不動産に関するトラブルは多岐に渡ります。
今回は住宅の購入やリフォーム・買い替えなど、一般の方が遭遇する陥りやすいトラブル事例を取り上げ、そういったトラブルに巻き込まれないようにするにはどうしたらよいか考えてみましょう。
契約に関するトラブル
良い住宅が見つかったので、とりあえず押さえておきたいと思い売買契約を結んだ。しかしその後、より希望に近い住宅が見つかり契約の解除を申し出たが、「契約を解除しても手付金は返せない」と言われてしまった。
一度払った不動産の手付金は戻ってこない？
不動産売買の場合、手付金は「解約手付」として授受されます。つまり、一度契約したものの何らかの理由で契約を解除したい場合、手付金を放棄することによって契約を解除することができるのです。
例えば、それが電気製品の場合、キャンセルしてもお金を請求されることはないでしょう。しかし不動産売買は、一度契約したら、たとえ受け取る前つまり引渡し前でも手付金は返ってきません。加えて不動産会社に仲介手数料を支払う必要も出てきます。
「申込金」であれば返金される
間違いやすいものとして「申込金」というのがあります。その物件を買いたいという意思を明らかにするためのお金で、申込金を支払うことによって、ほかにその物件が欲しいという人がでてきた時に優先的に購入できるわけです。
一度契約してしまったら、キャンセルするために手付金を放棄する必要がありますが、申込金を払っただけの状態であれば、さらに良い物件が見つかった時にキャンセルすることができ、申込金も戻ってきます。
ですから、電気製品のように「とりあえず契約する」ということは避け、専門知識を持った人に相談したりして、慎重に考慮したうえで決定するようにしましょう。
住宅ローンに関するトラブル
金利の低い3年間の固定期間選択型のローンを組んだが、4年目に返済額が一気に増えて返済が難しくなってしまった。
金利が上がってローン返済ができなくなったら？
こうした問題に陥らないためには住宅ローンにはいくつかの種類があることを理解したうえで借りる必要があります。
借入期間中、金利や返済額がずっと固定されます。通常は金利が高めに設定されますが、返済計画を立てやすいという利点があります。
半年ごとに金利が見直され、その動きをもとに5年ごとに返済額が見直されます。金利が安く設定されている場合が多いですが、借入金利の変動によっては5年後には返済額が増えることもあります。しかし、金利上昇は最大でも1.25倍という上限が決まっています。
固定金利型と変動金利型の中間タイプです。3年間、5年間といったように一定の期間は金利が固定されますが、その期間が終了した時点で、再び固定期間を選択するか変動型にするかしたうえで、再度金利を設定します。変動金利型のように上限の設定がないため、状況によっては金利や返済額が大幅に増える可能性があります。
いずれもケースバイケースであるため、どのタイプが一番自分に合っているか専門家に相談してよく検討してから、住宅ローンを組みましょう。
また、金融機関は収入（返済能力）によって借入額の上限を設定しており、この上限ぎりぎりまで借り入れをしてしまうと、景気の浮揚や病気等によって収入が減った時に返済に困ってしまうことになります。
予想していないことが起きる可能性は誰にでもありますし、ローンの種類によっては数年後には返済額が増えるかもしれません。余裕を持った返済計画を立てましょう。
住宅ローンの支払いが苦しくなり、半年以上滞納してしまった。その間銀行から何度か通知が届いていたが、安易に考えて放っておいたら競売にかけられてしまった。あわてて銀行や裁判所に相談に行ったが間に合わず、結局、家を競売で失ってしまった。
住宅ローン滞納で家が競売になってしまった
ローンの支払いが難しくなっても、月々の返済額の見直しや一定期間元金が据え置き、ローンの借り換えなど、上手く対処ができる場合もあります。
また最終的には家を売却する必要が生じたとしても、すぐに対処していれば「任意売却」という方法で、競売より高く売却することも可能です。ですから、ローンの支払いが難しくなったら、早めに銀行や専門家に相談に行くようにしましょう。
マンションの購入に関するトラブル
不動産会社から「室内犬やハムスターなど近隣に迷惑をかけないペットなら飼っても大丈夫ですよ」といわれてマンションを購入した。しかし実際に住んでみると管理契約にはペット不可となっており、ペットを飼うことができなかった。
ペット可と言われたのに実際は飼えなかった
不動産会社は購入予定者に対して書面を交付したうえで重要事項を説明する必要があります。また、マンションには管理組合が作成する管理規約(案)があります。
こうした重要事項説明書や管理規約にペットを飼うことについてどのように書かれているか契約の前に確認しておきましょう。どうしてもペットを飼いたい場合は、不動産会社の営業マンの言葉だけで判断するのではなく、自分の目で書類を確認するようにしましょう。
バルコニーに布団を干していたら、「マンションの使用細則に違反している」と怒鳴られてしまった。引っ越す前は天気の良い日に外で布団を干していたが、できなくなってしまった。
バルコニーに布団を干せなくなった
たまには布団を天日に干したい、バルコニーの手すりは布団を干すのに最適、と感じる人も多いことでしょう。しかし、落下したときに危険、下にほこりやごみが落ちる可能性がある、美観を損ねる、などの理由で禁止されている場合があります。こうした点が気になる人は、管理規約や使用細則などを契約前にきちんと確認しておきましょう。
内見したときは気にならなかったが、実際に住んでみると外の騒音が気になるので、防音ガラスに交換しようとしたが、禁止されているということで交換することができなかった。
