事業用リースバックと不動産担保融資を比較｜法人の資金調達はどちらを選ぶ？

事業用不動産の所有権を維持し、借入金を返済できる見通しがあるなら、不動産担保融資を先に検討します。一方、追加借入が難しい、まとまった資金が必要、移転せず事業を続けたい場合はリースバックが候補です。調達額だけでなく、融資の元利返済と売却後の賃料を同じ期間で比較することが重要です。

事業用リースバックと不動産担保融資は「売却」と「借入」である

自社ビルや工場を使って資金を確保する方法として、事業用リースバックと不動産担保融資が比較されます。しかし、両者は法的にも資金繰り上も異なる取引です。

不動産担保融資は、不動産に抵当権などを設定して資金を借りる方法。返済中も原則として所有権は自社に残り、借入金の元本と利息を返済します。返済が滞れば、担保権の実行によって不動産を失う可能性があります。

事業用リースバックは、自社ビル・工場・倉庫・店舗などを買主へ売却し、同時に賃貸借契約を結んで使用を続ける方法。売却代金を受け取る一方、所有権は買主へ移り、以後は賃料を支払います。借入ではないからこそ検討できる企業がある反面、所有権を失い、賃貸借契約の条件に従う点を軽視できません。

したがって、「どちらが得か」を金利と賃料だけで決めるのは不十分です。

比較表｜法人が確認すべき11項目

比較項目	事業用リースバック	不動産担保融資
取引の性質	不動産売却＋賃貸借	金銭の借入＋担保設定
所有権	買主へ移転	原則として自社に残る
資金	売却代金	融資金
毎月の主な負担	賃料、共益費等	元本返済、利息等
主な審査・査定	物件価値、賃貸継続性、事業収支、権利関係	返済能力、信用状況、事業計画、担保価値
不動産価格との関係	買取価格は通常売却価格と同じとは限らない	融資額は担保評価だけで決まるとは限らない
抵当権	売却時に抹消等の調整が必要	新たな設定または既存順位との調整
固定資産税等	所有者負担から外れる可能性があるが、契約条件を確認	所有者として原則負担
修繕・保険	貸主・借主の負担区分を契約で確認	所有者として負担するのが基本
契約終了時	退去、再契約、買戻し等は契約次第	完済すれば担保抹消を求められる
主なリスク	所有権喪失、賃料負担、再契約不可、買戻し条件	返済負担、金利、期限の利益喪失、担保権実行

不動産担保融資を先に検討しやすいケース

5-1. 所有権を残すことが経営上重要

本社、主力工場、許認可や設備と密接に結び付いた拠点など、将来も長期間保有したい不動産では、所有権を維持できる融資に利点があります。改修、増築、建替え、売却の判断を自社で行いやすく、値上がり益も自社に帰属します。

ただし、抵当権設定後は売却や追加担保設定に金融機関との調整が必要になる場合があります。

5-2. 元利返済を事業キャッシュフローで賄える

融資を受けるなら、希望額ではなく返済可能額から逆算します。売上計画だけでなく、営業利益、減価償却、既存借入返済、納税、設備投資、季節変動を含む資金繰り表で確認します。

担保価値が高くても、返済原資が不足していれば希望どおりの融資を受けられるとは限りません。金融庁も不動産担保や経営者保証に過度に依存せず、事業の将来性に着目する事業性融資を推進しています。つまり、担保だけでなく事業内容と返済見通しの説明が重要です。

5-3. 必要額が売却を伴わずに確保できる

必要資金が限定的で、融資条件と返済期間が事業計画に合うなら、資産を売却する必要はありません。まず既存金融機関、日本政策金融公庫、信用保証協会付き融資などを確認し、不動産売却を伴う方法と比較します。

事業用リースバックを検討しやすいケース

6-1. 追加借入だけでは必要資金を確保しにくい

既存借入が多い、直近業績が悪化した、返済余力が限られるなどの事情で、新規融資が難しいことがあります。リースバックは不動産売却であるため、融資とは異なる評価軸で検討できます。

ただし「融資に通らなくても必ず利用できる」わけではありません。買主は、物件の市場性、権利関係、法令適合、将来の再利用・売却可能性に加え、売却後に賃料を支払えるかを確認します。

