「家を壊さないと売れないと言われたが、解体費を先に払えない」「見積もりを取ったら予想以上に高かった」。相続した実家の売却では、解体費が大きな負担になることがあります。
解体してから売る方法が、必ず最も多くお金を残せるとは限りません。古家付きのまま売る場合と、同じ前提で手取りを比較してから判断しましょう。解体の見積金額だけを下げても、売却全体の問題が解決するとは限りません。
一般社団法人 不動産あんしん相談室
代表 神田 加奈
公認 不動産コンサルティングマスター
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- ・公認 不動産コンサルティングマスター
- ・宅地建物取引士
- ・競売不動産取扱主任者
- ・2級ファイナンシャルプランナー
- ・住宅ローンアドバイザー
昨今の不動産トラブル増加傾向を受け、 自身の今までの苦労や経験で、 不動産の安心・安全な取引実現に貢献したいと考え 「不動産あんしん相談室®」を2017年末に開設。 2018年7月に商標登録し、 2019年6月一般社団法人不動産あんしん相談室を 設立しました。
代表者紹介・お問い合わせはこちら →先に古家付きと更地の両方を査定する
建物が古くても、改修して住みたい買主や、取得後に自分の計画で解体したい買主がいる場合があります。一方、建物の状態や周辺需要によっては、更地の方が紹介しやすいこともあります。
まず不動産会社に、古家付きで売る場合の見込価格・期間と、更地にした場合の見込価格・期間を確認します。「更地なら高く売れる」という総額だけでなく、価格差と解体等の支出を比べてください。
建物の安全性に問題がある場合、売却方法の比較とは別に、立入制限や応急措置が必要になることがあります。危険な建物に自分で入り、確認作業を進めないようにしましょう。
| 比べる項目 | 古家付きで売る | 解体して売る |
|---|---|---|
| 売却価格 | 建物の状態を踏まえて査定 | 土地需要を踏まえて査定 |
| 先に必要な資金 | 調査・片付け等の範囲を確認 | 解体・調査・整地等の支払い |
| 主な確認 | 不具合の説明、残置物、契約条件 | 再建築、石綿、埋設物、税金 |
| 売れない期間 | 建物を含めた管理が必要 | 土地の管理と保有負担が必要 |
手取りの計算例で考える
説明用の仮定として、古家付きで1,000万円、解体後で1,250万円という査定があったとします。古家付きの売却費用が70万円なら、税金・借入返済前の残額は930万円です。
解体後の売却費用が80万円、解体・付帯費用が300万円なら、残額は870万円です。この例では、更地の方が売却価格は高くても、残る金額は古家付きより60万円少なくなります。
数値は比較方法を説明する仮定であり、費用相場や成約を保証するものではありません。実際には税金、借入残高、管理費、売却までの期間も入れ、自分の物件の数字に置き換えます。
解体の見積もりは範囲をそろえて比較
建物本体の解体費だけでなく、足場や養生、廃材の運搬・処分、塀・庭木・物置の撤去、残置物、整地、申請等が含まれているか確認します。建物の床面積だけで比較すると、安く見えても必要な工事が別料金という場合があります。
重機が入る道路幅、隣家との距離、電線、作業車両の停車場所によって工法や費用が変わります。現地を確認していない概算と、詳細調査後の見積もりは分けて扱ってください。
複数社に依頼する場合は、同じ撤去範囲・整地条件を示します。追加費用が発生する条件、事前承認の方法、工事後に受け取る書類まで確認すると、金額以外の違いも見えてきます。
石綿と地中埋設物は追加費用の確認が重要
解体・改修工事では、石綿の使用の有無について法令に基づく事前調査等が必要です。建物の年代や材料だけから「含まれていない」と自己判断せず、施工業者に調査の方法と費用を確認します。
石綿を含む建材の処理、地中の基礎・浄化槽・井戸等への対応が別途になる場合、どこまで見積金額に含むかを明確にします。見つかるものをすべて事前に把握できるとは限りません。
追加工事が必要と分かったら、作業内容、理由、写真、追加額を確認し、承認の方法を決めます。工事を依頼する前に、この流れを契約書や見積条件で確認してください。
再建築と税金は解体の発注前に確認
再建築不可や市街化調整区域など、建築・利用に条件がある物件は、更地にした場合の利用を行政等に確認します。「建物がない方が売りやすい」という一般論で判断しないことが大切です。
住宅用地の固定資産税等の特例や、相続した空き家の譲渡に関する税制などは、建物の状態、時点、その他の条件によって取扱いが変わります。解体すれば必ず得をする、必ず一定の税額になるとはいえません。
解体の時期によって適用条件に影響がある場合もあります。自治体の税担当や税理士に、対象物件と売却予定を示して確認し、税制を理由に工事を急がないようにします。
先に解体費を出せない場合の選択肢
古家付きの売却、買主が取得後に解体する条件、売却代金との資金日程の調整などを検討します。どの方法も必ず利用できるわけではなく、買主、施工業者、金融機関等の条件に左右されます。
買取も比較材料になりますが、手間が減る代わりに価格が低くなる場合があります。解体費・残置物費用が価格にどう織り込まれているか、追加請求があるかを確認してください。
補助金は自治体ごとに対象や申請時期が異なり、着工前の申請が必要な場合があります。利用できると決めつけて資金表に入れず、正式な条件を確認してから判断します。
相談前に準備したい資料
所在地や地番、登記事項証明書、購入時の契約書、固定資産税の通知書など、手元の資料を一覧にします。分からないものは空欄のままにして、取得先と費用を相談しましょう。相続した物件では、現在の名義と売却に関わる人も確認します。
写真は道路から見える範囲や自分の敷地内から撮影し、他人の敷地へ無断で入らないようにします。書類を送る際は、送信先と必要な範囲を確認してください。最初の相談では、物件の市区町村、種類、困りごと、希望時期だけでも整理の出発点になります。
関連する売却の確認事項
ほかの条件も重なる場合は、次の記事で確認する項目を整理できます。
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解体見積もりが高く、実家の売却を迷っている方は、見積書と古家付き・更地の査定状況をお知らせください。工事を発注する前に、手取りと資金の順番を整理します。
不動産あんしん相談室では、不動産の査定と売却工程を整理し、法律・登記・測量等の判断が必要な場合は専門家と連携します。書類がすべてそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談ください。
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