未登記の増築がある家は売れる？登記・解体・現状売却を比較

相続した実家の図面を見たら、現地の部屋数や床面積と合わない。後から造った部屋や物置が登記されていない。このような家は、売却前にどこまで直せばよいのでしょうか。

未登記の増築があることと、建築法令に適合しているかは別の問題です。登記だけで解消するのか、建物の調査や是正が必要なのかを分け、買主の融資と契約条件まで含めて判断します。

登記・現況・建築資料の三つを比べる

建物の登記事項証明書や図面には、種類、構造、床面積等が記録されています。現地の増築部分と照合し、どこがいつ変わったかを整理します。固定資産税の資料に増築部分が載っていても、登記が済んでいるとは限りません。

建築確認や検査済証等の資料も探してください。登記されていないから直ちに違法、登記を変更したから建築上も適法という判断はできません。表題部の変更等は土地家屋調査士、建築上の制限は建築士や行政窓口、権利の登記は司法書士など、確認先を分けます。

売却前に登記を整える方法

必要な登記と資料を調査士等へ確認し、調査・測量・申請の見積もりを取ります。建物の所有関係や過去の増築資料が不明なら、追加調査が必要になる場合があります。費用や期間は規模や現況で異なり、一律の相場で決めないことが大切です。

登記を整えると面積等を説明しやすくなりますが、それだけで買主の融資や建築上の課題がすべて解消するわけではありません。登記作業の前に、不動産会社と建築士等へ売却上の論点を確認しましょう。

解体・減築を先に決めない

増築部分を取り壊す案では、構造、安全性、配管、残る建物への影響を調べます。安易な減築がかえって修繕費を増やす場合もあるため、工事内容と工事後の状態を確認します。建物全体を解体するなら、再建築の可否や道路、税金、届出等も先に調べます。

買主が建物を利用したい場合は、売主が先に壊すことで選択肢を狭めることもあります。売却見込みと必要工事が決まらないうちに、「売るなら更地」という理由だけで発注しないようにしましょう。

現状を説明して売る場合の確認点

現状を理解する買主へ売る方法もあります。ただし、未登記部分、調査して分かった事項、確認できていない部分、費用負担、引渡しまでの対応を明示します。現状渡しという表現だけで、既知の問題を説明しなくてよいわけではありません。

買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関の確認資料や担保評価が課題になることがあります。業者買取でも、調査後の価格変更、契約の条件、登記・工事の担当を確認しましょう。売主にどの責任が残るかは契約内容と法令に応じて専門家へ確認します。

相談前に準備したい資料

所在地や地番、登記事項証明書、購入時の契約書、固定資産税の通知書など、手元の資料を一覧にします。分からないものは空欄のままにして、取得先と費用を相談しましょう。相続した物件では、現在の名義と売却に関わる人も確認します。

写真は道路から見える範囲や自分の敷地内から撮影し、他人の敷地へ無断で入らないようにします。書類を送る際は、送信先と必要な範囲を確認してください。最初の相談では、物件の市区町村、種類、困りごと、希望時期だけでも整理の出発点になります。

相談時に伝えたい増築の経緯

いつ誰が住み、どの部分をどの業者へ頼んだか、家族の記憶も日付付きでメモします。記憶と資料で確認できる事実は分け、分からないことを断定して申告しないようにします。相続前の工事なら、当時の写真や修繕記録が手掛かりになる場合があります。

売却期限がある場合は、登記や建築調査に使える期間を最初に共有します。調査費用を誰が支払うか、工事しない選択ができるか、調査だけの依頼が可能かも見積段階で確認してください。

よくある質問

登記面積だけ直せば売れますか？
建築上の制限、買主の用途・融資、所有関係等も確認します。

全部壊せば問題はなくなりますか？
更地の利用条件、解体費、税金、滅失登記などが残ります。解体前に売却方法を比較しましょう。

まとめ｜登記と建築の課題を分けて売却方法を選ぶ

未登記増築のある家は、現況・登記・建築資料を照合し、必要な作業を整理します。費用を先払いする前に、整備後の売却と現状売却を比べることが大切です。

関連する売却の確認事項

ほかの条件も重なる場合は、次の記事で確認する項目を整理できます。

• 再建築不可物件が売れない理由｜買取・隣地交渉など5つの売却方法
• 荷物・仏壇・残置物がある実家をそのまま売却できる？

不動産のお悩みLINE無料相談受付中

増築の時期や資料が分からない実家でも、手元の書類と現地の状況から、確認先と売却の工程を整理します。

不動産あんしん相談室では、不動産の査定と売却工程を整理し、法律・登記・測量等の判断が必要な場合は専門家と連携します。書類がすべてそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談ください。

参考資料

• 法務省｜土地家屋調査士の業務
• 法務局｜不動産登記の申請書様式