任意売却とは？流れ・費用・競売との違い・相談先を専門家が解説

住宅ローンの滞納、期限の利益の喪失、代位弁済、競売開始決定通知など、現在の段階によって取れる対策は異なります。まずは督促状や通知書、住宅ローン残高、不動産の名義を確認し、売却価格の見込みと残債を整理しましょう。

不動産あんしん相談室は創業18年以上、弁護士・司法書士など500名以上の専門家と連携し、任意売却だけでなく債権者との調整、住み替え、リースバック、売却後の残債についても状況に応じてご案内しています。

任意売却とは？通常売却・競売との違い

比較項目	通常売却	任意売却	競売
住宅ローン完済	売却代金等で完済が必要	完済できなくても債権者の同意で売却可能	完済できなくても強制売却
売却価格	市場価格を目指せる	市場価格に近い売却を目指せる	入札結果による
売却時期	所有者が調整	競売期限と債権者の条件内で調整	裁判所の手続きで進行
売却後の残債	原則なし	残る場合があり返済方法を協議	残る場合がある
プライバシー	通常の販売活動	通常の販売活動に近い	物件情報が公開される

より詳しい比較は、任意売却と競売の違いをご確認ください。

任意売却を検討してから売却するまでの7ステップ

1. 通知書と滞納状況を確認する：督促状、催告書、代位弁済通知、競売開始決定通知の有無を確認します。
2. 住宅ローン残高と不動産名義を確認する：金融機関、抵当権者、共有者を整理します。
3. 不動産価格を査定する：売却見込額と諸費用を確認し、残債額との差を把握します。
4. 債権者へ任意売却を申し出る：販売価格、費用配分、期限などの条件調整を進めます。
5. 販売活動を行う：債権者が認める価格と期間の範囲で買主を探します。
6. 売買契約・決済を行う：債権者の最終同意を得て抵当権を抹消し、所有権を移転します。
7. 残債と生活再建を整理する：売却後の返済、転居、必要に応じて債務整理を専門家と検討します。

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任意売却とは、住宅ローンや税金滞納により競売手続きが始まってしまった不動産や、住宅ローンを完済できない不動産を売却するための手段です。

住宅ローンが返済できない状況が一定期間続くと、不動産は強制的に競売にかけられてしまいます。競売になると、競売物件情報として住所が公表され、低価格で落札されることで多額の債務が残ってしまう可能性も否めません。

一方で、任意売却は、プライバシーが守られ、市場価格で売却が可能。

しかし、任意売却にも「失敗」はあります。具体的にいえば、任意売却ができず競売になってしまったり、本来売れるはずの価格を大幅に下回る金額でしか売れなかったり……。そもそも任意売却は、一般的な不動産売却と比較して、期間や売り方の“制約”が大きいというのが難点。失敗を避けるには、実績豊富な不動産会社に依頼する必要があります。

不動産あんしん相談室は、次の7つの理由からこれまで多くの方に選ばれ、任意売却をサポートさせていただいております。

1．実績豊富だから成功率が高い

任意売却は、売却が保証されているわけではありません。これは一般的な不動産売却にもいえることですが、任意売却には「タイムリミット」があります。タイムリミットは、競売の開札まで。任意売却が可能なのは「半年間」ほどと、決して長くないのです。

この間に、ローンを借り入れている金融機関の承諾を得て、一般消費者に向けて販売活動を行い、売買契約、引き渡しまでするのは容易ではありません。

また、任意売却はどの不動産会社でも可能なわけではなく、可能な不動産会社においても経験や実績が少ないことも。不動産あんしん相談室は、2009年から任意売却の仲介をしており、代表の神田は当相談室設立前より十年以上、任意売却に携わってきた不動産のプロです。

当相談室の任意売却の実績は、2022年現在ご相談件数7092件。成功率は95.1％と業界トップレベルです。

2．プランが豊富

こちらは、任意売却される方の声をグラフ化したものです。同じような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そこで不動産あんしん相談室は、ただ競売を回避するだけでなく、ご相談者様のご事情やご状況、将来設計に合わせた3つの任意売却プランをご提案しております。

