家を売ろうとしたら、隣家の屋根や配管がこちらの敷地へ出ていると分かった。反対に、自分の塀が隣へ入っているかもしれない。相続した家では、昔の口約束しか分からないこともあります。
越境があるだけで一律に売れないとは限りませんが、場所、所有者、過去の合意、買主の利用計画を説明できる状態にすることが重要です。撤去すれば終わると考えず、境界の根拠と工事・契約の条件を順番に整理しましょう。
一般社団法人 不動産あんしん相談室
代表 神田 加奈
公認 不動産コンサルティングマスター
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- ・公認 不動産コンサルティングマスター
- ・宅地建物取引士
- ・競売不動産取扱主任者
- ・2級ファイナンシャルプランナー
- ・住宅ローンアドバイザー
昨今の不動産トラブル増加傾向を受け、 自身の今までの苦労や経験で、 不動産の安心・安全な取引実現に貢献したいと考え 「不動産あんしん相談室®」を2017年末に開設。 2018年7月に商標登録し、 2019年6月一般社団法人不動産あんしん相談室を 設立しました。
代表者紹介・お問い合わせはこちら →越境の方向・対象・境界の根拠を確認する
屋根や雨樋、塀、擁壁、地中の配管、樹木など、問題になる対象はさまざまです。誰の物がどちらの土地へ出ているのか、写真と簡単な配置図で整理します。配管や擁壁は、外から見える部分だけでは所有者や機能を判断できない場合があります。
塀の位置をそのまま土地の境界と考えると、前提が違っていたということも起こります。登記事項証明書、公図、地積測量図、境界確認書、建築図面を集め、土地家屋調査士等に位置関係を確認してもらいます。境界の争いと工作物の使用・撤去の問題は分けて相談します。
| 確認項目 | 調べる内容 |
|---|---|
| 越境している物 | 屋根・塀・配管等の範囲、設置時期、状態 |
| 所有者・管理者 | 隣地の所有者、共有者、設備の利用者 |
| 過去の合意 | 確認書・承諾書・メール・工事の記録 |
| 将来の影響 | 建替え、修繕、融資、再販売への影響 |
撤去・将来撤去・現状承継を比較する
売却前に解消する案では、工事費、隣地の協力、安全性、建物への影響を確認します。工事業者の見積もりだけで進めず、所有者の承諾や作業範囲を明確にしてください。地中配管を移す場合は、給排水の利用や行政・管理者の手続きも関係します。
現在は維持し、建替え時等の対応を合意する案もあります。ただし、その合意が買主や将来の所有者にどう引き継がれるかは、書面と法律上の検討が必要です。名前を変えた覚書を用意するだけで、あらゆる問題が解決するわけではありません。
現状で購入する買主へ売る場合も、越境の位置、未解決事項、将来の費用負担を説明します。価格に織り込む範囲と、契約後に追加対応が必要になる条件を確認し、売主・買主・隣地の認識をそろえましょう。
越境の覚書で確認したいこと
一般に、対象物が特定できる図面や写真、現状の認識、維持管理、工事時の対応、費用、所有者が変わる場合の扱いなどを検討します。どの内容が必要かは状況により異なります。署名する人に権限があるか、共有者や相続人の確認が済んでいるかも大切です。
「将来撤去する」という表現だけでは、いつ、誰が、何の費用を負担するか不明なままになることがあります。合意が難しい場合や権利主張が対立する場合は、弁護士等へ相談し、不動産会社だけで法的な解決を約束しないようにします。
売却価格だけでなく、調整費用と期間を見る
越境を解消した後の売却案と、事情を説明した現状売却案では、成約価格だけでなく、調査・工事・登記等の費用、隣地調整にかかる時間が変わります。工事の追加費用や、合意に至らなかった場合に支払いが発生する範囲も見積書で確認します。
買主が建替えを予定している場合と、そのまま住む場合では、求められる条件が違うこともあります。売出し前に調査を始め、買主が決まってから初めて越境を伝えることは避けましょう。
相談前に準備したい資料
所在地や地番、登記事項証明書、購入時の契約書、固定資産税の通知書など、手元の資料を一覧にします。分からないものは空欄のままにして、取得先と費用を相談しましょう。相続した物件では、現在の名義と売却に関わる人も確認します。
写真は道路から見える範囲や自分の敷地内から撮影し、他人の敷地へ無断で入らないようにします。書類を送る際は、送信先と必要な範囲を確認してください。最初の相談では、物件の市区町村、種類、困りごと、希望時期だけでも整理の出発点になります。
よくある質問
長年そのままなら問題ありませんか？
経過年数だけで結論は出せません。過去の承諾や利用状況、権利関係を確認します。
買主が了承すれば隣との確認は不要ですか？
買主の了承だけで隣地の権利や工事の問題がなくなるわけではありません。必要な合意の相手と範囲を確認してください。
まとめ｜越境の事実と売却条件を見える形にする
越境のある家を売るときは、境界と対象物を調査し、撤去・維持・将来対応の条件を比較します。説明資料を先に整えることで、契約後の認識違いを防ぎやすくなります。
関連する売却の確認事項
ほかの条件も重なる場合は、次の記事で確認する項目を整理できます。
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隣との関係を悪くしたくない、撤去費用を払う前に売却の見込みを知りたいという場合も、まず現状の資料と希望を整理します。
不動産あんしん相談室では、不動産の査定と売却工程を整理し、法律・登記・測量等の判断が必要な場合は専門家と連携します。書類がすべてそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談ください。
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