自社ビルを売却後も使い続ける方法｜リースバック・移転・担保融資を比較

自社ビルは、売却と同時に買主と賃貸借契約を結ぶ「事業用リースバック」により、売却後もそのまま使い続けられる可能性があります。

ただし、所有権は買主へ移り、賃料・契約期間・修繕・退去条件に拘束されます。通常売却して移転する場合や、不動産担保融資も含めて、手元資金と将来負担を比較して判断することが重要です。

自社ビルを売っても移転したくない経営者へ

自社ビルを現金化したい一方、「本社所在地を変えたくない」「移転中も営業を止められない」「内装や通信設備を作り直す余裕がない」と悩む経営者は少なくありません。

通常の不動産売却では、決済・引渡し後に買主が建物を使用できる状態にするため、原則として売主は退去します。しかし、買主が投資家や不動産会社等で、売却後の賃貸借まで合意できれば、所有者から賃借人へ立場を変えて同じ自社ビルを使用できます。

ただし、「移転しなくてよい」という一点だけで決めるのは危険です。売却後は毎月の賃料が固定費となり、契約満了時に再契約できなければ退去が必要です。自社ビルの売却価格だけでなく、何年使いたいか、いくらなら毎月支払えるか、現在の面積を本当に使い続ける必要があるかまで検討しましょう。

結論：売却後も使うならリースバック。ただし3案を比較する

自社ビルを売却後も同じ場所で使う方法として、事業用リースバックは有力です。しかし、すべての会社に最適とは限りません。少なくとも、次の3案を同じ時点で比較してください。

売却価格が高くても賃料負担が重ければ、数年後の資金繰りを悪化させることがあります。一方、移転費用だけを見てリースバックを選ぶと、不要な広さを長期間借り続ける可能性があります。融資は所有権を維持できますが、審査と返済があり、返済できなければ担保不動産を失うリスクがあります。

自社ビルを売却後も使用する仕組み

事業用リースバックでは、一般に次の2契約を組み合わせます。

決済後、土地・建物の所有権は買主へ移転します。元の所有会社は売却代金を受け取り、その後は賃借人として賃料を支払います。看板、受付、電話番号、登記上の本店所在地等を維持できる可能性があり、移転による営業上の混乱を避けやすい点が特徴です。

一方、売却後は自由に増改築、転貸、用途変更、担保設定、再売却をすることはできません。建物の使い方は賃貸借契約に従います。「これまで自社の判断でできたこと」が、買主の承諾を要する事項に変わる点を理解する必要があります。

利用できる可能性が高いケース

次の条件がそろうほど、検討しやすくなります。

買主は「売却後も借りてもらえる」だけでなく、賃料が継続して支払われるか、将来退去した場合にも再利用・再売却できるかを見ます。そのため、赤字だから直ちに利用不可というわけではありませんが、事業計画、返済計画、資金使途の説明が重要です。

利用が難しい、または慎重に考えるべきケース

このような場合も、必ず不可能とは限りません。ただし、売却条件を下げる、使用範囲を限定する、移転を組み合わせる、債権者や専門家と調整するなど、別の設計が必要です。

3つの選択肢を比較

比較項目	通常売却＋移転	不動産担保融資	事業用リースバック
所有権	買主へ移転	自社に残る	買主へ移転
同じビルの継続使用	原則できない	できる	賃貸借契約の範囲でできる
得られる資金	売却代金	融資額	売却代金
毎月の主な負担	移転先の賃料	元利返済	売却したビルの賃料
初期負担	仲介・登記等に加え移転、内装、原状回復	融資手数料、評価・登記等	売却・賃貸借に伴う諸費用、保証金等
審査の中心	不動産と買主需要	不動産価値・返済能力・信用	不動産価値・賃料負担能力・再利用性
将来の自由度	移転先を選べる	所有者として使えるが担保制約あり	増改築・転貸等に貸主承諾が必要
主なリスク	移転コスト、顧客・従業員への影響	返済不能、金利・財務負担	賃料負担、契約終了、所有権喪失
向く状況	面積縮小、拠点再編、売却価格優先	返済可能で所有を続けたい	移転回避とまとまった資金を両立したい

