「家の前の道路が私道なのに、自分の持分がない」「昔から通っているので問題ないと思っていた」。売却や建替えの相談で初めて、道路の権利関係が分かることがあります。
私道の持分がないことだけで売却可否は決まりません。建築基準法上の道路に当たるか、通行・配管工事の根拠があるか、買主の融資条件を満たすかを別々に確認します。「通れるから建てられる」「建築できる道路なら自由に掘れる」という混同を避けましょう。
一般社団法人 不動産あんしん相談室
代表 神田 加奈
公認 不動産コンサルティングマスター
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- ・公認 不動産コンサルティングマスター
- ・宅地建物取引士
- ・競売不動産取扱主任者
- ・2級ファイナンシャルプランナー
- ・住宅ローンアドバイザー
昨今の不動産トラブル増加傾向を受け、 自身の今までの苦労や経験で、 不動産の安心・安全な取引実現に貢献したいと考え 「不動産あんしん相談室®」を2017年末に開設。 2018年7月に商標登録し、 2019年6月一般社団法人不動産あんしん相談室を 設立しました。
代表者紹介・お問い合わせはこちら →道路の種類と土地の所有者を別に調べる
まず行政の建築担当窓口で道路の扱いを確認し、私道部分の登記事項証明書で所有者と持分を調べます。現地が舗装されている、車が入れるという見た目だけでは、再建築の条件は判断できません。道路幅員や敷地との接し方も確認が必要です。
私道が複数の筆に分かれていたり、部分ごとに所有者が違ったりする場合があります。自宅前の一区画だけでなく、公道へ出るまでの経路と配管ルートを確認してください。持分がないことと、通行の法的根拠がないことは必ずしも同じではありません。
| 確認する問題 | 資料・窓口 |
|---|---|
| 再建築・接道の条件 | 行政の道路資料・建築担当窓口 |
| 私道の所有者・持分 | 道路部分の登記・公図 |
| 通行できる根拠 | 承諾書・契約・従前の利用状況 |
| 掘削・配管工事 | 掘削承諾・設備図・管理者の案内 |
| 買主の融資 | 金融機関の必要書類・担保評価 |
通行の承諾と掘削の承諾を混同しない
歩行や車の通行が認められていても、水道管の交換や新設工事まで同じ条件で行えるとは限りません。以前の所有者が取った承諾書があれば、対象者、範囲、承継の記載、費用、工事時の手続きを確認します。口頭の説明しかない場合は、当時の事情を整理して専門家へ相談します。
私道所有者が亡くなっている、連絡先が不明、複数人の共有になっているケースでは調整に時間がかかることがあります。承諾を取れないからといって勝手に工事を始めたり、相手に必ず同意する義務があると決めつけたりしないでください。法的な権利や交渉は弁護士等へ確認します。
買主の住宅ローンで必要になる資料を先に確認する
金融機関によって、道路に関する資料や担保の評価は異なります。売主が「これまで困っていなかった」と説明しても、買主が利用したいローンの条件に合うとは限りません。買主が決まる前から、不動産会社と必要資料・調整事項を確認することが重要です。
融資が通らない場合には、契約の融資条項や期限が関係することがあります。契約書に何が定められているかを確認し、解除できるかや違約金の有無を自己判断しないようにします。
持分取得・承諾取得・現状売却を比較する
道路の持分を取得できるか、承諾書を整えられるか、現状を理解する買主へ売れるかを比べます。持分の購入費だけでなく、相手方との合意、登記、管理費用の負担も検討します。取得すれば必ず融資や建築の問題がなくなるわけではありません。
業者買取を検討する場合も、道路調整を誰が担当し、どの条件で価格が変わるかを確認します。見積もりは、調査前の金額か、調査結果を反映した金額かを区別してください。成立条件が違う査定を、価格だけで並べないことが大切です。
相談前に準備したい資料
所在地や地番、登記事項証明書、購入時の契約書、固定資産税の通知書など、手元の資料を一覧にします。分からないものは空欄のままにして、取得先と費用を相談しましょう。相続した物件では、現在の名義と売却に関わる人も確認します。
写真は道路から見える範囲や自分の敷地内から撮影し、他人の敷地へ無断で入らないようにします。書類を送る際は、送信先と必要な範囲を確認してください。最初の相談では、物件の市区町村、種類、困りごと、希望時期だけでも整理の出発点になります。
売却までの進め方
行政資料と道路の登記を確認し、過去の承諾書・契約書を集めます。次に、不足している資料と、所有者への調整が必要な内容を一覧にします。調査士、司法書士、弁護士等の役割を分け、売出し条件と買主の融資確認を並行して進めます。
売却期限がある場合は、調査にかけられる期間を最初に伝えましょう。相続税や転居などの期限があっても、未確認事項を隠して契約すると、引渡しが止まったり追加負担になったりするおそれがあります。
よくある質問
昔から車で通っていれば十分ですか？
従来の利用と、買主が必要とする通行・工事の条件は分けて確認します。
私道持分は必ず買わなければ売れませんか？
一律ではありません。現状の権利関係、契約条件、融資や建築の条件を踏まえて方法を選びます。
まとめ｜道路の問題は売り出す前に整理する
私道持分のない家は、所有・通行・掘削・接道・融資を分けて確認しましょう。資料と費用、期限を整理したうえで、条件を整えて売る方法と現状で売る方法を比較することが重要です。
関連する売却の確認事項
ほかの条件も重なる場合は、次の記事で確認する項目を整理できます。
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道路の書類が分からない、買主の融資が進まないという場合も、所在地と手元の資料から売却の確認事項を整理します。
不動産あんしん相談室では、不動産の査定と売却工程を整理し、法律・登記・測量等の判断が必要な場合は専門家と連携します。書類がすべてそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談ください。
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