借地権付き建物は売買に不利？5つの効果的な売却方法とは

「借地権付き建物は売りにくい」とお考えではありませんか？

たしかに、一般的な売却方法では売却に時間を要したり、売却価格が安くなってしまったりするケースもあります。

しかし、借地権ならではの特性を理解し、適切な方法で売却すれば、好条件での売却も見込めます。

借地権付き建物とは

土地の権利には「所有権」と「借地権」があります。

「借地権付き建物」とは、所有権はなく借地権だけある土地の上に建物がある物件です。

借地権と底地

国土交通省による不動産鑑定評価基準では、次のように定義されています。

つまり、「借地権」が設定されている宅地における所有権が「底地」です。

地上権と賃借権

借地権は、さらに「地上権」と「賃借権」に分かれます。

一般的に、借地権とは「賃借権」を指します。そのため、借地権付き建物の売却には、所有者の許可が必要という認識で問題ありません。

賃借権の中でも種類が分かれる

賃借権は、契約時期によって次の2つに大別されます。

旧法借地権

1992年7月以前から土地を借りている場合は、借地法（旧法）が適用となります。

更新することで、半永久的に土地を借りることができます。

存続期間は、木造が当初30年、更新後20年。鉄骨造・鉄筋コンクリート造は、当初60年、更新後は30年。合意があれば、更新後の存続期間はこれ以上の期間で設定することもできます。

借地借家法

1992年8月以降から借り始めた場合は、借地借家法が適用となります。

普通借地権：更新することで半永久的に借りることができます。構造を問わず、存続期間は当初30年、1回目の更新は20年、以降の更新は10年です。合意があれば、これ以上の期間とすることもできます。

借地権付き建物の効果的な5つの売り方

借地権は、やはり所有権がある土地と比較すると資産価値も需要も低い傾向にあります。

売りにくいとされる、借地権付き建物。しかし、借地権だからこその方法であれば売却も十分、見込めます。

1．地主に購入してもらう

「地主」が借地権付き建物を購入してくれるケースは比較的、多いものです。

地主とは、つまり底地を持っている人。地主が借地権を買い取ることで、その土地の「所有権」を取り戻すことができます。

所有権となることで価値も上がり、その後の売却も活用もしやすくなるため、地主が借地権を購入することは少なくありません。

借地権付き建物を地主に購入してもらった事例

2．地主の許可を得て第三者に売却

地主の許可を得れば、第三者に借地権付き建物を売却することもできます。ただし、売却時には「承諾料」として、借地権価格の1割程度を地主に支払う必要があります。

買主からすれば、借地権は所有権と比べて取得費が安いため、初期費用をかけたくない人や長く住むつもりがない人、立地など所有権以上に魅力を感じる人などに需要があります。

3．等価交換で所有権になった部分を売却

地主の協力が得られれば「等価交換」によって土地の一部を所有権として売却することも可能です。

たとえば、土地の2/3の借地権を地主に譲渡する代わりに地主から1/3の底地を譲渡してもらう……このことにより、土地の1/3の所有権を得ることができますので、所有権を得た部分を売却するということです。

ただし、うまく建物が建っている部分の土地の所有権を得るには調整が必要です。場合によっては、建物を解体するなどしなければなりません。

4．地主と協力して借地権と底地をセットで売却

こちらも地主との協力が不可欠な方法にはなりますが、地主も「底地を手放したい」と考えている場合には、地主に対して底地と借地権をセットにして売却することを打診してみるのも良いでしょう。

買主は、底地と借地権を一度に得ることで「所有権」となりますので、別々に売却するより資産価値が向上することにも期待できます。底地を手放したい、かつ所有権を得るつもりもないという地主にとっても、悪くない売却方法だといえます。

5．「買取」で売るという手も

不特定多数の第三者に借地権を売る場合、条件次第ではなかなか買い手がつきません。

また、ここまで紹介したその他の手段は、地主との協力が不可欠なものも。「なかなか売れない」「地主の協力を得られない」、あるいは「すぐに売りたい」という場合には、不動産会社に買い取ってもらうというのも売却手段の1つです。

当相談室でも、借地権付き建物の買取をさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。

このような場合には、相続や不動産の権利問題に強い弁護士もご紹介させていただきます。

まとめ

借地権付き建物の売却は、一般的な不動産会社では手に負えないケースも少なくありません。

不動産あんしん相談室は、権利関係が複雑な不動産などを専門に扱っているため、借地権取引の実績も多く、状況にあった多様な売却方法をご提案できます。ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

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