「買主が決まったので安心していたのに、決済日が近づいても進まない」。売却の停滞は、買主の融資だけが原因とは限りません。登記書類、境界確認、残置物の撤去など、売主側の準備が関係する場合もあります。
まず確認するのは、止まっている手続き、担当者、期限の三つです。原因が曖昧なまま日付だけ延ばしたり、すぐに別の買主を探したりする前に、契約と実際の進捗を整理しましょう。
一般社団法人 不動産あんしん相談室
代表 神田 加奈
公認 不動産コンサルティングマスター
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- ・公認 不動産コンサルティングマスター
- ・宅地建物取引士
- ・競売不動産取扱主任者
- ・2級ファイナンシャルプランナー
- ・住宅ローンアドバイザー
昨今の不動産トラブル増加傾向を受け、 自身の今までの苦労や経験で、 不動産の安心・安全な取引実現に貢献したいと考え 「不動産あんしん相談室®」を2017年末に開設。 2018年7月に商標登録し、 2019年6月一般社団法人不動産あんしん相談室を 設立しました。
代表者紹介・お問い合わせはこちら →購入申込みと売買契約後を分ける
購入申込書が提出され、価格交渉中なのか、売買契約を締結して手付金を受け取った後なのかで、確認すべき内容が違います。単に「買主が決まった」と言っても、現在の段階を明確にする必要があります。
申込み段階では、条件の合意、資金計画、契約日程を確認します。契約後なら、契約書に記載された融資承認・解除・決済・引渡しなどの期限を抜き出し、どの約束に影響するのかを調べます。
期限を過ぎたから自動的に契約が消える、必ず違約金が発生する、と一律に判断することはできません。契約条項と経緯に基づく判断が必要です。争いになりそうな場合は、早めに弁護士へ相談してください。
| 止まっている項目 | 確認したいこと | 主な連絡先 |
|---|---|---|
| 買主の融資 | 事前審査か本審査か、追加資料、承認見込み | 仲介会社・買主・金融機関 |
| 所有権移転・抹消登記 | 相続、住所変更、権利証等の不足 | 司法書士・金融機関 |
| 境界・越境 | 立会い、測量、合意書、契約条件 | 土地家屋調査士・仲介会社 |
| 引渡し準備 | 退去、残置物、修繕、鍵 | 売主・買主・各事業者 |
融資の遅れは承認と解除の期限を確認
事前審査の承認と、実際の融資実行までの手続きは同じではありません。追加書類の提出、担保評価、建物の確認などに時間がかかっていることもあります。仲介会社を通じて、必要な範囲で状況を確認します。
融資利用の特約がある場合は、対象となる融資条件、承認取得期限、解除の方法と期限を確認してください。融資が難しいという話だけで、当然に白紙解除できるとは限りません。
売主が新居の購入や引越しを予定している場合は、そちらの支払日にも影響します。売却代金の入金を前提に支出を確約する前に、遅れた場合の資金と日程を再確認しましょう。
売主側の登記・担保の準備も見直す
所有者の住所・氏名の記録、相続登記、抵当権抹消書類などが不足すると、予定した日に登記を進められないことがあります。司法書士が何を確認済みで、何が未提出なのか一覧にします。
住宅ローンの一括返済には、金融機関への事前連絡や手続きが必要です。借入先に返済予定日を伝えただけで、すべての準備が完了したと考えないようにしてください。
権利証や登記識別情報が見当たらないときも、別の確認方法を検討できる場合があります。ただし、費用と日数がかかることがあるため、決済直前まで放置しないことが大切です。
境界や引渡し条件が原因の場合
測量や境界確認が契約条件になっていると、隣地所有者との立会い日程等が売却工程に影響します。測量が進んでいることと、契約上必要な書類がそろっていることを分けて確認します。
残置物の撤去、入居者の退去、設備の修繕などは、作業完了を確認する日も決めます。口頭で「当日までに終わる」と聞くだけでなく、何をどの状態で引き渡すのか共有してください。
条件を変更する場合は、買主が納得しているかを確認します。撤去が間に合わないから残したまま引き渡す、と売主側だけで決めることは避けましょう。
延期するなら書面で合意する
遅れの原因と解決見込みが分かったら、新たな決済日、引渡し日、関連する期限、追加費用の負担を整理します。単なる日付変更でも、ほかの契約条件と矛盾しないか確認が必要です。
合意内容は仲介会社の連絡メモだけで済ませず、当事者間で書面等により明確にします。どの条項を変更し、どの条項を維持するのか、再延期が必要な場合はどう協議するのかも確認します。
相手が連絡に応じない、解除や違約金の話が出ている、説明と資料が食い違う場合には、担当者への催促だけを続けず法律相談を検討してください。すでに契約がある段階で、別の買主と二重に売買契約を結ばないよう注意が必要です。
相談前に作る一枚の進捗メモ
日付順に、申込み、契約、手付金受領、融資に関する連絡、追加書類の提出、延期の相談を並べます。事実と推測を分け、「審査中と聞いた」「承認通知を確認した」を区別してください。
契約書、重要事項説明書、覚書、資金表、メール等をそろえ、個人情報を含む資料は必要な範囲で共有します。相手を責める文章より、どの約束が止まっているか分かる資料が解決に役立ちます。
売却の目的が住み替えや借入返済である場合は、絶対に動かせない支払期限を先に伝えます。売却契約だけでなく、その後の生活や資金計画まで含めて工程を見直しましょう。
関連する売却の確認事項
ほかの条件も重なる場合は、次の記事で確認する項目を整理できます。
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買主が決まった後に売却が止まっている方は、契約前・契約後のどちらか、現在止まっている項目、決済予定日をお知らせください。必要資料と確認先を整理し、争いがある場合は専門家への相談もご案内します。
不動産あんしん相談室では、不動産の査定と売却工程を整理し、法律・登記・測量等の判断が必要な場合は専門家と連携します。書類がすべてそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談ください。
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