相続した不動産に住宅ローン・抵当権・差押えが残っていた場合｜売却できる条件と確認手順

親が亡くなり、実家を相続することになった後で、

• 住宅ローンの返済予定表が見つかった
• 登記事項証明書に抵当権が載っている
• 裁判所や税務署から差押えに関する書類が届いた
• 相続するべきか、放棄するべきか判断できない

という状況になることがあります。

結論からお伝えすると、住宅ローン、抵当権、差押えがあっても、すべての不動産が売却できないわけではありません。

ただし、次の3つは別の問題です。

1. 現在も返済すべき債務が残っているか
2. 不動産に抵当権の登記が残っているか
3. 裁判所や税務署等による差押えがあるか

この3つを混同すると、「ローンは団信でなくなると思っていた」「完済済みなのに抵当権が残っていた」「買主が決まってから差押えが判明した」といった手戻りが起きます。

相続放棄を検討している場合は、売却活動や財産の処分を始める前に、弁護士または家庭裁判所へ確認することも重要です。

最初に確認するのは「登記」「債務」「団信」「通知書」の4点

1．土地・建物の登記事項証明書を取得する

土地と建物の登記事項証明書を、それぞれ取得します。法務省によると、登記事項証明書はオンラインで交付請求でき、郵送または指定した登記所の窓口で受け取れます。

登記事項証明書では、主に次の欄を確認します。

確認する欄	主な記載	この記事で見るポイント
表題部	所在、地番、家屋番号、面積など	対象となる土地・建物に漏れがないか
甲区	所有権に関する事項	所有者、相続登記、差押え、仮差押え、競売開始決定など
乙区	所有権以外の権利	抵当権、根抵当権、債権額、債務者、抵当権者など
共同担保目録	同じ債権の担保となる複数不動産	実家以外の土地・建物も担保に入っていないか

法務局の案内でも、甲区には所有権移転、差押え、仮処分など、乙区には抵当権など所有権以外の権利が記録されると説明されています。

ただし、登記事項証明書に記載された債権額は、現在のローン残高そのものとは限りません。また、ローンを完済していても、抵当権抹消登記をしていなければ登記は残ります。

2．金融機関へ死亡の連絡をし、現在の債務を確認する

返済口座、返済予定表、金銭消費貸借契約書、金融機関からの郵便物を探し、借入先へ連絡します。

確認する項目は次のとおりです。

• 借入人、連帯債務者、連帯保証人
• 現在のローン残高
• 滞納の有無
• 団体信用生命保険の加入状況
• 団信の請求手続きと必要書類
• 保証会社の代位弁済や債権譲渡の有無
• 現在の連絡窓口
• 完済時または売却時の抵当権抹消条件

返済口座から自動引落しが続いていても、相続人の判断だけで入出金や返済方法を変えず、まず金融機関へ死亡の事実を伝えて手続きを確認しましょう。

3．団体信用生命保険の対象か確認する

住宅ローンの借入人が団体信用生命保険（団信）に加入し、死亡が保障対象であれば、保険金がローン債務へ充当される場合があります。

住宅金融支援機構は、新機構団信について、加入者が死亡した場合などに支払われる保険金を債務へ充当し、以後の返済が不要になる仕組みと案内しています。

ただし、すべての住宅ローンに同じ団信が付いているわけではありません。

• 団信に加入していない
• 加入者と亡くなった人が一致しない
• ペアローン・連帯債務で保障範囲が異なる
• 保障対象外または免責に該当する
• 必要書類の提出や保険会社の査定が終わっていない

といった可能性があります。

「住宅ローンなら死亡時に必ずゼロになる」と決めつけず、金融機関から債務弁済完了の確認と抵当権抹消書類を受け取るまで、売却条件を確定しないようにしてください。

4．差押え・競売・税金に関する通知書を確認する

差押えには、主に次のような種類があります。

種類	目的・状況	主な確認先
仮差押え	将来の強制執行に備え、財産を保全する	申立債権者、弁護士、裁判所
強制競売の差押え	判決等に基づき不動産を換価する	執行裁判所、差押債権者
担保不動産競売	抵当権等を実行して債権を回収する	執行裁判所、抵当権者
税の滞納処分による差押え	滞納税を徴収する	税務署、自治体等

裁判所は、担保不動産競売を「抵当権などの担保権を有する債権者が、その担保権を実行して不動産を売却し、債権を回収する手続」と説明しています。

差押えがある場合、通常の売却に先立って、差押債権者、裁判所、税務署・自治体等との調整が必要です。

住宅ローン・抵当権・差押えは何が違う？

住宅ローンは「返済する義務」

住宅ローンは、金融機関から借りたお金を契約に従って返済する債務です。借入人が亡くなった後の扱いは、団信、連帯債務・保証、相続の承認・放棄などにより変わります。

裁判所は、単純承認では亡くなった人の権利と借金等の義務をすべて受け継ぎ、相続放棄では権利と義務を一切受け継がず、限定承認では相続によって得た財産の限度で債務を負担すると案内しています。

