住宅ローン滞納

執行に関する用語集|任意売却で使われる難しい言葉をわかりやすく解説

一括返済

住宅ローンの返済は月々の分割払いの契約で支払いをするのが普通だが、1回で完済することを一括返済という。住宅ローンを滞納してしまい、期限の利益を喪失すると銀行等の債権者から一括返済を求められる。ここで注意しなくてはならないのは、滞納している分の返済を求められるのではなく、ローン残額のすべてを一括で返済しなくてはならないということ。毎月のローン返済ができなくなったことで、分割払いの権利、つまり「期限の利益」はなくなってしまうのである。旦那さんにまかせきりだった奥様が「銀行がいきなり一括返済を要求してきた!」ということで驚かれる場合は非常に多いといえる。銀行と交わした住宅ローンの契約書によって、全額一括返済義務は定められている。

延滞

延滞とは契約書に定められた期間から遅れて金銭を支払うことであり、あるいは払えないことである。任意売却においては延滞が発生して金融機関からの通知や催告書等が到達しその後、強制執行の手続きへと進むのが普通である。不動産ローンにおいて延滞が発生すると一定期間が過ぎることで期限の利益を喪失する。その結果、債務者にとって不測の損害が生じる危険がある。延滞が繰り返されることで任意売却の問題のスタート地点と考えうる状態が起きる。

期限の利益

期限の利益喪失とは債務を延滞することによって全額の弁済を負うことである。通常不動産ローンにおいては月額のローンの支払いをおこなっているのが通常であるがローンの延滞を繰り返すことによって期限の利益を喪失することになり不動産ローンの全額を支払う責任を負うことになる。期限の利益を通常契約では定めているのが普通であり、この期限の利益を喪失することによってローン貸付側である金融機関の利益が守られる。ただし、期限の利益を喪失することをローン支払い者が認識していないこともあり契約書内容には特約として記載されていることが多い。この期限の利益を喪失する際には金融機関から通知が送られてくることが普通である。

期限の利益の喪失

期限の利益を失うことである。期限の利益の喪失によって金融機関が全額債務者にローンの残額請求をすることができる。そしてこの期限の利益の喪失の後、依然として債務者が支払いしない状態が続くとなると支払い遅延によって強制執行の手続きへと移行することになる。期限の利益の損失の内容についてはローン契約書に記載事項として明記されていることが通常である。期限の利益の損失によって金融機関から保証会社へと債権が移転する場合もある。その場合だとローン債務者は支払いについて保証会社に支払う義務を負うことになる。

強制競売

強制競売とは裁判所が抱える手続きのひとつでいわゆる、強制執行である。強制競売によって不動産は裁判所を介することで売却手続をおこなうことになる。ただし、強制競売には時間がかかり任意売却よりも手続きが煩雑であるので任意売却を選ばれることがある。強制競売と比較した任意売却のメリットは迅速な手続きがおこなわれること、さらに強制競売は売却価格が予想に反して低い場合もあり、この場合には債務者にはローンの残りの支払い義務が残存することになる。よって、強制執行と任意売却を比較すると任意売却の方がメリットがあるため、任意売却が選ばれることが多い。

強制執行

強制執行とは裁判所という公権力を用いた執行手続きのひとつである。公権力を用いるので執行官に対して手続きの不満を申し立てするには一定の手続きが必要になる。執行手続きには執行法の規定が適用される。任意売却においてはこの強制執行を免れるために迅速な手続きが要求されることが多い。任意売却と比べ、強制執行は金銭の上限はあるものの、公権力を用いた執行方法なので確実にある程度一定の金銭を手に入れることができるのがメリットである。

競売

競売とは「きょうばい」または「けいばい」と呼ばれる。競売とは裁判所を介して不動産を売却する手続きのことで、現在ではインターネットを通して競売物件を確認することができる。競売によって不動産を金銭に変えることができるので、担保を取得している債権者にとっては適切な金銭取得方法である。不動産流通においてはこの競売手続きが必要不可欠な存在であり、過去にもまして競売手続きがよくとられている。しかし、より早い不動産流通の必要性からこの競売手続きではなく、競売よりもスピーディーに金銭を得ることができる任意売却が現在ではクローズアップされている。