移転したほうが有利なケース

今のビルが広すぎる、老朽化で大規模修繕が必要、従業員の通勤や採用に不利、事業モデルが変わり来客スペースが不要になった場合は、通常売却と縮小移転が合理的なことがあります。リースバックなら移転費を回避できますが、不要な床面積の賃料を払い続ければ、長期では移転費を上回る可能性があります。

担保融資が有利になり得るケース

返済原資が明確で、将来も自社ビルを保有したい場合は、不動産担保融資を先に検討する余地があります。融資なら所有権は移りません。ただし、調達額は担保評価だけでなく返済能力や信用状況に左右され、元本・利息の返済が必要です。資金繰りが既に厳しい場合、借入追加が解決ではなく負担の先送りになることもあります。

判断は「期限・必要額・賃料・利用年数」の順で整理する

1．いつまでに資金が必要か

納税、借入返済、仕入、設備投資などの期限を確認します。時間があるほど、通常売却、融資、複数のリースバック条件を比較しやすくなります。

2．本当に必要な手取り額を出す

希望売却額ではなく、必要資金、借入返済、売却諸費用、税負担の見込みを整理し、「決済後にいくら残す必要があるか」を出します。

3．支払可能な賃料を逆算する

買主から提示された賃料を受け入れるのではなく、月次の営業キャッシュフローから、無理なく支払える上限を計算します。更新・再契約時の増額可能性もストレステストします。

4．何年使う必要があるかを決める

「できるだけ長く」では条件交渉が曖昧になります。3年、5年、10年など事業計画に基づき、最低限必要な期間と、途中移転できる時期を分けて考えます。

5．複数案の総費用を比較する

リースバックは累計賃料と原状回復等、移転案は新オフィスの賃料・保証金・内装・引越し・休業影響、融資案は元利返済・手数料・保有コストを含めて比較します。

売却価格と賃料は別々ではない

事業用リースバックの買主は、物件の市場価値、将来の再利用性、借主の信用力、契約期間、想定賃料、保有コスト等から投資採算を判断します。そのため、売却価格を高く希望すると賃料も高くなる、または他の条件が厳しくなることがあります。

比較するときは、次の数字を同じ表に並べてください。

「高く売れた」だけでは成功とはいえません。手元に残る資金と、その後に継続して出ていく資金の両方で判断します。

必要な使用面積を見直す

自社ビルを丸ごと使い続ける前に、部署別の利用面積、会議室稼働率、倉庫量、在宅勤務、来客頻度を確認しましょう。

買主との合意次第では、建物全体を借りる以外に、一部だけを借りる、一定期間後に使用面積を縮小する、移転準備期間だけ使用するといった設計余地があります。ただし、一部賃貸には区画、動線、消防・設備、メーター、管理上の制約があります。

余剰面積が大きいなら、通常売却して適正規模の賃貸物件へ移るほうが、長期の固定費を下げられる可能性があります。

契約期間・更新・退去条件を先に確認する

賃貸借契約が普通借家か定期建物賃貸借かで、終了時の扱いは異なります。定期建物賃貸借は、契約で定めた期間の満了により終了し、継続するには再契約が必要です。再契約できると最初から保証されるものではありません。

少なくとも次を契約前に確認します。

会社の存続に不可欠な場所なら、「再契約は相談可能」という口頭説明だけで判断せず、契約書上の権利義務を弁護士等へ確認してください。

修繕負担は「売ったから全部なくなる」とは限らない

所有権が買主へ移れば、固定資産税は原則として所有者側の負担になります。しかし、日常の維持管理、設備保守、小修繕、専用部分、法令対応、大規模修繕の費用を誰が負担するかは契約次第です。事業用賃貸借では、借主負担が広く定められることもあります。

空調、エレベーター、受変電設備、防水、消防設備などについて、故障時の業務影響と費用負担を設備ごとに確認しましょう。税や修繕費が必ずすべてなくなる、とは考えないことが重要です。

買戻しを希望する場合

買戻しは自動的な権利ではありません。将来の再取得を希望するなら、誰が、いつまでに、どの価格・計算方法で、どの手続により購入できるのかを書面で定める必要があります。

