不動産の共有を避け、一括売却することで争続を終結できた事例

不動産の「共有」は、トラブルの火種になりかねません。

今回、ご紹介する事例のご相談者様は、実のお父様が亡くなったことにより、不動産の共有持分の一部を取得。しかし、遺産分割協議で他2名の兄弟と意見が食い違い、話し合いが平行線のまま困り果て、不動産あんしん相談室にご連絡いただきました。

当相談室のコンサルタントがご相談者様にヒアリングしたところ、弁護士のサポートが必要であると思われたため、共有物分割請求が得意な先生へ無料相談を利用してご連絡いただきました。

不動産を共有する3つのデメリット

1つの不動産の持分を複数の共有者で所有する共有不動産には、次のようなデメリットがあります。

1．売却や賃貸にはすべての共有者の同意が必要

共有不動産を売ったり、貸したりするには、すべての共有者の同意が必要です。

たとえば、このように共有者の意見が食い違えば、売ることも貸すことも住むこともできません。

2．不動産の維持・管理にも制限が

売却や賃貸については「すべての共有者」の同意が必要ですが、不動産の管理や修繕には「共有者の過半数」の同意が必要です。

このように意見が食い違えば、たとえ資産価値や建物の維持のために1,000万円をかけた修繕が必要であったとしても、過半数の同意が取れている「500万円の修繕」しかできません。

3．今後さらに権利が複雑化する可能性も

ご相談者様のように、相続時は兄弟3人の共有だった不動産も、共有者に相続が発生すれば共有者の配偶者や子、孫が新たな共有者となります。

共有者の数が多く関係性が希薄になるほど、トラブルは多く、大きくなるものです。

相続時に不動産の共有状態を避ける方法

本事例において、相続時に不動産の共有を避ける方法は次の4つです。

1．現物分割

1人が不動産を相続し、その他2名の兄弟は不動産以外の資産を相続する方法

2．分筆

兄弟3名が不動産を相続するものの「共有」ではなく、持分割合に応じて不動産を分割（分筆）し、分けた不動産をそれぞれの単独所有とする方法

3．代償分割

1人が不動産を相続する代わり、他2名の兄弟に金銭を渡して代償する方法

4．換価分割

不動産を売却したことによる対価を兄弟3人で分割する方法

弁護士および不動産あんしん相談室からの提案

本事例のご兄弟3名は、これらの選択肢について理解されたうえで話し合いをするも、膠着状態が続いていました。

不動産を3名の共有としてから共有持分だけを売却する方法も、選択肢としてはあります。

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しかし、やはり持分の一部となると、自由に扱うことができないため価値は大きく下がるものです。

その結果、兄弟2人にもご納得いただき、平行線だった協議が進み、持ち分を一括化して当グループ会社が不動産を買い取ることとなりました。

不動産の共有を避けられたことに加え、価値が最大化する方法で売却できたという最良の結果となったことで、ご兄弟の争いも終結。ご相談者様はもちろん、2名のご兄弟、そして弁護士の先生にも大変喜んでいただけた事例です。

まとめ

本案件は、遺産分割とともに不動産の査定や売り方のご提案、売却を同時進行させたことにより、相続人の納得と満足につながった事例です。

当事者間で協議が進み、すべての相続人が納得の結果が得られればいうことはありません。

不動産の扱いが協議の妨げになっている場合は、共有物分割の選択肢と根拠を示しながら協議を進める必要があります。そのためには、弁護士と不動産事業者の連携が不可欠だといえるでしょう。

不動産あんしん相談室は、弁護士など士業・専門家と連携して問題解決と不動産売買をサポートさせていただいております。共有トラブルでお困りの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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