なんらかの理由でご自宅やご所有の不動産を手放させない状況でも、住み続けられる・利用し続けられる「リースバック」が今、注目されています。
ただ、聞きなれない・馴染みのない仕組みに対し、不安や疑問点も多々おありなのではないでしょうか？
そこで今回は、リースバックのオンライン相談やその他の不動産トラブルのセカンドオピニオンサービスを提供する一般社団法人「不動産あんしん相談室」が、中立的な立場で「リースバックとは？」をわかりやすくお伝えいたします。
リースバックとは「不動産売却後のリース（賃貸借）」
ご自宅や事務所を売却すれば、原則的には新居への引っ越しが必要です。
しかしリースバックでは、不動産売却後の買主との賃貸借契約により、そのまま住み続ける・利用し続けることができます。
売却後のリース期間中には、買主および家主となってくれる人、あるいは企業に賃料を支払う必要がありますが、一般的な不動産売却と同様に売却時にはその対価としてまとまった資金が得られます。
リースバックの仕組み
それでは、ここからはリースバックの仕組みをより詳しく解説していきます。
リースバックは、売却後の賃貸借によって住み続けられる・利用し続けられますが、将来的には「買戻し」も可能です。
買戻しとは、読んで字のごとく不動産を購入して所有権を取り戻すということ。買戻しが可能なことから、とくに急な解雇や病気、介護など一時的な資金難に陥ったときにリースバックは効果的です。
また、老後資金の捻出や離婚時にお子さんの生活環境を変えたくない状況にも適しています。
「リバースモーゲージ」との違い
リースバックと同様に、所有している不動産を活用した老後資金の捻出方法の一つに「リバースモーゲージ」というものが挙げられます。
「不動産を活用した借り入れ」というと住宅ローンを思い浮かべるかもしれませんが、住宅ローンとは異なり、毎月、定期的に少額を借り入れるタイプが一般的。この仕組みから、リバースモーゲージは「逆住宅ローン」と呼ばれることもあります。
リースバックは、まず売却して所有権を手放してから賃貸借契約を交わしますが、リバースモーゲージは融資が終了した段階（＝多くの場合、契約者の死亡時）に該当不動産を売却することで一括返済します。
リースバックのメリット・デメリット
- 売却後も住み続けられる
- 将来「買戻し」が可能
- 出費が家賃に一本化
- 任意売却と組み合わせることも可能
リースバック最大のメリットは、やはり売却後も住み続けられる・利用し続けられることでしょう。また先述通り「買戻し」をすれば、従来通り所有者として不動産を所有し直すこともできます。
リース中は「所有者」ではなくなるため、固定資産税やマンションにおける管理費・修繕積立金などの維持費がなくなり、固定費用は「家賃」に一本化されます。このことにより、買戻しに向けた経済状況の立て直しも見込めるはずです。
さらに、すでに住宅ローンを滞納させてしまった・住宅ローンが完済できないという状況であっても、「任意売却」と組み合わせることでリースバックが可能。任意売却とは、住宅ローンが完済できない状況における唯一の「自主的」な不動産売却です。
任意売却できれば強制的に競売にかけられることも回避できるため、競売手続きが開始してしまった方でもリースバックは可能です。
一方で、「不動産を売らなければならない事情があるけど、住み続けたい・利用し続けたい」という方の救世主ともいえるリースバックにもデメリットがいくつかあります。
- 買取価格が相場より安いことも
- 家賃が相場より高いことも
リースバックは、買主からすれば非常に成約が多い契約です。そのため、一般的には買取価格は周辺相場より安めであり、なおかつ賃料は周辺相場より高めとなります。
また買戻しをする際にも、売却時の金額を上回る可能性があるので注意が必要です。
リースバックの業者一覧
こちらの記事でリースバック業者をいくつか挙げていますが、一口に「リースバック」といっても業者によってリース期間や象エリアなどは異なります。
もちろん、買取価格や賃料もさまざま。また物件種別・築年数・劣化状況などによっては、買主・貸主が見つからないこともあるでしょう。