抵当権は「不動産から優先的に回収する権利」

抵当権は、債権者が担保不動産の売却代金から優先的に弁済を受けるための権利です。

ローンを完済しても、抵当権の登記が自動的に消えるわけではありません。金融機関から解除証書・弁済証書、委任状、登記識別情報・登記済証等を受け取り、抵当権抹消登記を申請します。

法務局も、抵当権抹消登記に必要な書類を受け取ったら、紛失しないよう、できるだけ速やかに申請することを勧めています。

差押えは「処分・換価に向けた法的手続」

差押えは、債権回収や税の徴収に向けて、財産の処分を制限する手続です。

抵当権が登記されているだけの段階と、競売開始決定に伴う差押えが入った段階では、緊急度が異なります。差押えがある不動産は、所有権移転が形式上まったく不可能とは限りませんが、差押えを残したまま買主へ安全な権利を引き渡すことは困難です。

実務上は、売却代金による弁済、差押えの取下げ・解除、抵当権抹消などを決済日に連動させる必要があります。

売却できるか分かる判断表

状況	通常売却	必要な対応	緊急度
団信でローン完済、抵当権抹消前	可能	団信の債務弁済完了後、抹消書類を受け取り抵当権を抹消	中
ローン完済済み、抵当権登記だけ残る	可能	金融機関から抹消書類を再確認し、抵当権抹消登記	中
売却代金と自己資金でローンを完済できる	原則可能	決済時に完済し、抵当権を同時抹消	中
売却代金よりローン残高が多い	そのままでは困難	自己資金で不足分を補うか、債権者の承諾を得て任意売却	高
仮差押えがある	条件調整が必要	原因債務と保全手続を確認し、債権者・弁護士と解除条件を協議	高
競売開始決定・差押えがある	期限内なら可能性あり	裁判所の進行、債権額、取下げ条件を確認し、任意売却を急ぐ	非常に高い
税の滞納処分による差押えがある	条件調整が必要	税務署・自治体等に納付・配分・解除条件を確認	非常に高い
債務総額が分からず相続放棄を検討中	売却を始めない	財産・債務を調査し、弁護士・家庭裁判所へ期限と行為の可否を確認	非常に高い
相続人が連帯保証人・連帯債務者	個別判断	相続とは別に本人固有の契約責任を確認	非常に高い

上の表は一般的な整理です。差押えの種類、競売の日程、債権者の数、共同担保、相続人の状況により対応は変わります。

相続放棄を検討しているときの重要な注意点

「死亡から必ず3か月」ではないが、先延ばしにはしない

裁判所の案内では、相続放棄・限定承認・単純承認を選ぶ熟慮期間は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月とされています。

相続財産を調査しても判断資料がそろわない場合は、期間内に家庭裁判所へ申立てを行い、熟慮期間を伸長できることがあります。

また、裁判所の家事事件Q&Aでは、相続財産が全くないと信じ、そう信じたことに相当な理由がある場合などに、財産の存在を認識した時から3か月以内の申述が受理されることもあると案内されています。

したがって、

• 亡くなった日から3か月を過ぎたから絶対に放棄できない
• 借金を知った日から常に3か月ある

のどちらも一律には断定できません。いつ何を知ったか、相続財産をどのように扱ったかを整理し、すぐに弁護士または家庭裁判所へ相談してください。

売却・名義変更・債務の支払いを独断で進めない

相続放棄を検討中に相続財産を売却・処分すると、後の法的判断に影響する可能性があります。預金の払戻し、家財の処分、一部債権者への返済なども、目的や方法によって評価が変わり得ます。

保存のために必要な行為と、相続財産を自分のものとして処分する行為の区別は簡単ではありません。空き家の危険防止など急ぎの対応が必要なときも、記録を残して専門家へ確認してください。

相続放棄と連帯保証・連帯債務は別に確認する

相続人自身が生前から連帯保証人、連帯債務者、共同借入人になっている場合、相続放棄をしても、本人が契約に基づいて負っていた責任まで当然に消えるわけではありません。

借入契約書、返済予定表、登記事項証明書の「債務者」欄を確認し、金融機関と弁護士へ相談してください。

また、家庭裁判所で行う相続放棄と、遺産分割協議で「自分は財産を受け取らない」と合意することも別です。裁判所は、相続分の放棄は相続人の地位を失うものではなく、相続債務は負担すると案内しています。