売却価格と買戻し価格は同額とは限らず、取得時の税・登記・仲介等の諸費用も必要です。会社の業績が回復しても、再購入資金の融資を受けられる保証はありません。買戻しを前提に資金計画を組む場合は、契約と資金調達の両面から確認してください。

法人所有と社長個人所有の違い

法人が所有する場合

売主、賃借人とも法人になるのが基本です。取締役会等の社内決裁、金融機関との契約、抵当権、売却損益、消費税、リース会計等の確認が必要です。売却によって必ずオフバランス化できるとは限らず、契約内容と適用する会計基準により判断が変わります。

社長個人が所有し、会社が使っている場合

現在の会社との賃貸借・使用貸借、賃料の妥当性、買主と会社の新契約、個人の譲渡所得、建物部分の消費税、関連当事者間取引等を整理します。個人所有だから会社の判断だけで進められるわけではありません。所有者、会社、買主、金融機関の関係を図にして、税理士・弁護士等へ確認することが安全です。

よくある失敗

売却価格だけで買主を選ぶ

高い査定でも、賃料、契約期間、修繕負担、再契約条件が不利なら、将来負担が大きくなります。売買条件と賃貸条件を一体で比較します。

「ずっと使える」と思い込む

定期建物賃貸借では期間満了で契約が終了します。再契約の可能性と保証は別です。必要利用期間を契約に落とし込めるか確認します。

買戻し価格を確認しない

買戻し可能という説明だけでなく、価格、期限、通知方法、第三者への売却との関係を書面で確認します。

移転案を試算しない

目先の移転費が高くても、面積縮小による賃料削減で数年後に逆転することがあります。3年・5年・10年など期間別に総額を比較します。

税務・会計効果を断定する

売却益・売却損、消費税、リース会計、関連当事者取引は個別条件で異なります。「節税になる」「必ず財務が改善する」と決めず、契約前に税理士・公認会計士へ確認します。

想定事例：本社機能を維持しながら資金化を比較

※以下は実績ではなく、判断方法を示す一般化した想定事例です。

卸売会社A社は、法人所有の本社ビルを使用していました。設備更新資金が必要でしたが、取引先の来訪が多く、短期の移転は避けたい状況でした。

A社は、①通常売却して小規模オフィスへ移転、②不動産担保融資、③5年間のリースバックを比較しました。現状を調べると、倉庫の一部は外部保管へ移せ、実際に必要な面積は全体の約6割でした。リースバック案は移転費を抑えられる一方、ビル全体の賃料が長期負担になることが分かりました。

そこで、最初の2年間は建物全体を使い、その間に業務を整理して移転する案も含めて買主と条件を協議しました。この例のポイントは、リースバックを「永久に同じ場所を使う方法」と決めつけず、資金化と計画移転をつなぐ選択肢として比較したことです。

専門家へ早めに相談すべき状況

• 抵当権があり、売却代金だけでは借入を完済できない
• 税金滞納、差押え、競売・公売の通知がある
• 複数の金融機関・担保権者がいる
• 普通借家・定期建物賃貸借のどちらが事業計画に合うか判断できない
• 買戻し条項、違約金、原状回復の範囲が不明
• 法人と社長個人の間に賃貸・貸付・保証関係がある
• 売却損益、消費税、会計処理が決算・融資契約へ影響する

不動産あんしん相談室は、不動産トラブルに関する相談に全国対応し、必要に応じて弁護士、司法書士、税理士等と連携しています。法務・税務・会計の最終判断は、それぞれの専門家が個別事情を確認して行います。

まとめ

自社ビルを売却後も使い続けたい場合、事業用リースバックは現実的な選択肢です。ただし、所有権は買主へ移り、会社は賃借人になります。重要なのは、売却価格だけでなく、支払可能賃料、利用期間、更新・再契約、修繕、退去、買戻しを一体で確認することです。

通常売却して移転する案、不動産担保融資、リースバックについて、期限、手取り額、累計負担、事業継続への影響を同じ表で比べましょう。今のビルを丸ごと使い続ける必要があるかを見直すことも、判断を誤らないための重要な工程です。

