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調査リリース

住宅の売主に瑕疵担保責任が請求される具体的なケースとできる対策

あなたは家を売却したいと考えておられますか?もしそうであれば、ちょっと立ち止まってください。怖いトラブルに巻き込まれる可能性があります。それは「瑕疵担保責任」です。

住宅の売主は、法律的に瑕疵担保責任を負わなければなりません。ですから、住宅を売却するなら「瑕疵担保責任とは何なのか」をよく理解しておく必要があるのです。

2020年4月より民法が改正され、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に名称が変更となりましたが、本記事では分かりやすいように「瑕疵担保責任」で統一しています。

瑕疵(かし)とは

瑕疵とは特定の売買契約において、その目的物に何らかの欠陥・不具合があることで、その品質や性能が損なわれている状態を指しています。

例えば、住宅は本来「雨・風をしのげるもの」でなければなりません。ですからもしその住宅が雨漏りをしているとすれば、基本的な性能が損なわれていることになります。つまり、「雨漏り」する建物は「瑕疵」がある建物ということになります。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、瑕疵に対して責任を負うことです。つまり、あなたが売却した住宅が雨漏りしていたならば、あなたには補修費用、雨漏りによって受けた損害賠償を負担する必要があります。

しかし、もしあなたが雨漏りについて買主にきちんと告知していたならば、瑕疵担保責任を負う必要はありません。なぜなら買主はそのことを知っていて購入したからです。ですから、瑕疵担保責任が追及されるかどうかは、その瑕疵が「隠れた瑕疵」、つまり買主が知らなかった、あるいは気付きえなかったような種類の瑕疵であるかどうかが重要になってきます。

例えば、引き渡し後に壁から水が漏れていることが発覚し、その原因が壁の内部にある排水管の亀裂だったとしましょう。壁の内部の配管が破損しているかどうかは、外から見ただけでは分からない場合が多く、売主でさえ気づかないこともあります。

このような瑕疵を「隠れた瑕疵」といい、たとえ売主が発見不可能な瑕疵であっても瑕疵担保責任は追及されてしまいます。その瑕疵が故意や過失でなくても売主は責任を負わなければならないのです。

瑕疵担保責任が追及された具体的な事例6選

では、瑕疵担保責任が追及されたどんな具体的な事例があるのでしょうか?6つほど見てみましょう。

①水漏れ

Aさんは築後30年が経過した自宅マンションを売却。その際、「売主の瑕疵担保責任の期間は6カ月とする」との特約を定めた。ところが、引き渡し後3か月目に床下の水道管から水漏れ事故が発生。調べてみると、水道管のジョイント部分からの水漏れであったが、売主がこの30年間に水道管の更新をしていなかったため、かなり老朽化しており、水漏れの状況と床下への水のたまり具合、階下への浸透・落下の状況からみて、数か月前(契約時)からの水漏れであることが認められた。売主の瑕疵担保責任が追及され、補修費を請求された。

水道管からの漏水は経年劣化が原因と考えられますが、たとえ原因が経年劣化だとしても、漏水によって建物が通常有すべき住まいとしての機能を果たすことができないということに変わりはありません。

瑕疵というのは、その原因にかかわりなく、その建物が「通常有すべき品質・性能を有しているかどうか」で判断されますので、今回のケースでは売主に瑕疵担保責任を負う必要があります。

②シロアリ被害

Bさんは住宅をリフォームして売却した。リフォーム済みとはいえ、築21年の中古住宅であることから、現況有姿売買であることの合意を得ていた。引き渡し後に買主が床下を確認したところ、土台にシロアリ被害を発見した。Aさんはシロアリ被害にあっていたことを知らなかったが、瑕疵担保責任があるとして補修費を請求された。

この場合、シロアリ被害が柱や土台という住宅の重要部分に発生しており、構造耐力上危険な被害を受けていることになるため、シロアリ被害は「隠れた瑕疵」に当たるということになりました。

築年数が21年経過していることや、現況有姿売買であるとの合意があったことを考慮したとしても、住宅が通常有すべき品質や性能を欠いていると判断できることから、買主は瑕疵担保責任を負う必要があります。

③建物火災

Cさんは築27年の住宅を、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付けて売却した。過去に建物の台所で消防車が出動するような火災があり、過去に火災があったことは下から覗いてよく見ればわかる状態だった。しかし、10年以上前の出来事であり、損傷した台所の補修も済んでいたために、その旨の説明をしなかった。内覧した際には買主はそのことに気づかず、仲介した不動産業者も気づかなかったが、引き渡し後に、買主はその家が過去に火災があったことを知った。買主は、火災があったことが売買契約締結前に判明していれば、住宅の市場価値が減価していたとして、損害賠償を請求してきた。

この場合の火災による焼損は、火災の具体的痕跡が残っており、消防車が出動したという事情を考慮すると、通常の経年変化を超える特別の損傷等があるとみなすことができます。また下からのぞき込み、注意深く見れば外観から発見しえるものであったとはいえ、仲介した不動産業者も気が付かなかったレベルでしたから、買主に落ち度があったとも言えません。ですから、この火事による損傷は「隠れた瑕疵」に当たります。

また、瑕疵担保責任を負わない旨の特約が付いていましたが、これはあくまで売主が知らなかった瑕疵についての責任を負わないという趣旨の特約であり、知っていたにも関わらず告知しなかった場合には、この特約はあてはまりません。ですからこの場合は、説明義務違反による損害賠償責任を負う必要があります。もし特約がなければ、瑕疵担保責任を追及されていたことになります。