相続した不動産を売却するまでの7手順

手順1．財産を動かす前に、相続放棄の検討有無を確認する

相続人全員へ、相続放棄・限定承認を検討している人がいるか確認します。検討中の人がいる場合は、売却、相続登記、遺産分割、返済を先行させず、弁護士へ相談します。

手順2．登記事項証明書を土地・建物ごとに取得する

甲区、乙区、共同担保目録を確認します。

• 名義人
• 抵当権者
• 債務者
• 債権額・極度額
• 受付年月日・順位番号
• 差押債権者
• 競売開始決定の事件番号
• 共同担保となる他の不動産

を一覧にしてください。

手順3．金融機関・債権者へ残高と担当窓口を確認する

団信請求中であれば、その審査状況を確認します。滞納がある場合は、元の金融機関だけでなく、保証会社、債権回収会社などへ窓口が変わっていることがあります。

電話だけで金額を決めず、残高証明、弁済予定額、抵当権抹消条件などを書面で確認しましょう。

手順4．相続財産と債務の全体像を作る

不動産の査定額だけでなく、預貯金、保険、他の借金、税金、保証債務、葬儀費用等を含めて整理します。

不動産は、仲介での想定成約価格と買取価格の両方を確認します。査定額から、仲介手数料、登記費用、測量・残置物処分費などを引いた「手取り見込額」で債務と比較してください。

手順5．相続方針を決め、必要な相続手続きを行う

単純承認、限定承認、相続放棄のどれを選ぶかは、財産と債務、連帯保証等を確認して決めます。

売却する場合は、原則として亡くなった人から相続人への相続登記が必要です。ただし、相続放棄を検討中の人がいる場合や、差押え・競売が進んでいる場合は、通常の相続登記とは手順が異なることがあるため司法書士・弁護士へ依頼してください。

手順6．売却方法と抵当権・差押えの解除条件を決める

売却代金でローンを完済できる場合は、通常売却の決済日に、

1. 買主から売買代金を受領
2. 金融機関へ完済
3. 抵当権抹消書類を受領
4. 抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請

という流れを司法書士が確認しながら進めるのが一般的です。

売却代金で完済できない場合や差押えがある場合は、債権者ごとに、

• 売却価格
• 配分額
• 抵当権抹消
• 差押えの取下げ・解除
• 競売手続の取下げ
• 売却後に残る債務の返済

について承諾・調整が必要です。

手順7．解除・抹消・所有権移転を同時に確認して引き渡す

買主へ差押えや抵当権を残さず引き渡すため、決済日前に司法書士が必要書類を確認します。

「金融機関から口頭で了解を得た」「完済予定だから大丈夫」では足りません。抹消書類、取下げ・解除の条件、入金先、必要金額、期限を関係者で共有してください。

準備する書類

不動産・登記

• 土地・建物の全部事項証明書
• 共同担保目録
• 公図、地積測量図、建物図面
• 登記識別情報通知または登記済証（権利証）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 売買契約書、建築請負契約書、購入時の領収書

住宅ローン・担保

• 金銭消費貸借契約書
• 返済予定表
• 残高証明書
• 返済口座の通帳
• 抵当権設定契約書
• 団信の加入証明・契約内容
• 金融機関から届いた死亡時の手続案内
• 代位弁済通知、債権譲渡通知、期限の利益喪失通知等

差押え・競売・税金

• 差押通知書
• 仮差押決定書
• 競売開始決定通知書
• 裁判所から届いた照会書・現況調査の案内
• 税務署・自治体からの督促状、催告書、差押関係書類
• 事件番号、担当部署、担当者、回答期限のメモ

相続

• 被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本等
• 相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
• 遺言書
• 遺産分割協議書
• 相続放棄申述受理通知書・証明書（該当者がいる場合）
• 法定相続情報一覧図の写し（取得済みの場合）
• 死亡診断書・除籍謄本など団信請求で指定された書類

必要書類は案件ごとに異なります。原本を送る前に写しを保管し、金融機関・裁判所・司法書士が指定する方法で提出してください。

かかる可能性がある費用

• 相続登記・抵当権抹消登記の登録免許税
• 戸籍、登記事項証明書、残高証明等の取得費
• 司法書士報酬
• 弁護士費用
• 不動産会社の仲介手数料
• 滞納利息、遅延損害金
• 競売申立費用・差押解除に関連する費用
• 測量、残置物処分、解体等の売却準備費
• 税金