判断表

質問	はいの場合	いいえの場合
売却後も現在地を最低3年以上使う必要があるか	リースバック比較へ	通常売却・計画移転を優先検討
安定して支払える賃料上限を計算できるか	条件交渉へ	月次資金繰りを先に作成
現在の面積の大半が必要か	全体賃借を検討	縮小移転・一部賃借を比較
借入を増やしても返済できるか	担保融資も比較	売却による債務圧縮を検討
抵当権を決済時に抹消できる見込みがあるか	通常の売却手続へ	債権者・専門家へ早期相談
希望利用期間が契約に反映されるか	契約詳細を精査	別の買主・移転案を検討
買戻し資金の現実的な計画があるか	条項・価格を精査	買戻しを前提にしない

よくある質問

Q1. 自社ビルを売却しても、本店登記をそのままにできますか？

賃貸借契約と買主の承諾等に問題がなければ、同じ所在地を本店として使用できる可能性があります。 登記使用、郵便、看板、事業許認可の所在地要件を契約前に確認してください。

Q2. 自社ビルの一部だけを借り続けることはできますか？

買主と条件が合えば可能性があります。 ただし、区画、出入口、設備、消防、メーター、共用部管理などの分離が必要で、建物によっては全体賃借しか成立しない場合があります。

Q3. 売却後の賃料は、現在のローン返済額より安くなりますか？

必ず安くなるわけではありません。 賃料は売却価格、物件価値、買主の投資採算、契約期間、借主の信用等で決まります。ローン返済だけでなく、税・修繕・保険を含む現在負担と比較してください。

Q4. 何年間使い続けられますか？

契約で合意した期間によります。 定期建物賃貸借では期間満了で終了し、継続には再契約が必要です。必要期間を明確にし、再契約条件や協議開始時期も確認しましょう。

Q5. 売却後も自由に内装工事や設備更新ができますか？

原則として契約と貸主の承諾に従います。 所有者ではなくなるため、増改築、用途変更、看板、設備設置等の承諾手続と、退去時の原状回復を確認してください。

Q6. リースバック後に買主が自社ビルを第三者へ売却したらどうなりますか？

賃貸借関係がどのように承継されるか、契約と法令に基づく確認が必要です。 第三者売却の通知、保証金、賃料振込先、買戻し条項への影響も契約前に確認します。

Q7. 将来、自社ビルを必ず買い戻せますか？

必ず買い戻せるとは限りません。 買戻しの権利・優先交渉、期限、価格、通知方法を契約書に定め、将来の資金調達と諸費用も見込む必要があります。

Q8. 社長個人名義のビルでも会社のリースバックに使えますか？

所有者本人、会社、買主の関係を整理できれば検討可能です。 個人から買主への売却と、会社による賃借は別の取引です。譲渡所得、消費税、既存の個人・法人間契約等を専門家へ確認してください。

Q9. 抵当権が付いている自社ビルでも利用できますか？

売却の検討はできますが、通常は所有権移転までに抵当権を抹消できることが必要です。 売却代金で完済できない場合は債権者との調整が必要になるため、期限が迫る前に相談してください。

Q10. リースバックと移転は、どう比較すればよいですか？

3年・5年・10年など期間を決め、総費用と事業への影響で比較します。 リースバックの累計賃料・修繕・原状回復と、移転先賃料・保証金・内装・引越し・休業影響を並べてください。

自社ビルの選択肢を相談する

自社ビルを「売るか・借り続けるか」を決める前に、条件を整理しませんか

自社ビルのリースバックは、物件価値だけでなく、必要資金、借入残高、支払可能な賃料、希望利用期間によって結果が変わります。不動産あんしん相談室では、リースバックだけに限定せず、通常売却・移転・担保融資を含めて整理します。

相談時に次の情報があると、検討が進みやすくなります。

• 物件所在地・物件種別
• 法人所有か社長個人所有か
• 借入残高・抵当権
• 税金滞納・差押えの有無
• 希望する資金額
• 支払可能な月額賃料
• 希望する利用期間
• 資金や手続の期限

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