銀行が任意売却を勧めることも？交渉するコツとは

不動産あんしん相談室は、銀行からの紹介で任意売却をさせていただくこともございます。

「銀行からの紹介で売却できた成功事例」を見る

本記事では、住宅ローン滞納や競売が開始してしまって困っている方に向け、銀行(債権者)からスムーズに承諾を得て、任意売却するコツをお伝えします。

任意売却とは？

住宅ローンを一定期間滞納すると、銀行からの督促を経て、競売手続きが開始します。

競売になってしまう理由は、銀行が「抵当権」を行使するからです。抵当権とは、融資する不動産に対して銀行が設定する権利。債務者（ローンを借りている人）の返済が不能だと判断すれば、銀行は抵当権を行使し、不動産を強制的に競売にかけ債権を回収できます。

そこで任意売却の登場！

競売と比較！任意売却のメリット

任意売却は、競売より圧倒的有利に不動産を売却していただけます。売却手続き～売却後において、所有者のメリットは非常に大きいものです。

価格

低価格で落札され、多くの残債が残ってしまうことも多い競売。一方、任意売却は市場価格での売却に期待できるため、最大限、残債を少なくすることができます。

費用

任意売却の手数料は、自己負担ゼロ。引っ越し費用も売却金から捻出できます。競売では強制的に退去を命じられ、引っ越し費用も自己負担です。

プライベート

競売となると「競売物件」として、新聞や官報などに所在とともに公示されることになります。任意売却は、通常の不動産売却と広告方法は変わらないため、周囲に住宅ローン滞納や差し押さえの事実を知られずに売却できます。

残債

任意売却後も、債務が残ることがあります。しかし、競売より高額で売却できる任意売却は最大限債務を圧縮でき、さらに残った債務についても、債権者との交渉のうえ無理のない返済計画を立てられます。

競売後に残った債務は、基本的に一括返済を求められるため、売却後の生活も任意売却のほうがはるかに負担が少ないといえるでしょう。

税金

住宅ローンを滞納してしまっている方は、固定資産税などの税金も滞納してしまっているケースも少なくありません。任意売却では、滞納している税金も売却金から清算できます。一方で、競売の落札金はすべて住宅ローンの返済に充てられます。税金の滞納分は、落札後も変わりません。

心の余裕

高く売れ、その他の滞納も精算でき、売却後も無理のない計画で返済していける任意売却は、競売と比較して心の余裕も大きいものです。売却後、引っ越しまでの日程にも余裕があるため、ゆとりを持って新生活の準備ができるでしょう。

任意売却には銀行の承諾が不可欠

任意売却は、一括返済を除けば、競売を避けるための唯一の方法です。しかし、任意売却をするには、銀行（債権者）に承諾してもらわなければなりません。

1．抵当権抹消の承諾

抵当権が設定されている不動産は、そのままでは売却できません。任意売却するにあたっては、まず「抵当権の抹消」を銀行に承諾してもらう必要があります。

原則的に、抵当権が抹消される条件は住宅ローンの完済です。しかし、任意売却後も債務が残る可能性があるため、銀行が“特別に”抵当権を抹消してくれないことには、任意売却できません。

2．売却金額の承諾

抵当権の抹消のみならず、任意売却における「売却金額」にも銀行の承諾が必要です。

一般的な不動産売却では、売値をいくらに設定しようが所有者の自由。しかし、任意売却は銀行(債権者)の特別な許可のもとおこなわれるため、債権者の意向を汲み取った売却金額にしなければなりません。

債権者に任意売却を認めてもらうコツ

債権者に任意売却を認めてもらい、好条件で売却するにはコツがあります。

債権者のメリットを考える

銀行にイレギュラーな形で抵当権を抹消してもらうことは、容易ではありません。

しかし、任意売却は銀行にとってもメリットのある不動産売却方法です。競売以上の高値で売却できればそれだけ回収できる債務は増え、100万円以上にもなる競売の予納金を負担する必要もありません。

債務者のメリットではなく、債権者のメリットを考えて交渉することで承諾が得やすくなるものです。

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正しい市況の理解

任意売却に向けて動き出しても、競売手続きが止まることはありません。競売が開札してしまえば、それ以降、任意売却はできなくなってしまいます。

任意売却を承諾するからには「確実に売ってもらいたい」と債権者は考えます。しかし、残債務を考えれば「売れればいい」ものでもありません。

売却金額の承諾をしてもらうには、まず「確実に売り切れる金額」である必要があります。さらに、その中で「できるだけ高く」売るためには、正しい市況の理解が必要です。

任意売却の「実績」と「経験」が交渉力に直結

これらも、債権者との交渉次第です。任意売却に不慣れな不動産会社や弁護士に依頼すると、売却はできたとしても、これらの交渉が不調に終わってしまうことも少なくありません。

債権者に対する交渉力は、実績と経験がものを言う部分です。いくら不動産売却の実績が多くても、任意売却は全くの別物であると理解し、任意売却の実績が豊富な不動産業者に依頼することが大切です。

まとめ

任意売却の成功は、銀行（債権者）に対してうまく交渉できるかにかかっているといっても過言ではありません。

不動産あんしん相談室は、銀行から債務者の方にご紹介いただくことも少なくありません。言い換えれば、それだけ債権者からの信頼があるということです。

ローン滞納にあたっては、任意売却以外に任意整理や自己破産などをしなければならないケースも少なくありません。当相談室は、弁護士や司法書士などの専門家と提携し、ご相談者様にとって最適な解決方法をご提案いたします。

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