金銭消費貸借契約書

金銭消費貸借契約書とは金銭についての貸し借りを定めた契約書のことである。略して金消契約と呼ばれることが多い。金消契約においては金銭の流通性から一定の特別事項が定められていることが多い。通常の消費貸借契約とは異なることが多い民事執行法手続き(民法587条)においても特別な規定が当てはまることがある。お金の貸し借りにおいては、この金銭消費貸借契約を結ぶのが通常であり、割賦払い販売の場合にはローン会社等を挟むことで金銭消費貸借契約に変えることもある。期限の利益喪失約款等もこの金銭消費貸借契約に定められていることも多い。

競売開始通知

競売開始通知とは競売がスタートする通知のことである。この競売開始通知が来ると、競売手続きが開始したという認識を持つことになり、債務者側にとっては金融機関からの督促であったり、裁判所からの通知以上の精神的苦痛を伴うことが多い。競売開始通知のあと、執行官が現地調査に来て対象不動産の調査をおこなう手続きに入る。任意売却をおこなう者としてこの競売開始通知以降、迅速に手続きをおこない売り手側と買い手側の要望をまとめながら不動産売却手続きへとゴールへと導くのが大事である。

債権者

債権者とは債権を持っている者のことである。対義語は債務者である。住宅ローンにおいては債権者は金融機関であり、通常、金融機関から債務延滞の場合等に通知書や催告書が送られることになる。ただし、期限の利益を喪失した以降は債権者が金融機関から保証協会に移ることも多く、このようになると債権者は保証協会にあたる。一般的に契約関係においては債務者保護とともに債権者保護を考えることが必要になる。強制競売手続きは債権者保護の観点から担保権を有した債権者が金銭に換価するための必要不可欠な手続きとなる。

催促状・催促書

催促状・催促書とは債務者に対して支払うよう催告をすることである。住宅ローンを滞納すると債権者からまずこの催告状が送られる。「ローン返済についてのご連絡」等という書面が送付されタイトルこそ違う書面だが、内容としてはどれも「ローンが滞納しているので払ってください」という内容である。最初はお願い口調でくるが、こういった書類が送付されても所有者が住宅ローンの支払いは元より債権者に対して連絡や応答をしないと厳しい文言の書面が送られてくる。

売却基準価格

売却基準価格とは売却の際に目安とされる値段のことである。この基準の価格を元に任意売却の価格であったり債権者に対して支払う金額が想定される。土地の地価や不動産建物の築年数等によってある程度の概算が出されるものである。債務を弁済する際にこの価格を元にして全額支払えるのか、もしくはローンが残るのか等当事者同士で勘案して進められる。

債務者

債務者とは債務を負っている者のことである。任意売却の場合でいうとローンを支払う者のことである。対義語は債権者である。債権債務の関係においては代位弁済をおこなった際に債権者が保証会社に移ることとなり債務者である住宅ローン滞納者は保証会社に支払う責任を負うことになる。住宅ローン債務者においては親等の連帯保証人を置いている場合もあり、この場合には連帯保証人が保証債務を負うことになる。

債務整理

債務整理とはいわゆる自己破産や特定調停といった一般的な債務弁済方法ではない特別な手続きのことである。債務整理は弁護士に相談するケースが多く、自己破産手続きをおこなうこともあるが、住宅ローン滞納の場合には任意売却によって解決することもある。いずれにしても債権者と債務者との間によって円満な解決方法を模索しながら話し合いをおこないつつ第三者である弁護士や任意売却をおこなう会社が間に入ると解決することが多い。

差押え

差押えとは不動産を競売する際に差押えることである。任意売却では差押えを受けると、いよいよ競売がスタートし始めるため、迅速な手続きが必要となる。差押えの際には不動産に担保である抵当権が設定されていることが大前提である。差押えのあと入札実施までには時間があり、その期間の間に当該不動産の買い手を見つける必要がある。

差押取下げ

差押取下げとは差押えを取下げてもらうことである。差押えを受けると競売手続きが開始し、競売の入札がスタートするが、任意売却によって新しい買い手が見つかるとこの差押取下げを認めてもらうことになる。取下げの結果、競売手続きがストップし買い手から金銭の支払いがあると、住宅ローン債務者は借金の支払いをおこなうことができる。任意売却においては差押取下げをおこなってもらうことが目的となる。

自己破産

自己破産とは債務整理の一種である。自己破産をおこなうことによって自己の負っていた債務をゼロにすることができるが、あわせて不動産を競売手続きで売却することになる。自己破産手続きは弁護士に依頼することが多く、任意売却手続きは任意売却事業者でおこなうという点に違いがある。自己破産をすると任意売却をすることができない。自己破産と任意売却を必ずしもセットで考える必要性はなく、任意売却をおこなってから自己破産するかを考えても遅くはない。

