みなさんこんにちは、不動産コンサルタントの神田（@eco2009_earth）です。
みなさま、現在「空家」が増加しており、これが住宅事情の中で深刻化している事をご存知でしょうか。
今回はいまなお空家が増え続けている背景と理由、また「空家」増加が引き起こす問題や、その対策について触れていきます。
現在どのくらいの空き家が存在しているのか？
平成２５年１２月に、国土交通省が行った会議の中で「空家」に関する調査結果が公表されました。
それによると、調査対象者15,193人のうち約18％が空家を所有している事がわかりました。
さらに、その空家のうち一戸建ては約74％を占めており、地域は田舎や郊外ではなく、意外と市街地に多いことがわかったのです。
また別の角度からの調査結果も出ており、親世帯の住宅が既に空家となっている50～60代を対象に（618人）調査が行われ、“空家となっている期間は３年以上”と回答した人が５割を超える結果となっています。
この空家率は日本では、戦後一貫して年々上昇しているのです。
なぜ空き家が増えたのか？
この「空家」増加の理由や背景は一体どんなものなのでしょうか？
①戦後、新築住宅を購入する人が増えたから
戦後の住宅不足や、高度成長期の人口増加に対応するため、日本では持ち家制度が奨励されました。
住宅金融公庫が（現在の住宅金融支援機構）が低金利で融資を行い、住宅ローン減税の仕組みも拡充されていきました。
こうして大量の新築住宅が出回る一方で、住宅自体の質は低下。
しかし地価は上がり続けたため、たとえ建物の価値はあまりなくても土地の価値が残るため、住宅を取得することが有利と考えられどんどん購入されたのです。
良い住宅を建築し、必要な手入れをしながら長く使用する、という考え方が失われていった…という見解もあるようです。
②家族形態が変化し、人口減少や相続問題が生まれたから
現在日本の人口はどんどん減っています。
特にここ最近では2011年から更に減少化を加速させています。
そして核家族化が進み、親が亡くなったり高齢者向け施設などへの転居で、空家になった住宅をこどもが引き継ぐことがなくなっているという現状も影響を与えています。
実際、空家を相続し所有した人のうち、何も手つかず状態のまま放置されているのが７割を超えるというデータも出ています。
③税法上の問題
空家をなんとかしたいものの、建物を取り壊して更地にすると固定資産税が高額になります。
（住宅が建っていると、更地の場合の約６分の１で済む…など）
そのため、とりあえず現状のまま置いている、という声も多々あります。
また、現行の建築基準法に合わず、同程度の大きさの住宅が建築できないため、処分するのをためらうケースもあるようです。
④バブル期の残骸
バブルの時期に購入した別荘、あるいは会社の保養所が、今では使われる事なく荒れている…などの状況もあります。
そんな現状にも関わらず、消費税率引き上げ前の駆け込み需要で新築件数が昨年は２割ほどＵＰする、という特異な状況に陥っているのです。
単に人口が減少しているだけでは無い、「空家」の増加原因が浮かび上がってきましたね。
そしてそれは、現在の税制に合わせた動きで更なる矛盾や悪循環を引き起こしているようです。
空き家が引き起こす問題とは？
空家のうち、その７割ほどはそのまま放置されている現状があります。
管理や手入れの無い住宅はどんどん荒れていきます。
戸建の場合などは雑草が生えたり、蜘蛛の巣もはりますし、雨風や砂ぼこりによる汚れで、半年もしないうちに景観は悪くなっていきます。
場所によっては、ゴミの不法投棄がされたりしますし、放火や不法侵入といった犯罪の原因にもなります。
これでは、所有している人だけでなく、近隣周辺の方々にとっても不安の種となりますね。
さらに、最近は異常気象が多く、日本各地で地震や集中豪雨が多発。
それにより、古く老朽化した家屋が倒壊し、避難路を塞いでしまう…という大きな問題にも繋がっているのです。
空き家増加への対策
国や自治体の取り組み
これらの問題を受けて、空家を適正に管理するよう義務付けしたり、助言や指導・勧告・命令、または罰則を課すなどする自治体が増えてきております。
危険な空家の自主的撤去を促すよう、撤去費用や解体費用を補助する自治体も出てきています。
また、危険な状態になった住宅には、固定資産税の軽減を止める地域もあり、こうした取り組みをさらに推進する法律も準備が進められているようです。
空き家の需要マッチングサービス
空家を所有している人の多くが、今後５年以内に有効活用したい、という数字が出ています。
そこに目をつけた地方自治体を中心に「空家バンク」を設ける例が増えています。
ウェブサイトに空家の情報を掲載し、需要のマッチングを行いながら改修費用の補助などが実施されています。
何でもスピード化や便利化が進む中で、逆に注目されている「スローライフ」。
この田舎暮らしを志向しているのは若い世代やリタイア層、または手に職をもった人や農業・漁業をはじめたい人などが多く、この「空家バンク」を利用しはじめているそうです。
空き家の有効活用を考えてみませんか
これからはリノベーション・リフォームの需要が増える
地域や建物の種類・経緯によって、対応方法が様々なため、空き家問題はまだまだ課題が多く、解決はそう容易ではありません。
しかし何より重要と考えられるのは、中古住宅の品質を高めることや、新築よりも中古を取得した方が有利になる。
そんな仕組みに変えていく事ではないでしょうか。
色んなものを新しく生み出す事も良いのですが、物や資源、エネルギーに限りがある以上、やはりこれからは「再利用」「リサイクル」がキーワードになってきます。
地球にとって、人類にとって、それが今の最重要課題なのだとわたしも改めて痛感しました。
相続税対策には中古不動産売買が有効
平成27年からは相続税も増税となり、こどもに引き継ぐことが必ずしもメリットだとは限りません。
そういった対策も含め、当相談室も「空家」をはじめ物件の売却・買取に力を入れております。
荷物の撤去や処分、または賃借人を探すなど、お困りの内容やニーズに応じて、お客様にとって最適な活用方法、対処方法を一緒に考えながら解決に導きます。
空き家の活用でお困りの方はまずはお電話ください。 いつでもお待ちしております。
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