①仲介プラン

1つ目は、仲介プラン。より高く、よりスムーズにご売却いただけるよう、買主様との間を仲介させていただきます。

任意売却は、一般的な不動産売却と異なり、ローンを借り入れている金融機関に対し、売却可否や売却金額を交渉する必要があります。この交渉が決裂してしまえば、売却できなくなってしまったり、希望を下回る金額でしか売れなくなったりしてしまいます。

また当相談室は、売買仲介のみならず、引越し業者の紹介や転居先の手配も可能です。任意売却は、タイムリミットもあり資金的な不安もあることから、売主様の心労が大きくなりがち。少しでもご相談者様の負担を軽減すべく、円滑に仲介を進めてまいります。

②買取プラン

任意売却が失敗する要因の1つは、期間内に売却できないということです。

任意売却といっても、売り方は一般的な不動産売却と変わりません。販売活動し、内覧に来てもらい、気に入ってもらえば購入してもらえますが、買主が決まっていない以上、いつ売れるかはわかりません。

そこで不動産あんしん相談室では、より確実にご売却いただくため、当相談室自らが買主となる「買取プラン」をご提案しております。

買取プランは、このような方に適しています。

③リースバックプラン

任意売却される方の声の中で最も多いのが「そのまま住み続けたい」というもの。しかし、任意売却も一般的な不動産売却と同様「売却」ですので、売却後は所有権が買主に移行します。

しかしただ1つ、売却しても住み続けられる方法があります。それは「リースバック」です。

リースバックとは、不動産を売却した後、買主から不動産を借りるという方法。「持ち家」ではなくなりますが「賃貸物件」として住み続けていただけます。

同プランでは、不動産あんしん相談室が買い取らせていただき、貸主となることも可能です。買取プラン同様、当相談室による買取なら手続き完了までの期間が短縮しますので、競売が差し迫っている方や急いで売却したい方もぜひご相談ください。

買い戻しも可能！

リースバックの後には、ご自宅を買い戻していただくことも可能です。その場合、ご自宅の買主および借主になっていただくのは援助してくれる家族や知人の方。たとえば、ご両親に自宅を買い取ってもらったとすれば、その後、ご両親に賃料を支払うことで住み続けていただけます。

そして将来、ご自身の生活状況が好転した場合には、ご両親から買い戻し、所有権を取り戻すこともできます。

このように、不動産あんしん相談室ではただ競売を回避するだけでなく、そのまま住み続けたり、将来、所有権を取り戻したりすることもご選択いただけます。

3．負担が少ない

当相談室では、任意売却に際して売主様の金銭的、精神的、物理的な負担を軽減すべく、次のようなサポートをしています。

スタッフが「動く」機会を増やす

任意売却は、一般的な不動産売却と比較して売主様の心労が大きいもの。そのため、不動産あんしん相談室では、少しでも売主様の負担を減らすべく「スタッフができることはできる限りする」をモットーとしています。

基本的に、売主様に当相談室まで出向いていただくことがないようスタッフがご自宅へ訪問し、決済時には銀行へスタッフが同行いたします。

費用負担ゼロ

任意売却では、売主様にご負担いただく費用はありません。

その理由は、不動産の売却代金から当相談室への報酬（仲介手数料）や登記費用を捻出できるからです。引越し費用も確保できますので、費用面での心配は無用です。

4．弁護士提携

任意売却では、裁判所とのやり取りが必要になったり、状況によっては任意整理や自己破産が必要になったりします。そのため、不動産会社のみならず弁護士のサポートが必要になることも少なくありません。

不動産あんしん相談室は、弁護士をはじめ全国の専門家と連携してサポートにあたっておりますので、どんなご状況にあっても安心してご相談ください。

5．全国対応

任意売却は、全ての不動産会社が対応できるわけではありません。東京や大阪など、大都市圏では任意売却が可能な不動産会社も複数ありますが、エリアによっては「対応できません」と何社にも断られてしまった……なんてことも。

