住宅ローン滞納中のリースバック審査｜相談時に確認される7項目

住宅ローンを滞納していても、リースバックを検討できる場合があります。しかし、滞納しているかどうかだけで決まるわけではありません。

リースバックを成立させるには、自宅の売却代金で住宅ローンや差押債権を整理できるか、抵当権者等の同意を得られるか、売却後の家賃を継続して払えるかなど、複数の条件を確認します。

結論｜滞納中でも可能性はあるが、7項目の確認が必要

相談時に主に確認するのは次の7項目です。

「滞納しているから利用できない」「差押えがあるから絶対無理」と自己判断せず、登記、残高、査定を確認することが重要です。

最初に、リースバック事業者がいくらで買い取れるかを確認します。一般の仲介売却価格とリースバックの買取価格は同じとは限りません。

立地、築年数、建物状態、流通性、将来の売却可能性などが査定に影響します。高い査定額だけでなく、実際に決済できる条件かを比較してください。

査定額と住宅ローン残高の差が重要です。

住宅ローン残高が価格を上回っていても、金融機関等の同意を得て任意売却とリースバックを組み合わせられる場合があります。ただし、必ず同意されるものではありません。

滞納前、督促段階、一括請求、代位弁済、競売開始決定では、使える時間と必要な調整が異なります。

相談時には、書類名と受領日を正確に伝えてください。裁判所からの通知が届いている場合は、法律専門家への相談も必要です。

リースバックでは所有権を買主へ移すため、原則として売却に支障となる抵当権や差押登記を整理する必要があります。

カードローン債権者、税務当局、管理組合など複数の債権がある場合は、売却代金の配分と解除条件の調整が必要です。所有者だけの判断で解除できるものではありません。

共有名義の不動産を全体として売却するには、原則として共有者全員の協力が必要です。離婚した元配偶者、疎遠な親族、相続人などが共有者の場合、早めに意思確認を行います。

また、所有者と住宅ローン債務者が異なる場合は、契約関係を個別に確認します。

リースバックは、売却後に賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払って住み続ける仕組みです。売却できても、家賃が家計に合わなければ長期的な居住は難しくなります。

確認する数字は次のとおりです。

不動産あんしん相談室では普通賃貸借を基本とし、契約期間中に貸主側から一方的な家賃値上げを行わない方針ですが、契約条件は必ず書面で確認してください。

「子どもの卒業まで」「高齢の親が暮らせる間」「将来買い戻したい」など、必要な居住期間を明確にします。

買戻しを希望する場合は、買戻し価格、期限、条件、資金調達の見込みを書面で確認してください。「いつか買い戻せる」という口頭説明だけで判断しないことが重要です。

方法	所有権	住み続ける	主な条件
通常売却	買主へ移転	原則不可	ローン等を完済・抹消できる
任意売却	買主へ移転	原則不可	抵当権者等の同意
リースバック	買主へ移転	賃貸で可能	売買と賃貸借の両方が成立
任意売却＋リースバック	買主へ移転	賃貸で可能性	債権者調整と賃貸審査