不動産の売却にかかる税金は？計算方法と節税対策を一挙解説

不動産の売却時にかかる税金は、次のとおりです。

しかし、上記の税金がすべて課されるとは限りません。本記事では、不動産売却で必ず課される税金と状況に応じて課される税金、それぞれの税金の計算方法と節税対策を解説します。

不動産売却で必ずかかる税金

不動産会社に仲介を依頼し、売買契約書を作成する場合。つまり、ほとんどの不動産売却に課される税金は「消費税」と「印紙税」です。

仲介手数料に課される消費税

不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課されます。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。

仲介手数料の上限は、法律で次のように定められています。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書の作成に課される税金です。売買契約書に貼付することで納税します。印紙税額は、売買金額によって次のように異なります。

（出典：国税庁）

2024年3月31日までに作成される売買契約書は、表右の軽減税率が適用となります。

なお、印紙税は特定の「文書」に対して課される税金のため、電子契約書には課されません。印紙税を節約したい場合は、電子契約が可能かどうか不動産会社に聞いてみましょう。

不動産売却時にローンを完済するときにかかる「登録免許税」

登録免許税は、不動産の登記に対して課される税金です。不動産売買後には売主から買主へ所有権移転登記をしますが、この登記については買主が負担するのが一般的です。

一方、不動産を売ったお金でローンを完済する場合には、不動産に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。これは売主の都合による登記のため、売主が税金を負担して登記します。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。土地の建物の場合は2つとなり2,000円になります。ただし、土地が2つ以上に分かれている場合もあるため注意が必要です。

譲渡所得が出た場合にかかる「所得税」と「住民税」

不動産の売却により「譲渡所得」が出た場合、所得税と住民税が課されます。譲渡所得は売却益を指しますが、購入金額と売却金額の差額ではなく、次の計算式で算出します。

• 譲渡収入金額：不動産を売ったことによって得た金額
• 取得費：不動産の取得にかかった金額から建物の減価償却費を引いた金額
• 譲渡費用：不動産の売却にかかった金額

この計算式で算出される譲渡所得に、以下の税率で住民税と所得税が課されます。

譲渡所得税（所得税・住民税）を減税できる制度

譲渡所得に課される所得税・住民税の税率は、所有期間が5年を超えていても合計20％以上。決して安い税金ではありません。

しかし、マイホームや相続によって取得した不動産の売却時に利用できる控除特例は、次のように豊富に設けられています。適用期限があるため売却時期にも留意し、利用を検討しましょう。

まとめ

不動産売却時には、さまざまな税金が課されますが、ほぼ必ず課されるのは仲介手数料に対する消費税と不動産売買契約書の作成に課される印紙税です。

譲渡所得が出た場合には税額が高くなる可能性もありますが、マイホーム特例をはじめ、節税効果の高い控除特例も設けられています。

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