当相談室は、全国どのエリアでも任意売却が可能です。また物件種別も、居住用住宅に限りません。事務所や店舗などのローン返済にお困りの方も、ぜひ一度ご相談ください。

6．女性コンサルタントが対応

不動産あんしん相談室は、代表 神田加奈が「女性でも安心できる不動産会社を創りたい」という想いから設立いたしました。

コンサルタントも、9割が女性。男性が多い不動産業界の中で、女性ならではの感性を活かしたサポートには「安心して相談できる」と定評があります。

当相談室には、宅建士の上位資格である「公認不動産コンサルティングマスター」や競売に関する専門資格「競売不動産取扱主任者」「ADR調停人（競売）」の有資格者も在籍しております。

7．セカンドオピニオン業務も

不動産会社の収入源は、基本的に取引を成立させたときに受領できる仲介手数料です。そのため、言い方は悪いですが、少しでも高く売らせて、買わせてこそ、不動産会社の懐は潤います。

その一方で、私たちは、女性でも、初心者でも、不動産の悩みを気軽に相談できる場所を創りたいという想いから設立した、営利を目的としない一般社団法人です。成功報酬を追い求めるのではなく、問題解決をしたいという想いからセカンドオピニオンなども実施しています。

任意売却においても、目指すのはご相談者様のお悩みやトラブルの解決。その過程の1つが任意売却ということであり「売って終わり」ということは決していたしません。

債務が残ればその後の返済が少しでも楽になるように交渉し、次のお住まいが必要であればご収入やご状況に鑑みて、適切なお住まいをご提案いたします。もちろんすでにご相談先の不動産会社があれば、当相談室への乗り換えを迫るのではなく、セカンドオピニオンをお伝えします。

まとめ

任意売却が可能な期間は限られています。さらに、売却期間が長ければ長いほど選択肢は増え、好条件での売却も叶いやすいものです。

このような状況にある方も、どうぞご安心して不動産あんしん相談室にご相談ください。ご相談者様のご状況や意思をしっかりヒアリングしたうえで、最適な解決方法をご提案させていただきます。

不動産のお悩み30分無料相談実施中

当相談室では、お電話での初回30分無料相談を実施しております
※その後30分毎に5,000円（税別）で対応可
※無料相談内でご満足いただけた場合は、100円〜寄付をお願いしております

LINEやZoom、FaceTime、メール、電話などあらゆるデバイス・アプリでご相談いただける体制を整えておりますので、1人で悩まず、ぜひ一度不動産あんしん相談室までご相談ください。

任意売却の相談体制と担当範囲

任意売却では、滞納状況、ローン残高、査定額、競売手続きの段階を確認し、金融機関との調整を含む進め方を整理します。裁判所や保証会社から届いた書類がある場合は、記載された期限もお知らせください。法律判断が必要な場合は連携する弁護士等につなぎます。公式LINE：https://lin.ee/4skuxi0

 

任意売却でよくある質問

住宅ローンを何か月滞納すると任意売却できますか？

滞納前でも返済が難しくなる見込みがあれば相談できます。任意売却の具体的な手続き開始時期は金融機関や保証会社の判断によるため、滞納月数だけで一律には決まりません。

競売開始決定通知が届いた後でも間に合いますか？

開札前で債権者の同意と売却に必要な期間を確保できれば、任意売却できる可能性があります。ただし時間が短いほど選択肢が減るため、通知を受け取った段階で早急な確認が必要です。

任意売却の費用を先に用意する必要がありますか？

仲介手数料や登記費用などは、債権者の同意を得て売却代金から配分されることが一般的です。ただし案件ごとに認められる費用が異なるため、事前に確認してください。

任意売却後に残った住宅ローンはどうなりますか？

残債が自動的になくなるわけではありません。収入や生活状況を踏まえて返済方法を債権者と協議し、必要に応じて弁護士などへ債務整理を相談します。

家族や近所に知られずに進められますか？

通常の不動産販売に近い方法で進められますが、共有者、連帯保証人、居住者などの協力が必要になる場合があります。競売に進むと物件情報が公開されるため、早めの相談が重要です。

