空き家になった実家で雨染みや床の傷みが見つかると、「直さないと売れない」「解体しかない」と考えてしまうことがあります。しかし、状態と買主の利用目的によって選択肢は変わります。
修繕を発注する前に、被害の範囲、必要工事、修繕後の売却見込み、現状売却の条件を比較しましょう。不具合を隠さず伝え、分かっていることと未調査のことを区別することが、売却後のトラブル予防にもつながります。
一般社団法人 不動産あんしん相談室
代表 神田 加奈
公認 不動産コンサルティングマスター
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- ・公認 不動産コンサルティングマスター
- ・宅地建物取引士
- ・競売不動産取扱主任者
- ・2級ファイナンシャルプランナー
- ・住宅ローンアドバイザー
昨今の不動産トラブル増加傾向を受け、 自身の今までの苦労や経験で、 不動産の安心・安全な取引実現に貢献したいと考え 「不動産あんしん相談室®」を2017年末に開設。 2018年7月に商標登録し、 2019年6月一般社団法人不動産あんしん相談室を 設立しました。
代表者紹介・お問い合わせはこちら →見える症状と原因を分けて記録する
天井の染みがあっても、現在も雨漏りが続くのか、過去に直した跡なのかは見た目だけでは分かりません。シロアリらしい痕跡も、被害範囲や構造への影響を専門家へ確認する必要があります。発見日、場所、天候、写真、過去の修繕履歴を残します。
倒壊・漏電等の危険が疑われる場合は、無理に立ち入らず適切な専門家へ相談してください。売却準備とは別に、安全確保や被害拡大を防ぐ対応が必要なことがあります。応急処置をする場合も、処置前後の状況と請求書を保管します。
建物調査で分かること・分からないこと
建築士等による建物状況調査や専門業者の調査は、状態を説明する資料になります。ただし、調査の対象、方法、立ち入れない場所などの制約があります。調査報告書があれば、すべての不具合がないと保証されるわけではありません。
雨漏りの原因調査、耐震性、設備の検査などが別の業務になる場合もあります。何を知りたいのかを依頼前に伝え、調査範囲と追加費用を確認しましょう。売却用の資料として買主へ提示できるかも相談します。
| 比較案 | 確認すること | 注意点 |
|---|---|---|
| 修繕して売る | 原因・工事範囲・保証・売却見込み | 費用をかけても価格へ全額反映されるとは限らない |
| 現状を説明して売る | 被害資料・買主の修繕計画・契約条件 | 融資や利用の条件が合う買主を探す |
| 解体して土地として売る | 解体費・再建築・税金・土地の需要 | 建物を残す選択へ戻せない |
修繕見積もりは工事の内容をそろえて比べる
一社は表面の補修だけ、もう一社は原因部分まで改修する提案なら、総額だけを比べても判断できません。足場、撤去、廃材処分、追加工事、工事後の確認、保証の対象を同じ表に並べます。原因が確定していない場合は、見積条件と追加費用の可能性も確認します。
不動産会社には、工事前の売却価格と、提案された工事を行った場合の見込みを分けて聞きます。工事後に必ず高く売れるという説明だけで決めず、根拠や近隣の需要を確認してください。
現状渡しでも、知っている不具合を説明する
中古住宅の契約では、どの状態を前提として売買するかが重要です。雨漏り、シロアリ被害、修繕履歴、調査結果などを、不動産会社と買主へ具体的に伝えます。告知書等へ記載するときは「不明」「未調査」と「問題なし」を混同しないようにします。
「現状有姿」「古家付き」と書けば責任がすべてなくなるわけではありません。契約不適合責任の範囲や期間、特約の効力は当事者と取引条件によるため、契約案を確認してください。説明した事実と契約の内容がずれないことが重要です。
買取と仲介は条件まで比較する
買取では買主となる事業者の調査範囲、修繕・解体費の扱い、売主に残る責任を確認します。仲介では買主の計画や融資条件、契約後に調査で問題が見つかった場合の扱いが重要です。どちらも、最初の提示額と確定した契約条件を区別しましょう。
価格が低い提案でも、売主が工事費を先に出さずに済むなど条件が違うことがあります。反対に、手間が少ないという説明だけで不利な条件を受け入れないよう、支出・時期・負担を整理します。
相談前に準備したい資料
所在地や地番、登記事項証明書、購入時の契約書、固定資産税の通知書など、手元の資料を一覧にします。分からないものは空欄のままにして、取得先と費用を相談しましょう。相続した物件では、現在の名義と売却に関わる人も確認します。
写真は道路から見える範囲や自分の敷地内から撮影し、他人の敷地へ無断で入らないようにします。書類を送る際は、送信先と必要な範囲を確認してください。最初の相談では、物件の市区町村、種類、困りごと、希望時期だけでも整理の出発点になります。
よくある質問
雨漏りがあると買主は見つかりませんか？
立地、状態、価格、買主の用途によります。直してからの売却だけに限定せず、現状を説明する案も比較します。
業者が買うなら説明は省けますか？
買主が事業者でも、知っている事実と資料を伝え、契約条件を確認してください。
まとめ｜修繕を決める前に出口と費用を比べる
不具合のある家は、調査資料と修繕履歴を整理し、修繕・現状売却・解体の三案を比較します。家の状態を正しく伝え、契約前に費用と責任の範囲を確認しましょう。
関連する売却の確認事項
ほかの条件も重なる場合は、次の記事で確認する項目を整理できます。
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