任意売却では、売却代金からどの費用を支出できるか、債権者の同意が必要になる場合があります。先に業者へ高額な費用を約束せず、不動産会社と債権者へ確認してください。

よくある失敗

1．登記事項証明書の債権額を、現在の残高だと思う

登記の債権額・極度額と、現在の返済残高は別です。金融機関の残高証明、遅延損害金、完済予定額を確認してください。

2．団信で必ず完済されると思い、金融機関へ連絡しない

加入者、保障範囲、免責、必要書類は契約により異なります。保険金請求と支払査定が完了する前に、ローン消滅を前提に遺産分割や売却価格を決めないようにしましょう。

3．完済済みだから抵当権も消えていると思う

完済と抵当権抹消登記は別の手続です。古い抹消書類を紛失した場合は、現在の金融機関や承継会社へ相談してください。

4．相続放棄を検討中なのに、売却・処分を進める

相続財産の扱いが放棄の判断に影響する可能性があります。「空き家だから片付けただけ」という場合も、処分内容を記録し、先に弁護士へ相談してください。

5．買主が決まってから差押えを伝える

差押え解除に必要な金額や時間が足りず、契約を履行できなくなるおそれがあります。査定前に全部事項証明書を取得し、不動産会社へ通知書を開示しましょう。

6．最初の借入先だけに連絡する

滞納後は、保証会社が代位弁済していたり、債権回収会社へ債権が移っていたりする場合があります。最新の通知書で現在の債権者・窓口を確認してください。

7．共同担保となっている他の不動産を見落とす

実家の土地・建物だけでなく、私道、隣接地、別の不動産が同じ抵当権の担保になっていることがあります。共同担保目録を確認し、一部だけ売却できるか金融機関へ確認してください。

よくある質問

Q1．住宅ローンが残る家を相続すると、必ず相続人が返済するのですか？

必ずとは限りません。団信で債務が弁済される場合、相続放棄が受理される場合、限定承認を選ぶ場合などで扱いが異なります。一方、相続人自身が連帯保証人・連帯債務者であれば、本人固有の責任が残ることがあります。

金融機関と弁護士へ、団信・契約・相続の3点を確認してください。

Q2．抵当権が残ったままでも売買契約はできますか？

契約を結ぶこと自体が常に不可能というわけではありませんが、通常は引渡しまでに抵当権を抹消できる見込みが必要です。買主の住宅ローン審査にも影響します。

完済額、抹消書類、決済方法を金融機関・司法書士と確認してから契約してください。

Q3．差押えがある不動産は売却できますか？

差押えの種類と進行状況により、差押債権者等の同意や解除・取下げの調整ができれば、任意売却できる可能性があります。ただし、競売の開札・売却許可等が進むほど時間的余裕は小さくなります。

通知書を受け取ったら、事件番号と期限を伝えて、すぐに弁護士と任意売却に詳しい不動産会社へ相談してください。

Q4．ローンは完済済みですが、抵当権者だった銀行が合併しています

現在の承継金融機関へ抹消書類の再発行等を相談します。登記上の抵当権者の商号・所在地が変わっている場合は、追加の登記手続きが必要になることがあります。司法書士へ登記事項証明書を見せてください。

Q5．3か月を過ぎたら相続放棄は絶対にできませんか？

一律には言えません。期間は「自己のために相続の開始があったことを知った時」から数えるのが原則で、裁判所のQ&Aでは、財産がないと信じたことに相当な理由がある場合などの例外も案内されています。

ただし、受理されるかは個別判断です。知った時期、届いた通知、財産を扱った履歴を整理し、すぐに弁護士または家庭裁判所へ相談してください。

Q6．一人の相続人だけが住宅ローンを引き受ければ、他の相続人は請求されませんか？

遺産分割で不動産と債務の負担者を決めても、その合意だけで金融機関との契約上の債務者が当然に変更されるとは限りません。債務引受には金融機関の承諾等が必要になる場合があります。

遺産分割協議書を作る前に、金融機関と弁護士・司法書士へ確認してください。

Q7．相続した家を売ってもローンが残る場合、残債はなくなりますか？

任意売却で抵当権を抹消しても、売却代金で返しきれなかった債務が当然になくなるわけではありません。売却後の返済、債務整理などを債権者・弁護士と相談する必要があります。

まとめ｜登記だけで判断せず、処分前に債務と期限を確認する

相続した不動産に住宅ローン・抵当権・差押えがあるときは、次の順番で確認します。

1. 相続放棄・限定承認を検討する人がいるか
2. 土地・建物の全部事項証明書と共同担保目録
3. 金融機関の現在残高と団信
4. 差押え・競売・税金の通知書と期限
5. 不動産の売却手取り見込額
6. 相続登記、抵当権抹消、差押え解除の条件

ローン残高より手取り額が多ければ、通常売却と同時に完済・抵当権抹消できる可能性があります。手取り額が不足する場合や差押えがある場合も、債権者と調整して任意売却できることがあります。

一方、相続放棄を検討中なら、先に売却・処分を進めてはいけない場合があります。最初の行動を誤らないため、登記、金融機関の書類、裁判所・税務署等の通知をまとめて専門家へ見せることが大切です。

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