6-2. 移転せずにまとまった資金を得たい

通常売却では移転費用、休業、設備移設、顧客離れが生じる場合があります。リースバックなら、売却後も同じ拠点を使える可能性があります。工場設備や店舗立地が事業価値に直結する企業では、移転回避の経済的効果も比較材料です。

ただし、賃貸借契約の種類と期間によっては、将来も同じ場所を使い続けられる保証はありません。普通借家か定期借家か、契約期間、更新・再契約、中途解約、賃料改定、原状回復を契約前に確認します。

6-3. 売却代金で既存債務を整理したい

売却代金から抵当権付き借入を返済し、残額を運転資金等に使う設計が考えられます。ただし、売却代金で借入を完済できない場合は、抵当権者の同意なく所有権を移せないことがあります。税金滞納による差押え、複数順位の抵当権、根抵当権、共同担保がある場合も早期の確認が必要です。

調達額ではなく「手元資金」と「継続負担」で比較する

比較で最も多い失敗は、提示された融資額と売却価格だけを見ることです。

不動産担保融資の確認項目

• 融資実行額
• 事務手数料、保証料、鑑定費用
• 抵当権設定登記費用
• 金利の種類と見直し条件
• 元金据置の有無と終了後の返済額
• 既存借入の借換え条件
• 繰上返済手数料
• 毎月返済額と総返済額

事業用リースバックの確認項目

• 売却価格
• 既存借入、抵当権抹消、税金等の精算額
• 仲介手数料等の売却諸費用
• 保証金、敷金、前払賃料
• 毎月賃料、共益費、管理費
• 賃料改定条件
• 修繕、設備、保険、原状回復の負担
• 契約期間中の賃料総額
• 買戻しを希望する場合の価格・期限・条件

比較期間をそろえ、例えば5年間使用するなら、両案とも5年間のキャッシュフローを月別に置きます。融資は元本返済を含むため、単純な費用比較では元本部分の扱いにも注意が必要です。一方、賃料は不動産を使う対価であり、支払っても所有権は戻りません。

会計・税務は「自動的に良くなる」と考えない

リースバックを「借入金が減るから必ず財務指標が改善する」「必ずオフバランス化できる」と説明するのは不適切です。

企業会計基準委員会のリース会計基準では、一定のセール・アンド・リースバック取引を資産譲渡とリースバックに分けず、金融取引として会計処理する場合があります。適用する会計基準、契約条件、売却が会計上の譲渡に該当するかなどで処理が変わります。

税務でも、土地と建物では消費税上の扱いが同じではありません。国税庁は、事業者が事業として対価を得て行う資産譲渡を消費税の対象とし、事業用建物等の売却を例示しています。一方、土地の譲渡は別の扱いです。売却損益、法人税、消費税、固定資産税の精算、賃料の損金算入等は、物件と法人の状況に応じて税理士へ確認してください。

不動産担保融資も、借入金そのものと支払利息では会計・税務上の扱いが異なります。どちらの方法でも、契約前に会計処理と納税資金まで試算します。

資金が必要になるまでの時間から逆算する

融資は、決算書、試算表、資金繰り表、納税状況、事業計画、登記事項証明書、固定資産資料などを基に審査されます。担保評価、社内決裁、登記手続きが必要で、期限までに必ず実行されるとは限りません。

リースバックも、物件調査、査定、買主審査、契約調整、抵当権抹消、売買決済が必要です。

納税期限、手形・買掛金の支払日、差押え・競売の進行などが迫っている場合は、「希望手法の結論を待ってから次を検討する」のでは遅れることがあります。融資相談と不動産査定を同時に進め、期限と撤退判断日を決めます。ただし、複数先へ無計画に申し込むのではなく、申込状況を整理して説明できるようにします。

判断手順｜経営者が先にそろえるもの

一般化した検討例

例1：黒字だが大型受注のつなぎ資金が必要

返済原資を説明でき、必要額が限定的なら、まず融資を検討します。不動産を売却して長期賃料を負担するより、受注代金の入金時期に合わせた借入の方が適する可能性があります。

例2：既存借入が重く、工場移転は困難

追加融資だけでは資金繰り改善が難しく、工場の継続使用が必要なら、リースバックを比較します。ただし、売却代金で既存担保を整理できるか、売却後の賃料を本業利益で支払えるかが条件です。

