中古リノベーション

家にも保証があった!購入前に知っておきたい住宅欠陥の制度

みなさんこんにちは、不動産コンサルタントの神田(@eco2009_earth)です。

弊社は不動産の売買をおこなっているため、売りたい人と買いたい人の仲介をすることも多いのですが、その際「家の保証期間」についてお話をさせてもらっています。

電化製品、アクセサリー、時計など日常で購入するものにも「保証」がつくものはたくさんありますが、実は家にも「瑕疵(かし)保証制度」というものがあるのです。

ただし、その条件によって期間・対象などが異なりますので、今回は安心できる住まいを確保するためにも知っておきたい重要ポイントをお伝えします。

「瑕疵(かし)担保責任」について

売買した物件に隠れた瑕疵(かし)があり、その欠陥が通常の注意をしても気付かない様な内容である場合、売主は買主に対してその責任を負わなければなりません。

この責任のことを「瑕疵担保責任」といいます。

瑕疵(かし)とは、外から見て簡単に発見出来ないような欠陥のこと

瑕疵担保責任はどんなケースが該当する?

家などを売買する際は、原則その売買時にその物件がどういう状態なのかを「付帯設備状況表」「物件状況報告書」という書面にて示し、告知します。

しかし、隠れた瑕疵が発見された場合は、買主が売主に対してその損害の賠償請求を行うことが出来ます。

また、その瑕疵によって売買契約の目的を達成することが出来ない場合は、契約自体を解除することも可能なのです。

ただ、契約解除や損害賠償の責任ができるのは、買主が契約時に瑕疵の存在を知らなかった場合で、なおかつ知らなかった事について買主に落ち度が無い場合となります。

一般的には、構造部分の欠陥や、建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。

瑕疵担保責任の期間は?

瑕疵担保責任を追及できる期間ですが、原則民法上では最低1年以上設定する様に定められています。

ただこの期間は、その売買の物件・条件によって異なります。

売主が不安定な地位に置かれてしまわない様に、担保責任を免除、あるいは期間短縮するなどの措置が取られることもあります。

またこの措置は、売主が個人であるのか、不動産業者であるのかの違いや、取引される物件が中古なのか新築なのかによっても変わるので要チェックです。

中古物件の購入で注意すること

売買取引物件が中古で、売主が個人の場合、「瑕疵担保責任」が契約で免除されている場合も多くあります。

この場合は、たとえ瑕疵があっても原則は売主に責任の追及はできません

なぜなら中古物件の場合は、築年数が経過しているので、瑕疵があることもある程度想定されるからです。

となると、中古物件を購入する際は、契約を決める前にその物件をよく調べておかなければなりません。

売主が瑕疵を知っていた場合

しかし、たとえ売主の責任が免除と規定されている場合でも、売主がその瑕疵を知っていたのに故意に買主にその事実を告知しなかった場合は、売主が責任を負う事になります。

売主が不動産業者の場合

また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保の免責や期間短縮というのは買主に不利な条件とみなされ無効となります。

原則民法上で定められている、最低1年以上の期間を設定することになりますが、最近では2年を設定するのが通例となっています。

新築物件の購入で注意すること

現在、新築住宅には10年間の瑕疵担保責任の義務があります。

これは平成12年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」によって決められているものです。

住宅の基本構造部分や雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について、住宅事業者が10年間責任を負うとされています。

もし、皆さんが購入したお家の壁にヒビが入ったり、雨漏りがする場合などは、住宅事業者が無償で補修を行わければなりません。

これはすべての新築住宅が対象となります

保証対象外となる場合

ただし、自然劣化などによって起きた不具合は保証対象外です。

また売買取引する際に、通常の点検で発見できるような瑕疵についても対象外となるのでこの点は注意が必要です。

住宅事業者が倒産した場合

住宅事業者は、この義務を確実に果たすために専門の保険に加入する事が求められていますので安心です。

もしも事業者が倒産した後に見つかった瑕疵についても、引渡しから10年以内であれば、保険金や保証金で修理費用がカバーされます。

【まとめ】瑕疵担保責任は購入前に確認しよう

今回は「瑕疵担保責任」というものについて基本的な内容をお話から、中古・新築物件による責任範囲、期間の違いまで詳しくお伝えしました。

これらは売買契約書にも記載される大事な部分ですので、売り側も買い側もしっかり理解しておかなければなりませんね。

取引において、基本的には買主を守る措置がたくさん取られていますが、それでもやはり購入前にしっかり自分自身で理解し、判断する目が必要ですね。

不動産購入は大きなお買いものであるため、その後のお付き合いも長くなるので保証は本当に重要!

とはいうものの、専門的な内容だけによくわからない事もが多々あるかと思います。

気になること、困ったこと、確認しておきたいこと…など思いつかれたときは、私たちアースコンサルティングオフィスが皆さまのお手伝いをさせていただきます。

ぜひお気軽にご連絡くださいませ。お待ちしております。

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株式会社アースコンサルティングオフィス
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大阪にある不動産コンサルティング会社。不動産コンサルタントという中立な立場で、専門知識のない方にもわかりやすく不動産問題の解決策をご提案しています。主な分野は任意売却、中古物件のリノベーション、相続問題、不動産投資など。