住宅金融公庫

住宅金融公庫とは国土交通省(旧建設省)・財務省所管の特殊法人・政策金融機関のことである。2007年3月31日に廃止されており2007年4月1日から「独立行政法人住宅金融支援機構」に業務内容が引き継がれた。民間金融機関による長期固定金利の住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務を業務の柱としており、資金力の弱い個人が長期にわたって利用できることが特徴である。

代位弁済

代位弁済とは期限の利益を喪失した際に保証会社や保証期間が住宅ローンを代わりに支払うという内容の弁済である。通常住宅ローンを借りるときには金融機関から所有者へおこなう融資に対する連帯保証を、保証会社や保証協会へ依頼することが必要条件となっている。この保証契約により保証会社や保証協会が債権者へ借入金残高を一括で支払うことを代位弁済という。

滞納

滞納とは債務の支払いが滞ることである。住宅ローンを支払えなくなると債権者から通知書が届くことになる。住宅ローンを滞納した場合でも1ヶ月、2ヶ月程度の滞納であれば銀行等の債権者から督促状等の書面によって住宅ローンを支払うようにやさしく催告される程度で済む。ただし、3ヶ月以上滞納し続けると債権者から法的手段をとるといった内容の通知書が届くことになる。

担保

担保とはお金を貸す際の借金のカタとなるものである。担保には人的担保と物的担保がある。人的担保の中ではいわゆる保証人が代表的で、物的担保においては抵当権が主たるものである。住宅ローンの借り入れをする際は当該住宅に対して抵当権を設定することが通常である。抵当権を設定することで、住宅ローンが支払えなくなった場合に当該住宅を担保として売却手続きを取れることになる。

担保不動産

担保不動産とは担保の対象となる不動産のことである。住宅ローンが支払えなくなると債権者は担保権を実行し、借金のカタとなっている不動産売却手続きを取ることになる。これが不動産競売手続きである。ただし不動産競売手続きには一定の時間がかかるため任意売却手続きをおこなう方が債権者、債務者にとってメリットがある場合がある。当事者すべてがメリットある手続きを目指して任意売却手続きをおこなう。

担保割れ不動産

担保割れ不動産とは担保を売却しても債務が残る場合のことをいう。住宅ローン債務者が任意売却手続きで当該自宅を売却したとしても住宅ローン債務を下回る場合がある。この債務に関しては自宅を売却しても支払う責任がある。任意売却終了後の残債務については住宅ローン債務者ができる限りで支払いを続けなくてはならない。この場合にも債務者として誠意ある対応をおこなう必要がある。

遅延損害金

遅延損害金とは債務の弁済が滞った場合に発生する金銭のことである。遅延損害の決まりについては契約書に記載されているのが通常である。遅延損害金に関しては仮に住宅ローン債務が3000万とすると期限の利益を損失することで全債務が弁済責任を負うことになるので1パーセントとしても30万円になる。住宅ローン債務者が期限の利益を喪失するとこの遅延損害金を支払う義務が発生することになる。

抵当権

抵当権とは担保権のひとつである。住宅ローンを組む際に当該不動産にたいして抵当権を設定する。住宅ローンの滞納が発生した場合、通知書や催告書を通して債権者から連絡があるが、一定期間弁済がないと期限の利益を喪失し、一括請求することになるので抵当権の実行により競売手続きが開始される。住宅ローンを組む際には金融機関から抵当権決定がされるのが通常である。

抵当権解除

抵当権解除とは抵当権を消す手続きのことである。抵当権は債権債務に付随しているため主債務がなくなると抵当権も抹消される。ただし抵当権がなくなるにあたっては主債務をすべて弁済する必要がある。債務がなくなれば抵当権がなくなるため、債務が一部分でも残っていると抵当権者の合意がない限り抵当権は消滅しない。これを抵当権の付随性という。任意売却においてはこの抵当権設定を消してもらうことが目的となる。

抵当権抹消請求

抵当権抹消請求とは抵当権を消してもらうための請求のことである。抵当権は主債務のすべてを弁済した場合に抹消されるが、主債務がすべて弁済されなくても合意によって当事者間で抵当権が抹消されることもある。任意売却においては抵当権者による債務の支払いが困難になっている状況を考えて一定の債務を支払うことで抵当権抹消請求が認められることも多い。