競売や差し押さえが心配な方へ

任意売却とは、住宅ローンや税金滞納により競売手続きが始まってしまった不動産や、住宅ローンを完済できない不動産を売却するための手段です。

住宅ローンが返済できない状況が一定期間続くと、不動産は強制的に競売にかけられてしまいます。競売になると、競売物件情報として住所が公表され、低価格で落札されることで多額の債務が残ってしまう可能性も否めません。

一方で、任意売却は、プライバシーが守られ、市場価格で売却が可能。

しかし、任意売却にも「失敗」はあります。具体的にいえば、任意売却ができず競売になってしまったり、本来売れるはずの価格を大幅に下回る金額でしか売れなかったり……。そもそも任意売却は、一般的な不動産売却と比較して、期間や売り方の“制約”が大きいというのが難点。失敗を避けるには、実績豊富な不動産会社に依頼する必要があります。

不動産あんしん相談室は、次の7つの理由からこれまで多くの方に選ばれ、任意売却をサポートさせていただいております。

1．実績豊富だから成功率が高い

任意売却は、売却が保証されているわけではありません。これは一般的な不動産売却にもいえることですが、任意売却には「タイムリミット」があります。タイムリミットは、競売の開札まで。任意売却が可能なのは「半年間」ほどと、決して長くないのです。

この間に、ローンを借り入れている金融機関の承諾を得て、一般消費者に向けて販売活動を行い、売買契約、引き渡しまでするのは容易ではありません。

また、任意売却はどの不動産会社でも可能なわけではなく、可能な不動産会社においても経験や実績が少ないことも。不動産あんしん相談室は、2009年から任意売却の仲介をしており、代表の神田は当相談室設立前より十年以上、任意売却に携わってきた不動産のプロです。

当相談室の任意売却の実績は、2022年現在ご相談件数7092件。成功率は95.1％と業界トップレベルです。

2．プランが豊富

こちらは、任意売却される方の声をグラフ化したものです。同じような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そこで不動産あんしん相談室は、ただ競売を回避するだけでなく、ご相談者様のご事情やご状況、将来設計に合わせた3つの任意売却プランをご提案しております。

①仲介プラン

1つ目は、仲介プラン。より高く、よりスムーズにご売却いただけるよう、買主様との間を仲介させていただきます。

任意売却は、一般的な不動産売却と異なり、ローンを借り入れている金融機関に対し、売却可否や売却金額を交渉する必要があります。この交渉が決裂してしまえば、売却できなくなってしまったり、希望を下回る金額でしか売れなくなったりしてしまいます。

また当相談室は、売買仲介のみならず、引越し業者の紹介や転居先の手配も可能です。任意売却は、タイムリミットもあり資金的な不安もあることから、売主様の心労が大きくなりがち。少しでもご相談者様の負担を軽減すべく、円滑に仲介を進めてまいります。

②買取プラン

任意売却が失敗する要因の1つは、期間内に売却できないということです。

任意売却といっても、売り方は一般的な不動産売却と変わりません。販売活動し、内覧に来てもらい、気に入ってもらえば購入してもらえますが、買主が決まっていない以上、いつ売れるかはわかりません。

そこで不動産あんしん相談室では、より確実にご売却いただくため、当相談室自らが買主となる「買取プラン」をご提案しております。

買取プランは、このような方に適しています。

③リースバックプラン

任意売却される方の声の中で最も多いのが「そのまま住み続けたい」というもの。しかし、任意売却も一般的な不動産売却と同様「売却」ですので、売却後は所有権が買主に移行します。

しかしただ1つ、売却しても住み続けられる方法があります。それは「リースバック」です。

リースバックとは、不動産を売却した後、買主から不動産を借りるという方法。「持ち家」ではなくなりますが「賃貸物件」として住み続けていただけます。

同プランでは、不動産あんしん相談室が買い取らせていただき、貸主となることも可能です。買取プラン同様、当相談室による買取なら手続き完了までの期間が短縮しますので、競売が差し迫っている方や急いで売却したい方もぜひご相談ください。

