リースバックをご希望のお客さまの中には、当相談室や第三者の不動産投資家に買取を希望するのではなく、親または子供、ご親族の方に買い取ってもらうことを前提でご相談にいらっしゃる場合があります。 一見、親子間や親族間でのリースバックですと、通常よりも費用を抑えられるようなイメージを抱いていらっしゃるかもしれませんが、ひとつ見落としてはいけない部分があるのです。
リースバックの買取が親や子供などの親族間である場合
もし買取の際に現金一括で買取ができるのであれば、難しい問題はありません。 しかし、住宅ローンを利用しての買取となる場合は難しく、まず金融機関の多くが「融資をするか、否か」という審査すらしてくれないのです。 その理由は、金融機関や保証会社の基準として「貸付対象物件の売主が申込み者本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象として承認しがたい」という項目があります。 要するに「夫婦間や親子での不動産の売買にはお金は貸せません。」という事を挙げているのです。 また親子間・親族間の場合「相続や贈与の方が一般的なはずが、どうして費用がかかる売買を選ぶのか？」という点でも悪い印象として捉えられています。 では住宅ローンを利用することは絶対不可能なのか、というとそうではなく、親子間や親族間の売買をこれまでに成立させたことがある当相談室にご依頼いただければノウハウがありますので、融資を受けられる可能性が全くゼロではありません！ しかしながら、以下のような場合はさらに困難を極めることになります。
すでに住宅ローンの申し込み審査を多数の銀行で審査を受けてしまった場合
通常の不動産売買を主として行っておられる業者では、親子間での買取を依頼しても適切な対応が難しい場合があります。 よって断られた結果、ご自身で銀行に相談に行かれることを検討したり、既に行動を起こした方もいらっしゃるかもしれません。 しかし先に述べた理由から、ノウハウ無しにいきなり銀行に事前審査の相談に行ったところで良い回答は引き出せないと思います。 審査前に障壁となる問題がクリアできる理由を用意し、しっかり準備をした上で事前審査に臨めばクリアできる場合でも、既に事前審査を受けていれば銀行は原則として同じ案件で2回目の審査は受け付けてはくれません。 また、信用情報の照会履歴は残りますので、他行に申し込んだとしても審査もせず門前払い状態となってしまいます。
低金利と言われているこのご時世。親子間・親族間ではそれは適応されない！？
全ての銀行が同じ条件というわけではありません。 しかし、親子間・親族間での住宅ローンの借り入れが可能となっても、通常の売買のケースとは異なるため、借り入れをする方の借入属性が金融機関が考える基準より高いと判断されても、低金利をそのまま適応してくれるわけではないのです。 このように親子間・親族間での買取の際に住宅ローンで融資を受ける場合は、通常よりも審査が難しいということがおわかり頂けたと思います。 当相談室にはこういったケースにも対応できますので、一度ご相談くださいませ。 https://anshin-soudan.net/leaseback-plan/ 
親子間リースバックを決める前の確認項目
親が自宅を売却し、子が購入して親へ貸す場合、家族間の合意だけで進めず、売買と賃貸を別々の契約として整理する必要があります。金融機関は、子の年収や既存借入だけでなく、購入目的、親子間取引の価格、返済原資、物件の担保評価を確認します。
- 売買価格が近隣相場とかけ離れていないか
- 子が住宅ローン・親族間売買向け融資を利用できるか
- 親が毎月支払える家賃はいくらか
- 固定資産税・修繕費・保険を誰が負担するか
- 贈与税や譲渡所得税の確認が必要か
- 将来の相続人間で認識を共有できているか
住宅ローンは本人居住を条件とする商品が多く、親だけが住む取引では利用できない場合があります。融資の用途を偽らず、金融機関・税理士・司法書士などへ事前確認してください。
親子間取引が難しい場合も方法を比較できます
親子間売買、第三者へのリースバック、通常売却を、手元資金・月額負担・居住期間・相続への影響で比較してください。
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