題があるケースもあります。

よって、「会社」としての能力・信頼性はもちろんのこと、担当者の能力や人となりも見極めてから依頼されたほうが良いでしょう。

まとめ

賃貸仲介会社を選ぶポイントとして、次の4つを意識されることをおすすめします。

  1. 管理会社は賃貸経営の全体像を熟知している
  2. 会社の規模によって集客力は測れない
  3. 集客力は広告内容を見てチェック
  4. 「会社」の信頼性と「担当者」の能力を見極める

弊社「不動産あんしん相談室」は、管理業も行う総合不動産事業者です。賃貸仲介はもちろん、売買・リースバック・買取などの事業も行っていますので、投資物件の出口戦略のご相談等にも適切なご助言をさせていただけます。

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また「希望の賃料で貸せない」「空室期間が長い」という場合には、適切な空室対策もご提案させていただいております。

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