買い戻しも可能！

リースバックの後には、ご自宅を買い戻していただくことも可能です。その場合、ご自宅の買主および借主になっていただくのは援助してくれる家族や知人の方。たとえば、ご両親に自宅を買い取ってもらったとすれば、その後、ご両親に賃料を支払うことで住み続けていただけます。

そして将来、ご自身の生活状況が好転した場合には、ご両親から買い戻し、所有権を取り戻すこともできます。

このように、不動産あんしん相談室ではただ競売を回避するだけでなく、そのまま住み続けたり、将来、所有権を取り戻したりすることもご選択いただけます。

3．負担が少ない

当相談室では、任意売却に際して売主様の金銭的、精神的、物理的な負担を軽減すべく、次のようなサポートをしています。

スタッフが「動く」機会を増やす

任意売却は、一般的な不動産売却と比較して売主様の心労が大きいもの。そのため、不動産あんしん相談室では、少しでも売主様の負担を減らすべく「スタッフができることはできる限りする」をモットーとしています。

基本的に、売主様に当相談室まで出向いていただくことがないようスタッフがご自宅へ訪問し、決済時には銀行へスタッフが同行いたします。

費用負担ゼロ

任意売却では、売主様にご負担いただく費用はありません。

その理由は、不動産の売却代金から当相談室への報酬（仲介手数料）や登記費用を捻出できるからです。引越し費用も確保できますので、費用面での心配は無用です。

4．弁護士提携

任意売却では、裁判所とのやり取りが必要になったり、状況によっては任意整理や自己破産が必要になったりします。そのため、不動産会社のみならず弁護士のサポートが必要になることも少なくありません。

不動産あんしん相談室は、弁護士をはじめ全国の専門家と連携してサポートにあたっておりますので、どんなご状況にあっても安心してご相談ください。

5．全国対応

任意売却は、全ての不動産会社が対応できるわけではありません。東京や大阪など、大都市圏では任意売却が可能な不動産会社も複数ありますが、エリアによっては「対応できません」と何社にも断られてしまった……なんてことも。

当相談室は、全国どのエリアでも任意売却が可能です。また物件種別も、居住用住宅に限りません。事務所や店舗などのローン返済にお困りの方も、ぜひ一度ご相談ください。

6．女性コンサルタントが対応

不動産あんしん相談室は、代表 神田加奈が「女性でも安心できる不動産会社を創りたい」という想いから設立いたしました。

コンサルタントも、9割が女性。男性が多い不動産業界の中で、女性ならではの感性を活かしたサポートには「安心して相談できる」と定評があります。

当相談室には、宅建士の上位資格である「公認不動産コンサルティングマスター」や競売に関する専門資格「競売不動産取扱主任者」「ADR調停人（競売）」の有資格者も在籍しております。

7．セカンドオピニオン業務も

不動産会社の収入源は、基本的に取引を成立させたときに受領できる仲介手数料です。そのため、言い方は悪いですが、少しでも高く売らせて、買わせてこそ、不動産会社の懐は潤います。

その一方で、私たちは、女性でも、初心者でも、不動産の悩みを気軽に相談できる場所を創りたいという想いから設立した、営利を目的としない一般社団法人です。成功報酬を追い求めるのではなく、問題解決をしたいという想いからセカンドオピニオンなども実施しています。

任意売却においても、目指すのはご相談者様のお悩みやトラブルの解決。その過程の1つが任意売却ということであり「売って終わり」ということは決していたしません。

債務が残ればその後の返済が少しでも楽になるように交渉し、次のお住まいが必要であればご収入やご状況に鑑みて、適切なお住まいをご提案いたします。もちろんすでにご相談先の不動産会社があれば、当相談室への乗り換えを迫るのではなく、セカンドオピニオンをお伝えします。

まとめ

任意売却が可能な期間は限られています。さらに、売却期間が長ければ長いほど選択肢は増え、好条件での売却も叶いやすいものです。

このような状況にある方も、どうぞご安心して不動産あんしん相談室にご相談ください。ご相談者様のご状況や意思をしっかりヒアリングしたうえで、最適な解決方法をご提案させていただきます。

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