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調査リリース

専門家に聞いた ! 離婚時に多い不動産トラブルランキング4選

離婚後妻が住み続けるメリットデメリット

離婚がきっかけで起きる不動産トラブルが後を絶ちません。

専門家によると、離婚時に多い不動産トラブル上位4つは以下のような案件だそうです。

第1位 住宅ローンに関するトラブル
第2位 売却時期に関するトラブル
第3位 名義に関するトラブル
第4位 賃貸トラブル

住宅ローンのみならず、売却時期や名義変更、また賃貸住宅に住んでいる場合のご相談も数多くいただきます。

今回はそんなよくある離婚×不動産トラブルの事例について、具体的に見ていきましょう。

1位:住宅ローンに関するトラブル

離婚を考えている方の中には、結婚してから住宅を購入された方も多いことでしょう。離婚時における不動産トラブルは、そうした婚姻期間中に購入した住宅に関するものがほとんどです。

なぜなら、住宅を購入した方の大多数は住宅ローンを利用しているから。売却するべきか、どちらかが住むのか。そして住宅ローンはどうするのか、という問題が最も多いトラブルです。

売却する場合

離婚に際して今までの住宅にどちらも住まないということになれば、住宅を売却することになります。その場合、大きな問題になるかどうかの分かれ目は、オーバーローンかアンダーローンかという点です。

アンダーローンとは、住宅ローンの残高が住宅の現在の価格を下回る場合のことです。この場合は住宅を売却して、その売却代金でローンを一括返済しても、売却代金が残るため、その残金を二人で分ければ済みます。

問題は、住宅ローン残高が住宅の時価を上回る、オーバーローンの場合。この場合、売却金額よりもローンの残高のほうが多いので、売却代金すべてをローンの返済に充ててもローンが残ります。したがって住宅を売却しても抵当権は消えません。

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと。いわゆる「担保」

そのような不動産はそもそも売れません。考えてみてください。あなたが不動産を購入する側だったとしたら、抵当権がついている不動産を購入したいとは思いませんよね。ですからオーバーローンの場合には「住宅が売れない」というトラブルが起きてしまうわけです。

もちろん任意売却という方法で売却は可能ですが、その場合でもローンの残金は残るので、ローンの残金を誰がどのような形で返済するのかという問題が残ります

任意売却とは、金融機関と話し合い同意を得て住宅を売却すること。その後、売却益をローン返済に充てた上で残った債務を、無理のない範囲でどのように返済するか話し合い、最終的には「月に〇万円ずつ返済する」などの取り決めを設けることになります。

どちらかが住む場合

ローンの名義人が引き続き住む場合

この場合、比較的トラブルは少なくなります。なぜなら引き続き住む人がローンも払っていくからです。

それでも、もしそれまで夫婦で共働きをしていたとするならば、収入が減ってしまうので、ローンを払いきれずに支払いが滞り、自宅を差し押さえられて競売になってしまう、というケースがでてきます。

また、あなたが住まない場合も注意が必要です。あなたは連帯保証人になっていませんか?民間金融機関で夫婦が収入合算で住宅ローンを組んだ場合などは、住宅ローンの名義人ではない配偶者も連帯保証人になっていることがあります。

住んでいない側が連帯保証人になっていたりすると、離婚後に住んでいる側(ローン債務者)が住宅ローンを払いきれずに、連帯保証人であるあなたに突然ローンの全額返済の請求がくることも!

離婚して何年も、あるいは何十年も経っていると、元の配偶者とは音信不通になっていることも珍しくなく、そうすると、「寝耳に水」といった形で、突然に高額の請求書が届くという恐ろしい事態も起こりえます。

片方が住んで、もう片方がローンを返済する場合

この場合、実際には住んでいない人が住宅ローンを返済することになり、大きなトラブルに発展する可能性があります。

例えば、離婚時には養育費や慰謝料の代わりに住宅ローンを支払うという約束をするかもしれません。しかし、住宅ローンでは十年以上の長期にわたって返済する必要があるため、その間に相手の状況も変わってきます。

仕事が変わって収入が減る、再婚してローンの返済が重荷になってくることもあります。そうなってくると、自分が住んでもいない家のためのローンの返済することが苦痛になり、ローンの返済が滞るということがありえます。

元配偶者と音信不通になっていれば、ローンの滞納に気づかないケースもあり、その場合ある日突然、自宅が差し押さえられて競売にかけられてしまうということにもなりかねません。こうなってくると事態は最悪です。

競売は一般に公示されるため、ご自宅が競売にかけられたことがご近所にも知られることになってしまい、逃げるようにして引っ越さなければならない、という結末を迎えるケースもあるのです。

2位:売却時期に関するトラブル

また売却を決めたとしても、離婚前にすべきか離婚後でも良いのか悩むところでしょう。それぞれのメリットデメリットはどのようなものがあるでしょうか。

離婚前に売却する場合

離婚前に売却できれば、住宅を現金化できますので、そのお金を引越し費用やその他の離婚に関わる費用に充てることができます。

また任意売却をするということになれば、名義人だけではなく連帯保証人や金融機関とも相談しながら協力して売却を進める必要がありますから、その配偶者と一緒に住宅に住んでいるうちに売却できるなら様々なメリットがあります。