防音性が気になったものの個人でのリフォームが禁止だった
マンションには共用部分と専用部分があります。エレベーターや廊下だけではなく、壁・床・天井・柱などマンションの構造を支える部分も共用部分として、個人でリフォームはできません。
例えば自分の部屋の中であったとしても、勝手に間仕切りの壁を取り壊してしまうならば、マンション全体の強度に影響を与えてしまうということは想像できますよね。
窓部分もマンション全体の強度に影響を与える共用部分にあたり、個人で勝手に取り換えることはできません。もしどうしても騒音対策をしたいのであれば、内側にもう一組のサッシを取り付けて二重サッシにする工事なら個人で行うことが可能です。
防音が気になる方は、壁や床の構造や厚み、窓サッシなどについて事前に不動産会社に相談したり、普段部屋にいることの多い曜日や時間帯に内見して壁をたたいたり窓を開け閉めしたりして、音の聞こえ方を確認するなど、契約前によく調査しておきましょう。
リフォームに関するトラブル
キッチンのリフォームをした。業者の方がとても親切そうな方だったので、自宅で話し合ったうえで金額を決めて工事してもらった。しかし、自分が希望していたのとは違う部分が出てきてしまった上に、当初予定していなかった工事が必要だったとのことで、最初の約束よりもたくさんの工事費を請求されてしまった。
当初聞いていた金額よりも高い工事費用を請求された
リフォームは新築よりも工事内容や金額が大雑把になってしまう傾向があります。ですから口約束だけで工事を始めてしまうのではなく、仕様書や図面、見積書をきちんと作ってもらいましょう。
またリフォームは工事してみないと分からないことも多々あり、予想していない事態に遭遇することもあります。ですから当初の予定と異なる工事が必要になった時には、その都度図面や見積書を作ってもらうように前もって伝えておきましょう。
住宅の買い替えに関するトラブル
それまでマンションに住んでいたが、近隣トラブルで、マンションではなく庭付きの一戸建てに買い替えることにした。マンションは購入してそれほど経っていなかったので、買った時よりも高い値段で売ることができた。資金の関係でまずマンションを売り、税金を安くするために「3000万円の特別控除の特例」を使うと良いとネットで見たので、その特例を使った。ところがその後に購入した住宅のために住宅ローンを組んだ際、住宅ローン減税を利用することができず百万円以上の損失が出てしまった。
住宅ローン減税が使えない節税方法をしてしまった
マンションを売った時にはその所得に対して、譲渡所得税がかかります。これは売買金額に対してかかるのではなく、売買金額から購入金額や経費を差し引いた利益に対してかかる税金です。
購入して日が浅い物件は購入金額よりも売却金額のほうが高くなり、利益がでることもあります。しかし購入して5年以内の場合は39％と譲渡所得税の税率が高く、仮に売却利益が300万円あったとすると、税金は117万円にもなります。こうしたときに利用すると良いのが「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。この特例を利用すれば、売却益が3000万円までであれば無税になります。
しかし注意しなければならないのは、この特例を使うと売却した年を含めて3年以内に購入した住宅に対しては住宅ローン減税を利用できないという点です。
仮に1年後に3000万円の住宅ローンを組んだとすると、住宅ローン残高に対する1％が10年間に渡り所得税の額から控除されます。ざっと計算すると3000万円×1％×10年で、実に300万円も所得税が安くなるのです。
ですから、売却後に再度住宅ローンを利用する計画であるならば、譲渡所得税と住宅ローン減税を比較してどちらが得か考えた上で、3000万円の特別控除を利用するかどうか決めるようにしましょう。
不動産トラブルに巻き込まれないために・・・
どのケースも専門知識がなかったり、ネット情報だけを信じて契約してしまったことが原因となっています。だからこそ、信頼できる不動産会社を選ぶことは必要不可欠と言えるでしょう。
不動産の売買は金額が大きいため、トラブルも大きくなりがち。また様々な法律が関係しており、専門性も高く、難解なことがほとんどです。ですから、専門知識を持つ人に相談することがとても大切になってきます。
そのため売主と買主の間に入る不動産会社を決める場合は、専門知識をしっかり持っていて、きちんとコミュニケーションが取れる不動産会社を選ぶと、こちらの相談に対して適切なアドバイスを受けることができ、トラブルの確率がグッと下がります。
「不動産屋はコンビニより多い」というのをご存じですか？たくさんある不動産会社の中から良い不動産会社を選ぶというのは難しい点ですが、良い不動産屋は信頼される結果、営業年数が長くなります。
ゆえに宅建業者免許証の更新回数は一つの目安になります。宅建業者免許証の更新回数は5年なので、例えば東京都知事(3)第〇〇〇〇号と掲示されていれば、その会社は10年以上営業を続けているということになります。
また、ネットでの口コミも参考になるでしょう。「あおるように契約を迫る」「決めつける」「高圧的である」「対応が遅い」というような口コミがあるならば危険な不動産会社である可能性が高いので、避けたほうが良いかもしれません。
一方「約束を守る」「質問や疑問点を誠実に正確に分かりやすく答えてくれる」そうした口コミがあれば信頼できる不動屋さんである可能性が高いです。いずれにしても2社以上の不動産会社を実際に自分の目で見比べてから決めるようにしましょう。
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