不動産購入と切っても切り離せない住宅ローンの借り入れ。住宅ローン商品は星の数ほど存在し、変動金利や固定金利の選択だけでもその後の支払額は大きく異なります。
…にもかかわらず、家選びには慎重でも、住宅ローン選択においては、不動産会社の提携ローンや勧められるローンをそのまま契約される方が多いのが現状です。
しかし、「本当にこのローンでいいのか？」「もっと適したローンがあるのではないか？」と不安がある場合には、必ず第三者の相談窓口に見解を求めるようにしましょう。
- 住宅ローンが通らなかった経験がある
- 諸費用も住宅ローンに組み込みたい
- 自営業者や経営者
- 勤続年数が短い
- その他の借入がある
住宅ローン選びで気を付けること
住宅ローンは、審査が通ったからといって負担のない返済ができるとは限りません。
また、金利タイプによっても月々の返済額や総返済額、将来的なリスクは異なります。
返済比率
各金融機関は、年収に対して何パーセントの支払いになるかという「返済比率」を決め、融資額の上限としています。たとえば、年収400万円で返済比率30％だとすれば、1年間の返済額は120万円。月々にならすと10万円です。
フラット35が設けている条件の1つは、返済比率が次の基準以下であることです。
（出典：住宅金融支援機構）
同じ年収400万円の方でも、ご夫婦だけなのか、お子さんがいらっしゃるのかによっても、月々10万円の返済額が「楽」と感じるか「負担」となるかは異なります。また、借り入れ当時は負担なく返済できるとしても、35年など長期にわたって返済できるかどうかもその人次第だといえるでしょう。
よって、住宅ローンは「借り入れられるからいい」のではなく、「長期的に負担なく返済できるのか」を基準に考えなければなりません。
金利タイプの選択
変動金利や固定金利などの金利タイプについても、慎重に選択するべきです。
近年の住宅ローン金利は、過去に例をみないほどの低水準で推移しています。
変動金利はとくに低く、0.5%を下回る金融機関もあるほどです。その一方で、2020年現在、固定金利は1%を超えることが一般的。住宅ローン金利は、たとえ0.5%の違いでも以下のように返済額には大きな差が生じます。
借入金額3,000万円で借入期間35年の場合、毎月の返済額は7,000円ほど、総返済額は300万円近くの差があります。
ただし、このシミュレーションは、0.5%、1.0％の金利がそれぞれ35年継続した場合の数値です。変動金利は、借り入れ後に金利が上がる可能性があるため、35年間同じ返済額とは限りません。
団信
債務者の万一のときにローン残債の支払い義務がなくなる保険、「団体信用生命保険（団信）」の内容もよく検討されるべきでしょう。
団信の契約内容によっては、死亡のみならずがんや三大疾病、七大疾病などと診断された際にも残債の支払い義務がなくなります。ただし、保障の範囲を広げればその分、金利が上乗せされたり、借り入れ時に支払う保険金の額が上がったりします。
住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なる
住宅ローンの選択肢は、とても広いといえるでしょう。それは借り入れる金融機関によっても金利や条件が異なるからであり、さらに審査基準も各金融機関によって異なるからです。
同じ人が同じ金額を、同じ期間で借り入れるとしても、返済額には大きな違いが生じることもあります。
だからこそ、住宅ローンは慎重に選ぶ必要があるのです。
金融機関に「属性」が悪いととられる人は要注意
住宅ローン審査で見られる年収や勤続年数などは、まとめて「属性」といわれます。属性がよければ、審査に通過する可能性は高まるといえるのです。
審査基準は各金融機関によって異なるとはいえ、共通するところもあります。
それは、以下のようなことです。
- 年収
- 勤続年数
- 勤務形態
- その他の借入
各項目の基準は違ったとしても、上記の点は必ず見られる「属性」です。
各金融機関の審査基準は公開されていないため、詳しいことはわからないものの、次のような属性の人は住宅ローン審査に不利に働くと考えられます。
- 勤続年数が1年未満（金融機関によっては3年未満とすることも）
- 正規雇用社員以外（自営業者・経営者含む）
- その他の借入が多い
このような方々は、残念ながら金融機関から「属性が悪い」とみられ、審査に通らない、あるいは通ったとしても希望額を融資してもらえない、金利が高くなるということになりかねません。
よって、金融機関がいうところの「属性」が悪い方ほど、複数の金融機関を比較するべきだといえます。
住宅ローンの相談窓口はどこ？
「自分が選択した住宅ローンがはたして適切なのか？」
「より好条件で借り入れられる金融機関はないのか？」
このようなことを相談したいと思っても、どこに相談すればいいのかわかりませんよね。
そこでここからは、住宅ローンの相談窓口となりえる機関について解説していきます。
不動産会社
今の日本の不動産業界では、不動産仲介会社やハウスメーカーが住宅ローンの斡旋まで行うことが一般的です。しかし、不動産会社は不動産や不動産流通のプロであっても、住宅ローンのプロではありません。
住宅ローンの相談に応じてくれることはあっても、基本的には「提携ローン」を紹介されることになるでしょう。
提携ローンとは、不動産会社が提携している金融機関のローン商品です。審査が早い、ワンストップで借り入れられるという点は借り入れる側からしてもメリットですが、その他のローンと比較できない点は大きなデメリットだといえます。
銀行
銀行は、“融資のプロ”です。しかし、自社のローンしか紹介はしないでしょう。
銀行への相談は、その金融機関で借りる前提で、金利タイプや借入期間等、条件等を相談するときに適しているといえます。
不動産取引のセカンドオピニオンサービス
住宅ローンの相談先としても最も適しているのは、不動産を購入する不動産会社でもなく、不動産会社の提携している銀行でもない第三者の機関です。
相談窓口に「提携先で借りてほしい」「うちで借りてほしい」という意向があれば、客観的な意見には期待できません。検討しているローンがある場合にも、その他の金融機関の商品とも比較・検討ができるよう、客観的な立場で助言してくれる相談窓口が求められます。
当相談室がこれにあたるのですが、当然ながら不動産やローンのことがわからない第三者機関では、セカンドオピニオンを受ける意味はありません。
不動産あんしん相談室には、住宅ローンアドバイザーやFP資格を持つ担当者が在籍しており、住宅ローンのみならずローンが返せない方の相談にものらせていただいております。
「相談室」と名乗らせていただいている通り、弊社は不動産の悩み事やトラブルを相談していただくための一般社団法人です。セカンドオピニオンサービスは初回相談無料となっておりますので、中立的で専門的な見解を聞きたいという方はどうぞご活用ください。
まとめ
住宅ローン選びは、その後の人生をも左右する大きな決断だといえます。
選択に悩んだら、客観的な立場から専門的な見解を示してくれる第三者機関の相談窓口に相談することをおすすめします。セカンドオピニオンサービスを行っている不動産業者なら、専門性、中立性、いずれも問題ないといえるでしょう。
不動産あんしん相談室は、「相談」に特化した他にはない一般社団法人です。住宅ローンのお悩み、または不動産取引そのものに対する不安がある方もぜひご活用ください。
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