みなさんこんにちは、不動産コンサルタントの神田（@eco2009_earth）です。
当相談室は「任意売却」を取り扱っているということもあり「住宅ローンが返せなくなった」とお困りの方からよくご相談をいただきます。
せっかく夢のマイホームを手に入れたのに、住宅ローンが原因で手放してしまうなんて悲しいですよね。
そんな事態を防ぐために、今回は「失敗しない住宅ローンの組み方」についてお話します。
お家を購入する際、内覧やオープンハウスの見学など、物件自体はじっくり比較してご検討される事かと思いますが、大きな金額の動くお買い物ですから、住宅ローンのこともしっかり考えていきましょう。
頭金とローン金額を貯金額から計算する
お家の購入にはまず、現在の自分の貯蓄額から頭金として用意できる金額と借入できる金額を知っておくことが重要です。
もちろん貯金をまるまる購入資金に充当してしまうのは危険です。
なぜなら、今後の万一のために生活予備費なども考慮しなければいけないからです。
また住宅購入時には、物件価格のほかに諸費用として登記費用や税金、住宅ローンの保証料なども必要になります。
購入後も安心して暮らしていけるよう、その辺りの計算は最初に行いましょう。
借入する金額を決める
住宅ローンは年収や金利などによって、借入可能な金額が決まってきます。
ただあくまでもそれは限度額です。
いくら借入するのか考える時は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自身が最後まで返済できる金額を慎重に検討しましょう。
住宅ローンの返済は一般的には長期となりますので、将来のライフプラン、老後の生活に影響が及ばないなど、無理のない金額にすることが重要です。
住宅ローンの金利は３タイプ
住宅ローンは大きく分けて３タイプあります。
固定金利・固定金利選択型・変動金利です。
固定金利
借り入れたときの金利が、返済終了まで変わらないタイプ
・返済額が一定で家計管理がしやすい。低金利時に借りればリスクヘッジにもなる
デメリット
・融資実行時の金利がそのまま適用されるので、金利下降期に借りると負担が大きくなる可能性がある
変動金利
年２回金利の見直しがあり、適用金利が変動するタイプ
・低金利時や金利下降時にはそのメリットの恩恵を受けることができる
デメリット
・金利が上昇すれば、元金が増えたり返済額がアップするおそれがある
固定金利選択型
一定期間のみ固定金利となり、その期間終了後、固定金利か変動金利か選択できるタイプ
・固定金利期間の終了後、金利状況をみながら固定か変動化を選部ことができる
デメリット
・金利上昇が続けば、最初から固定にした方が有利な結果になるが、金利下降が続けば、最初から変動の方が有利な結果にもなる
一般的には、固定金利が無難で間違いないといわれているようですが、金利が低い間は変動型を、金利が上昇しはじめたら固定金利選択型に切り替える、という選択肢もあります。
どちらにしても、金利の動向チェックを常に行い、時に可能であれば金利タイプの見直しや、借換えなどを見据えた繰り上げ返済なども行いながら、ローン残高を減らしていく対策が重要となります。
住宅を購入時に利用すべき「住宅ローン控除」とは
「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを利用してお家を購入する場合に、所得者の金利負担軽減を図るための制度です。
毎年末の住宅ローン残高もしくは住宅取得対価のうち、どちらか少ない金額の１％が１０年間に渡り所得税の額から控除されます。
また、所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される事となっています。
この住宅ローン減税は、平成２６年４月からの消費税率引き上げに伴って大幅に拡充されています。
それとともに「すまい給付金」も新たに導入され、住宅ローン減税と併せての適用も可能です。
ぜひご自身の場合の受けれる恩恵額を計算して、もれなくしっかり申請・受給したいものですね。
「すまい給付金」については、こちらで解説しています。
諸費用を抑えるコツ
住宅を購入する際、物件価格のほかに諸費用が掛かります。
目安は、新築の場合で物件価格の３～７％、中古の場合で６～１０％と言われています（中古物件は、不動産業者への仲介手数料が発生する分、やや多めになります）
諸費用は原則「現金」での準備が必要で、購入時にすぐ支払いが必要になりますから、預貯金の中からこの諸費用分の予算をしっかり組み込んでおかなければなりません。
ですが、これら諸費用を抑えるポイントもあるんですよ！
保証料無料の住宅ローンを選ぶ
保証料は諸費用の中でも割合が大きいので、費用を抑えるためには知っておきたい部分です。
最近では、金融機関によって保証料不要の銀行も増えています。
ただ、保証料無料だけでおトクとは限りません！
できれば諸費用の３大費用「保証料」「団体信用生命保険料」「事務手数料」これらの金額トータルバランスで考える事が大切になります。
売主が不動産業者である物件を購入する
仲介手数料がかからないことがほとんどなので、かなりのコストカットが見込まれます。
引越しや新しい家具の取り揃えにお金をかけない
新生活が始まると思うと、あれもこれもと揃えたくなってしまいますが、住宅購入は終わりではなく始まりです。
もちろん余裕のある範囲で揃えるのは結構ですが、ここでお金を使いすぎると、せっかくマイホームを手に入れたのに返済ができず手離すことに…という事態にもなりかねません。
今後心地よい生活を送るためには、いくら必要で、いくら住宅資金にかけられるのか。
それをふまえた上で、自分にとってベストなバランスで賢い選択ができるといいですね。
住宅ローンの付加サービスもチェック
住宅ローン返済者が死亡または高度障害になった場合、借入時に「団体信用生命保険」へ加入することで、返済を肩代わりしてくれます。
しかし、病気の場合には返済を続けなければならないですし、入院が長引くとたちまち日々の生活が不安になるなど、大変な状況も起こりえるのです。
そんな時にそなえた、病気の際にも返済が不要となる疾病保障付きの住宅ローンも増えております。
長い人生の中では常に元気な状態ばかりとは限りません。
ある程度の事態を想定しながらこういった付加サービス内容も十分検討し、自分に適した住宅ローンを選びましょう。
住宅ローン選びで大切なこと
住宅ローンというと、まずは金利に目がいきがちですが、その他費用の支払いの考慮や、万一の際の保障内容など、安心して毎日を暮していくためにしっかり検討したい事がたくさんあります。
一般的に住宅ローンとは長いスパンをかけて付き合っていくものですから、しっかり吟味し、時には調整しながら上手に対応していきたいものですね。
とはいえ、そんなに何度も経験するものではないですし、どうすれば良いのか分からなかったり難しく感じることもあるかと思います。
そんな時は私たち不動産専門コンサルタントにいつでもご相談ください。
きっとお役に立てることがあるかと思います。まずはお気軽にご連絡くださいませ。
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