リースバックは、売却後も住み続けられるという特徴から多くの方に利用されています。
国土交通省によれば、2016年から2018年にかけてリースバックの取引件数は3倍ほどになっています。
（出典：国土交通省）
ただ、その分、リースバックのトラブルが増加していることも事実。本記事では、リースバックのトラブルを避けるための3つのポイントを解説します。
リースバックのトラブル事例
リースバックの仕組みは、売却後の賃貸借。不動産を売却した相手に「家主」になってもらい、所有者は「借主」になることで、売却後も住み続けられます。また、買主および家主が了承すれば、賃貸借したあとに再び不動産を買い戻すことも可能です。
一般的な不動産売却と比較して仕組みが複雑であることから、リースバックでは次のようなトラブル事例がみられます。
- リースバック業者から強引な勧誘を受けた
- 住み続けられなくなってしまった
- 途中で賃料が上がった
- 買い戻ししたくてもできない
このようなトラブルを回避するため、契約前には次の3つのポイントを確認しましょう。
1．売値と家賃のバランスを見る
リースバックの「住み続けられる」「売却金がもらえる」というメリットばかりを見るのではなく、賃料を支払い続けることができるのかよく考えるようにしましょう。
ポイント1．「相場」より売値は安く、賃料は高くなる
リースバックの売値と賃料は、相場通りとはいきません。そもそも、リースバックの買主は利益を得ることを目的に不動産を買い取り、賃貸します。そのため、買主の利益率によって売値や賃料は決まります。
リースバックの年間賃料は、売値の10％ほどになるのが一般的です。つまり、利回り10％ほど。たとえば、売値が2,400万円であれば、年間賃料は240万円、月々の賃料は20万円となります。
ポイント2．長期間、賃貸するなら……
リースバックは買主の収益性から売値や賃料が決まる仕組みのため、長期間、賃貸すればするほど負担は大きくなります。住み続けられることはメリットであるものの、賃貸期間が10年やそれ以上に及ぶ場合は、買い戻しや一般的な売却も検討しましょう。
2．契約書をよく確認する
一般的な不動産売却や賃貸借にもいえることですが、契約書に記載されている売買価格や賃料以外の項目についてもよく確認することが大切です。
ポイント1．賃貸借契約の「形態」をチェック
賃貸借契約は、次の2つに大別されます。
- 普通賃貸借契約：1年以上の賃貸借期間が定められていて更新が可能
- 定期借家契約：賃貸借期間の満了をもって契約は満了。ただし、貸主・借主の合意のうえ再契約は可能
リースバックの多くは、後者の定期借家契約。契約期間は、2〜3年が一般的です。その後も再契約できれば引き続き住むことはできますが、賃貸条件は変わる可能性があります。
ポイント2．将来、買い戻すなら
リースバックは、将来的に所有権を取り戻す「買い戻し」が可能です。しかし、可能であっても、確実にできると保証されているわけではありません。
買い戻しにはお金がかかることはもちろん、第三者に転売されてしまったり、買主および貸主が買い戻しに応じなかったりすれば、買い戻すことはできません。
ポイント3．転売されることもある
所有権を手放した以上、残念ながら買主および貸主が転売することを完全に防ぐことはできません。ただし、一般的には、賃貸借契約は新たな買主にも引き継がれます。
しかし「再契約できる」「買い戻しできる」と言われていたにもかかわらず、新たなオーナーに再契約を断られたり、買い戻しを了承してもらえなかったりする事例はみられます。
そのため、オーナーが変わっても契約内容が引き継がれるよう、重要なことは口約束にせず契約書に明記するとともに「オーナーが変わった場合も契約内容が引き継がれる」旨の記載があると安心です。
3．複数社を比較する
「リースバック」と一口にいっても、売値や賃料、契約内容は買主次第です。1社のみに相談や見積もり依頼をして「リースバックはこんなものなんだ」と思うのではなく、複数社を比較するようにしましょう。
ポイント1．リースバック以外の選択肢も検討する
複数のリースバックプランを比較するだけでなく、他の資金捻出方法も併せて検討しましょう。
リースバックには、住み続けながらまとまった資金が得られるというメリットがありますが、同時にリスクやデメリットもあります。
今の収支状況のみならず、中長期的な将来設計を想定したうえで判断することが大切です。
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まとめ
リースバックは、住み続けられるうえにまとまった資金が得られる不動産売却方法です。しかし、メリットが大きい一方で、トラブルも少なくありません。トラブルさえ回避できれば、大きな助けになる仕組みです。
リースバックを検討されている方は、どうぞお気軽に不動産あんしん相談室までご相談ください。
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