滌除

滌除(てきじょ)とは抵当権抹消にあたって抵当権者から抵当権を外すことを請求することである。抵当権が抹消される代わりに代替手段を提案を受けることが多い。任意売却においては抵当権抹消手続きをおこない不動産売却料金を不動産債務に弁済することが必要なため、担保権に設定された当該不動産を任意売却によって抵当権を外す必要がある。

登記簿謄本

登記簿謄本とは登記簿に記載されている所有者、抵当権者等の権利関係を表した公的な書面である。任意売却においては当該不動産にどのような抵当権者がいるのか、また、所有者が共有でないか、といった事項を明確にする必要がある。任意売却において共有者全員の許可が得られないと任意売却をできない可能性が高いので登記簿謄本を確認することが必要である。

督促状・督促書

住宅ローンの支払いが滞ると債権者から通知が届くことになるが、3ヶ月以上滞納し続けることになると、金融機関等からお金を借りた際に結んだ金銭消費貸借契約に違反するため、期限の利益を喪失する。期限の利益を喪失した際の通知書に関しては内容証明郵便等で送られることになり、このような法的書面を督促状および督促書という。

任意売却とは住宅ローンや借入金等の返済が難しくなった場合に債務者と債権者(各金融機関)の間に仲介者が入り、裁判所による競売入札がおこなわれる前に双方合意のもと、対象不動産を任意に売却することをいう。メリットとしては、市場価格で売却ができること、引っ越し代を確保できること、周囲に知られず売却できること、余裕のある計画が立てられること、残債返済計画を立てられること等が挙げられる。また、競売とは違い迅速に手続きを進めることができるため、債務者の負担を軽減できる可能性がある。

任意売買

任意売買とは任意売却の言い換えである。住宅ローン返済が困難だと判断したとき、債権者から督促状が届いた場合、または裁判所から競売開始決定の通知書が届いたとき等に任意売却という方法により債権者の負担を軽減することができる。競売はトラブルが多く、長期化する傾向にある。一方で任意売却をおこなう方が有利な条件で物件を売却することができる場合がある。金融機関・住宅ローン返済ストップされてから任意売却可能期間は約8ヶ月程度になる。

破産

破産とは財産をすべて失うことである。法律としては債務者がその債務を完済することができない状態、あるいは、そういった状態の場合に、債権者に対して財産を公平に配分することを目的としておこなわれる破産手続のことをいう。法人・個人それぞれに破産があり、通常は事業主が破産すれば個人も破産するが、そうでない場合もある。債務者自身が申し立てて破産手続きを開始することを自己破産といい、会社役員や事業主が会社の破産申し立てをして破産手続き開始をする場合を準自己破産、債権者の申し立てにより破産手続き開始の決定を受ける場合を債権者破産という。

連帯債務者

連帯債務者とは主債務者とともに債務の責任を負う者のことである。通常住宅ローンを組む際には親や兄弟等に連帯保証人をお願いする場合がある。連帯保証人は連帯保証債務を負うため住宅ローンを組んだ本人が支払いができなくても保証債務によって債務の支払いを負うことになる。そのため連帯保証債務は債務内容が非常に厳しいため身内や親せき等になってもらうことが多い。

連帯保証人

連帯保証人とは債務者が借金を返済できなかった場合に債務者と同じ立場となって債権者から住宅ローンの支払いの責任を求められるポジションになる人。自分で作った借金でないのにかかわらず、連帯保証人は住宅ローン等の債務全額について支払う義務が発生する。一般的に保証会社や保証業界等この住宅ローン債務の連帯保証人にすることが条件になる。

競売の取下

競売の取下とは 競売を止めることである。債権者と債務者との話し合いがおこなわれ、話がまとまることにより債権者が不動産競売の申立てを取下げ、競売手続を終了させることができる。不動産競売開始手続きの通知が届いている時点ではまだ任意売却をすることは可能である。金融機関・住宅ローン返済ストップからだいたい8ヶ月くらいが任意売却可能期間である。競売ではなく任意売却によって解決するならば早めの判断が必要である。

 

 

 




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株式会社アースコンサルティングオフィス
株式会社アースコンサルティングオフィス
大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。代表は女性。不動産コンサルタントという中立な立場で、専門知識のない方にもわかりやすく不動産問題の解決策をご提案しています。主な分野は住宅ローン滞納、リースバック、離婚、共有持分、相続トラブル解決など。 いつでもお気軽にご相談ください。無料相談受付中。