しかし、住宅を売却するにはうまくいっても数カ月はかかります。買い手がなかなか見つからず1年近くかかってしまうこともあり、その間離婚できないというトラブルが発生します。

離婚後に売却する場合

離婚を考えている人は、とにかく早く離婚したいと考えていることでしょう。その結果として、離婚後に住宅を売却するということになります。

しかし、この場合、元配偶者と連絡が取れなくなったり、ローンの返済が滞ったりする危険があります。ですから離婚後に住宅を売却することにしたとしても、売却までの住宅の管理をどうするのか、その間誰が住宅ローンを支払うのかなど、きちんと話し合って取り決めておかなければ、様々なトラブルを抱えるケースが出てきます。

3位:名義に関するトラブル

名義に関するトラブルも多く生じています。住宅を購入した際は夫婦どちらか一方の名義、もしくは夫婦の共有名義になっていることがほとんど。

では離婚の際にその名義をどうするのか、ということでも多くのトラブルがみられます。

(A)名義人がその住宅に住まない場合

あなたの住宅の名義人は誰でしょうか?多くの方は住宅を購入する際に住宅ローンを利用します。

例えば、一家の働き手である夫が住宅ローンを組む場合は、その名義も夫である場合がほとんどでしょう。そのような場合には、妻が子供と共にその住宅に住み続け、夫が養育費の代わりに住宅ローンを払うというケースが多々見られますが、こうした場合には注意が必要です。

なぜなら、名義人にはその住宅を売却する権利があるからです。離婚後長い期間が経つと、相手の状況も変化し、住宅を売却して現金に換えたいと考えるようになるかもしれません。そうなると、その住宅に住んでいる側からすれば、ある日突然売却されたのでその住宅から出ていかなければならないといった事態に遭遇する可能性があります。

たとえそのような悲劇的な事態にはならなかったとしても、住宅ローンの完済後もその住宅はあなたの名義に自動的になることはありません。“離婚後数十年たった“音信不通の元配偶者名義の住宅”に住み続けることになるわけですから、のちのち多くのトラブルを抱える危険性が十分にありえます。

トモニママ
トモニママ
そのような事態を避けるためにも、住宅ローン返済後には、住宅の名義を変更するといった明確な取り決めを作り、公正証書にしておくのは賢明なことといえます。

(B)共有名義の場合

では、住宅ローンを利用しなかった場合はどうでしょうか?

住宅は人生で一番高価な買い物であるため、夫婦でお金を出し合って一緒に購入するケース、両親に購入代金の一部を出してもらうケースもあるでしょう。そうした場合、住宅は共有名義になっていませんか?離婚後も共有名義のままにしておくなら、どのようなトラブルが生じる危険性があるでしょうか?

まず、いつかその「不動産を売却したい」と思っても、共有持ち分だけでは売却できる可能性はとても低くなりますし、売却できたとしても価格は相当低くなってしまいます。一括で売却するためには共有名義人の協力がどうしても必要です。

また賃貸やリフォームをする場合にも共有名義全員の同意が必要ですが、その同意が得られない、最悪の場合には相手と連絡が取れない、といったトラブルが生じます。

そして、長い年月のうちにはどちらかが亡くなるということもあるでしょう。そうすると亡くなった元配偶者の持ち分は、その相続人(多くの場合複数)で共有されることになり、共有者の数はさらに増え、遠方に住んでいれば連絡を取るだけでも大変なことになってきます。

トモニママ
トモニママ
こうしたトラブルを避けるためには、離婚後は夫婦どちらかの単独の名義にするのが良いでしょう。 

4位:賃貸トラブル

最後は持ち家ではなく、賃貸住宅の場合はどうなるでしょう?双方ともに引っ越す?それともどちらかが住み続ける?

離婚時に賃貸住宅に住んでいる場合、賃貸借契約の名義人は夫婦のどちらかになっていると思います。離婚に際して双方ともその賃貸住宅から退去する場合、あるいは契約者となっている側がそのまま住む場合には問題は生じません。

問題が生じるのは、契約者ではない側がそのまま住み続ける場合です。もし不動産オーナーに伝えることなく契約者でない側の配偶者がそのまま住み続けるならば、契約者が無断で転貸、もしくは賃借権を譲渡していることになり、不動産オーナーは原則的に賃貸借契約を解除することができます。

こうしたトラブルを避けるためには、不動産オーナーに事情を説明したうえで、契約名義人の名前を書き換えたり、新規の賃貸借契約を改めて結び直す必要があります。しかし、不動産オーナーによっては、最初の契約に対する原状回復費用を請求されたり、新たに礼金や手数料を取られたりするケースがあります。

もっとも民法では「結婚後に夫婦の一方が共同生活のため賃貸借契約を締結する行為は夫婦で連帯してその責を任ずる」と定めています。一方、過去の裁判事例では「特段の事情がない限り、夫婦一方が締結した賃貸借契約により、他の一方は当然に賃借人としての地位を取得するものではない」としています。

ですからこうした問題が生じるかどうかは、不動産オーナーの対応によって異なってはきますが、このようなトラブルが発生する可能性がある、ということは頭に入れておきましょう。

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