親子間で不動産のリースバックをしたい！住宅ローンを組むことは可能？

親が自宅を子どもに売り、その後は家賃を払って同じ家に住む。こうした親子間のリースバックを考える方がいます。

家族が買主なら安心に感じても、売買価格・購入資金・親の家賃負担・税金・相続を別々に確認する必要があります。住宅ローンが使えるかどうかも、親子だからという理由だけでは決まりません。

親子間の売買とリースバックはどこが違う？

親子間売買は、親と子の間で家を売り買いすることです。売却後、元の所有者である親が借主として住み続けるなら、売買に加えて賃貸借の取り決めが必要です。

単に家の名義を変えるだけの贈与や、子が購入後に自分で住む取引とは条件が異なります。誰が所有し、誰が住み、誰が返済や家賃を払うのかを整理しましょう。

住宅ローンが利用できるかは商品と取引内容で確認

一般的な住宅ローンには、借りる本人などが住む住宅の取得を目的とする条件があります。親の住む家を子が購入して家賃を受け取る取引が、対象になるとは限りません。親族間売買そのものを対象外とする金融機関・商品もあります。

一方、親族が住む住宅向けの商品なども存在します。ただし、親族居住用住宅に対応していることと、親子間リースバックを融資対象にすることは別です。売主が売却後も住み続ける条件や、賃貸の有無まで伝え、取扱金融機関へ確認してください。

参考：フラット35「親族居住用住宅のお申込みについて」。この案内だけで、個別の親子間売買や賃貸を伴う取引が利用できると判断しないでください。

審査前に整理したい情報

• 購入する理由と、売却後に住む人
• 子の収入、既存借入れ、返済予定
• 親の住宅ローン残高と担保の状況
• 査定額と売買価格、その価格にした根拠
• 賃貸契約の内容と、親が払える家賃

「子が住む」と申告して実際は賃貸するなど、用途を偽ることは避けてください。融資の可否や金利は金融機関の判断であり、不動産会社へ依頼すれば審査が通ると保証できるものではありません。

すでに銀行に断られた場合は、理由を整理する

一度審査に落ちたら、同じ銀行で二度と相談できない、他行でも必ず断られる、とは一律に言えません。取引が対象外なのか、返済能力や物件の条件なのか、追加資料で確認できることがあるかを金融機関へ尋ねます。回答できる範囲は金融機関によって異なります。

信用情報機関には申込みに関する照会の記録が一定期間残ります。たとえばCICの申込情報は照会日から6か月間ですが、記録があるだけで審査結果が自動的に決まるわけではありません。

断られた理由を確認せず、短期間に同じ内容で何社も申し込むより、資金計画と商品条件を整理してから次の相談先を選びましょう。必要に応じて本人が信用情報を確認する方法もあります。

金利だけでなく、諸費用と毎月の負担を比較

親族間だから必ず高金利、一般の住宅ローンと同じ優遇金利が必ず使える、という決まりはありません。利用できる商品の金利、保証料、融資手数料、期間、繰上返済の条件を確認します。

親が子へ払う家賃と、子が金融機関へ払う返済は別です。親の家賃が途絶えても子が返済を続けられるか、子に自宅の住宅ローンがある場合は二つの負担が成り立つかも検討してください。

売買代金を受け取る親も、その全額を自由に使えるとは限りません。既存ローンの返済、登記、税金などを差し引き、生活費や家賃として何年分を残せるかを計算します。

現金一括の売買でも、税金と契約の確認が必要

子が自己資金で購入すれば融資審査は不要ですが、問題がなくなるわけではありません。価格、代金の支払記録、登記、既存の担保、親の意思、他の相続人との認識を確認します。

著しく安い価格で売った場合、時価との差額について贈与とみなされることがあります。親子だから自由な金額で税務上も問題ない、とは考えないでください。「相場の何割なら安全」とも一律には決まりません。

また、売る側の譲渡所得税、買う側の不動産取得税や登録免許税、家賃を受け取る側の申告などを確認します。親子間の売買には使えない税の特例もあるため、契約前に税理士へ相談してください。

親子間リースバックを決める前の確認項目

• 親が毎月無理なく家賃を払えるか
• 固定資産税・保険・修繕・設備交換を誰が負担するか
• 親が施設へ入る場合、契約をどう終えるか
• 子が家を売る場合や返済できない場合、親の住まいをどうするか
• 将来の相続人に取引の目的と条件を説明できるか
• 親の判断能力や意思確認について専門家への相談が必要か

家族の信頼関係だけに頼らず、売買と賃貸の条件をそれぞれ書面にします。借りる期間と、希望する居住期間が合っているかも確認してください。

難しい場合は、第三者への売却なども比較

親子間で融資が使えない場合でも、子が借金を増やすことだけが解決策ではありません。第三者へのリースバック、通常売却と住み替え、保有継続などを比較できます。

第三者へのリースバックでも、希望価格・家賃・期間で成立するとは限りません。家族全体で残る資金と、長期の負担から判断しましょう。

関連記事：リースバックの相談／会社と契約条件の比較／断られた理由と代替策

参考資料

• 国税庁：著しく低い価額で財産を譲り受けたとき
• CIC：保有する信用情報と保有期間

不動産のお悩みLINE無料相談受付中

親子間で家を売買し、親が住み続ける方法を検討中の方はご相談ください。住宅ローンの残高、買主の資金、希望する家賃・居住期間から、確認が必要な条件と他の方法を整理します。

不動産あんしん相談室では、不動産の査定や売却の段取りを整理し、法律・税務・登記の判断が必要な場合は専門家と連携します。資料がそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談いただけます。