④地中埋設物

Dさんは、30年前に建築した住宅を売却した。買主は住宅を解体し、新しい住宅の建築を始め、地盤改良で杭工事に着手したところ、産業廃棄物が地中に埋まっていることが発見された。Dさんは地中に産業廃棄物が埋まっていることを知らなかったが、隠れた瑕疵があったと認められ、瑕疵担保責任に基づく損害賠償として、産廃物撤去費用を請求された。

たとえ売主が発見不可能な瑕疵であったとしても、隠れた瑕疵があれば瑕疵担保責任は追及されます。この場合、売主が30年前に住宅を建てた時点で産業廃棄物が埋められていて、売主もそのことに気づかなかったわけですが、たとえ地中に埋められた産業廃棄物のことを知らなかったとしても、隠れた瑕疵として瑕疵担保責任を負う必要があるのです。

⑤自殺

Eさんは、結婚を機に自宅マンションを売却した。住んでいたマンションの部屋で、20年前にAさんのお母さんが自殺していたが、かなり昔のことだったためそのことを買主には伝えなかった。しかし、引き渡し後半年して、買主から「隣室の住人から、この部屋で自殺があったことを聞いた。もしこの事実を知っていれば、自殺の無い普通の部屋を購入していた」と怒鳴り込まれ、損害賠償を請求された。

瑕疵とは、物理的瑕疵だけではなく、心理的瑕疵も関係しており、今回のように過去に自殺した人がいたり、何かの大きな犯罪の現場になっていた、という場合も買主に告知する義務があります。今回のケースのように、たとえお母さんの自殺がかなり昔の出来事であったとしても、契約の時点できちんと伝えるべき性質の問題であり、それを伝えなければ売主に瑕疵担保責任が発生することになります。

⑥日照

Fさんは、専用庭の付属した自宅マンションを売却した。買主は、専用庭に温室を設けて趣味として園芸活動をしたいと考えており、その場所の日照を気にしていた。そこでAさんは、南側隣地は木造2階建て住宅が建つ予定だから今後も庭の日当たりが悪くなることはないと説明した。ところがその後、南側隣地は別の人に売却されてしまい、4階建ての建物が建築され専用庭はほとんど日が当たらなくなってしまった。園芸活動という契約の目的を達成できなくなってしまったとして400万円の損害賠償を請求された。

買主は園芸活動のためだけではなく、居住用としてもマンションを利用していましたから、契約の目的を達成できなくなった、とまでは言うことはできません。しかし、マンションの南側隣接地には2階建ての建物が建つ計画だから専用庭の日当たりは確保される、との説明が問題でした。

実際には土地が別の人に売却されれば、2階建て以上の建物が建つ可能性もあったわけであり、そのことが「隠れた瑕疵」にあたり、瑕疵担保責任を追及されてしまいました。

このように瑕疵担保責任には、物理的瑕疵や心理的瑕疵に加えて、日照や騒音、悪臭といった環境的瑕疵も含まれます。ですから、今回のケースの場合、「現時点では南側隣接地には木造2階建ての建物が建築される予定ですが,所有者が変われば建築計画が変更になる可能性もある」ということまで伝えておくべきでした。

なお、実際にはあまり生じませんが、「近くに暴力団事務所がある」なども環境的瑕疵に当たり、契約の際にはきちんと説明する必要があります。

売主に責任追及が増えると予想される理由

いくつか実例を見てきましたが、こうした実例から、売主に瑕疵担保責任が追及されることは実際に起こりうることであると分かると思います。また、2020年4月より民法が改正され、以下のような観点で買主への保護が手厚くなりました。

  • 対象時期が「契約締結時までに生じた瑕疵」から「引き渡しまでの瑕疵」に変更
  • 瑕疵を知らなかったことによって買主が受けた実際の損害だけでなく、心理的な損害も損害範囲内として認められるように
  • 契約解除や損賠償請求だけでなく、代金減額請求(瑕疵があることで不快な思いをしたから、少しは値引いてほしいなど)もできるように変更

こうした民法の改正によって、売主への瑕疵担保責任が追及されるケースはさらに増えることが予想されます。

瑕疵担保責任から身を守るためにできること

では、不動産を売却する際に、瑕疵担保責任を追及されないようにするにはどうしたらよいでしょうか?

物件状況確認書に詳細に記入する

瑕疵担保責任が追及されるのは「隠れた瑕疵」。つまり、買主がその欠陥を知らなかった場合です。ですから、大切なことは物件状況確認書に細かな点までしっかり記入することです。

物件の付帯設備やさまざまな箇所(壁や床など)について、買主と一緒に不備がないことを確認することで、瑕疵担保責任が発生するリスクを抑えることができます。

ホームインスペクション(住宅診断)の実施

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見極め、アドバイスを行なうことです。

費用は掛かりますが、プロに建物に不備がないかを調べてもらうことで、不備があった場合は事前に把握することができます。

入札買取を行ってくれる業者に売却を依頼する

入札買取とは、不動産業者が行う簡易入札制度を通して、不動産を不動産業者に売却することです。入札買取にはどんなメリットがあるのでしょうか。

法律上、瑕疵担保責任は買主が不動産取引のプロである不動産業者の場合には適用されません。不動産業者に買い取ってもらえれば、原則、瑕疵担保責任は免責となるのです。

また、通常は不動産業に買い取ってもらう場合、市場価格の3-4割程度安くなります。しかし、入札であれば複数の不動産業者が金額を競い合うので、通常の買取よりも高値で売却することができます。さらに、最低売却価格を設定することもできますので、希望価格以上での売却が可能になります。

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