例3：資金調達しても赤字が続く

融資でもリースバックでも、一時的に現金は増えますが、恒常赤字が自動的に解消するわけではありません。資金調達と同時に、不採算事業、原価、固定費、返済条件を見直します。中小企業庁は、資金繰り相談先として日本政策金融公庫、信用保証協会、よろず支援拠点を案内し、財務上の問題を抱える企業向けに中小企業活性化協議会の再生支援も設けています。

どちらにも決められないときの代替策

リースバックか担保融資かの二択に絞る必要はありません。ただし、短期資金の確保を目的に、資金使途や総負担を確認せず高コストな手段を重ねると、問題を先送りするおそれがあります。

よくある質問

Q1. 不動産担保融資なら、担保価値まで必ず借りられますか？

いいえ。担保評価に加え、事業内容、返済能力、信用状況、既存借入、資金使途などが審査されます。金融機関ごとに基準が異なり、希望額どおりになるとは限りません。

Q2. 赤字法人は事業用リースバックを利用できますか？

赤字だけで一律に決まるものではありませんが、売却後の賃料を支払える根拠が必要です。赤字の原因、改善策、資金繰り、物件価値、希望条件を総合的に確認されます。

Q3. 抵当権が残る自社ビルでもリースバックできますか？

売却代金等で完済して抵当権を抹消できる場合は検討できます。完済できない場合は債権者との調整が必要です。根抵当権、複数担保、差押えがあると手続きが複雑になるため、早めに登記と残高を確認してください。

Q4. リースバックは融資より早く資金化できますか？

必ず早いとは限りません。物件、権利関係、買主の審査、契約交渉によって期間は変わります。融資と査定を並行して期限から逆算することが重要です。

Q5. 売却すれば固定資産税や修繕費はすべてなくなりますか？

所有者としての負担は変わりますが、賃貸借契約で借主が負担する修繕、共益費、保険、原状回復等が定められる場合があります。契約書で総負担を確認してください。

Q6. リースバックすれば必ずオフバランス化できますか？

必ずではありません。適用する会計基準と契約内容によって、金融取引として扱われる場合や使用権資産・リース負債等の検討が必要な場合があります。公認会計士や税理士へ確認してください。

Q7. 不動産担保融資とリースバックを同時に申し込めますか？

比較検討は可能ですが、既存・新規の担保設定や売却条件が互いに影響します。各担当者に状況を正確に伝え、二重契約や決済不能を避けるためスケジュールを管理してください。

Q8. リースバック後に買い戻せますか？

契約で合意できる場合はありますが、買戻し価格、期限、行使方法、第三者売却時の扱いを明文化する必要があります。「希望すればいつでも同じ価格で戻せる」とは限りません。

Q9. 資金使途に制限はありますか？

融資では商品・制度ごとに資金使途が定められます。リースバックの売却代金も、抵当権抹消や未納税金等への充当が先になる場合があります。自由に使える手取り額を確認してください。

Q10. 何を準備すれば比較が早く進みますか？

登記事項証明書、固定資産税資料、借入残高・返済予定表、直近決算書・試算表、資金繰り表、物件図面、賃貸借契約、許認可・設備資料、必要資金額と期限を準備すると、論点を整理しやすくなります。

専門家へ確認すべき範囲

本記事に正式な監修者名は付けず、公開前に該当箇所を有資格者へ確認することを推奨します。

まとめ

不動産担保融資は、所有権を残しながら借りる方法です。返済力があり、不動産を長期保有したい企業に向きます。事業用リースバックは、不動産を売却し、賃料を支払いながら使用を続ける方法です。追加借入が難しい場合や、移転せずまとまった資金を得たい場合の候補になります。

選択の基準は、調達額の大きさだけではありません。所有権、手取り額、5年・10年の支払総額、事業継続に必要な期間、売却後の契約条件、税務・会計を並べて判断してください。そして、資金調達後に本業のキャッシュフローが改善するかまで確認することが重要です。

ご相談は「不動産あんしん相談室」へ

自社ビル・工場・倉庫などを使った資金調達は、物件価値だけでなく、抵当権、既存借入、必要期限、売却後に支払える賃料によって選択肢が変わります。

ご相談時に、次の情報が分かると検討が進みやすくなります。

不動産あんしん相談室では、リースバックだけに決めつけず、通常売却や任意売却等との違いを整理したうえで、事業用不動産の対応方針をご案内します。融資の可否や会計・税務判断を保証するものではなく、必要に応じて金融機関や各専門家への確認が必要です。

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