- リース期間があらかじめ決まっている
- 買戻し不可
- 買取価格が思ったより安い
- 賃料は思ったより高い
たとえばこのような条件であれば、リースバックを活用する前提である「今の状況を打開したい」ということが達成されるのかを慎重に見極めなければなりません。
【全国対応可】リースバックのオンライン相談も承ります
資金難や老後資金不足、離婚などの問題は、なにもしなければ時間の経過とともにさらに深刻化していくものです。
「“リースバック”という解決策が有効かもしれない」という検討段階の中で、仕組みを理解しつつ、自分たちにとって一番いい条件を考え、さらに業者探しをするという過程には多くの時間はかけられないでしょう。
もしリースバックする以前のことでお悩みがあれば、弊社「不動産あんしん相談室」までお気軽にご相談ください。
全国対応
不動産あんしん相談室は、東京・大阪・名古屋・広島に相談室を構える、不動産の“駆け込み寺”のような一般社団法人です。どんな不動産のお悩みでも解決すべく、全国の士業の専門家と連携して対応しております。
もちろんリースバックも、全国対応可能です。
オンライン相談可
当相談室は、不動産でお悩みの方が気軽に、スムーズに専門家に相談できるよう、LINEやZoom、FaceTime、メール、電話など、あらゆるデバイス・アプリでご相談いただける環境を整えております。
まずは、電話かメール、LINEで「オンライン相談希望」の旨をお伝えください。
電話：0120-619-099（通話料無料）
メール：お問い合わせフォーム
LINE：不動産あんしん相談室「LINE」お友達登録
初回相談は無料。24時間いつでも受け付けておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。
任意売却＋リースバックも可能
当相談室では、「任意売却」も可能です。
任意売却は、裁判所や金融機関とのやり取りも伴うためどんな不動産事業者でも対応できるわけではありません。
さらに、「任意売却」「リースバック」それぞれを請け負う事業者はあっても、この2つを組み合わせてご提案できる事業者の数は圧倒的に少ないというのが現状です。
任意売却は、可能な期間が限られています。対応が遅れてしまえば、ご自宅に二度と戻って来られなくなってしまうどころか、膨大な借金だけが残ってしまう可能性も否めません。
任意売却・リースバックをお考えの方の中でも、競売手続きが開始してしまったという方はとくに、すみやかな買取も可能な当相談室にできるだけ早くご相談いただければと思います。
「リースバック以外」の選択肢もご提案します
- 資金難
- 相続
- 離婚
このような状況における解決策は、リースバックだけとは限りません。ご年齢、ご状況によっては、リバースモーゲージや一般的な不動産売却のほうが適していることもあるでしょう。
また、共有持分トラブルやその他の借り入れがあれば、リースバックの前に解決しなければならないかもしれません。
弊社は「相談室」と掲げているだけあって、不動産のどんなお悩みでも解決させていただけるだけの人材・環境を整えております。不動産分野で「セカンドオピニオンサービス」を行う数少ない企業でもあります。
付帯する問題の解決やその他の選択肢のご提案についても、不動産あんしん相談室にどうぞお任せください。
まとめ
リースバックは「不動産売却後のリース」という性質上、一般的な不動産売却以上にわからないことや疑問点が多く生じるものです。そしてもちろん、リースバックにはメリットともにデメリットもあります。
相談先は、あなたの状況をしっかり聞いて理解してくれたうえで、デメリットやその他の選択肢も伝えてくれる専門機関であるべき。不動産あんしん相談室は、全国対応かつオンライン相談もできます。どうぞお気軽にはご相談ください。
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全国対応の会社を比較するときの確認点
対応地域だけでなく、現地査定の体制、契約後の管理窓口、普通借家・定期借家の別、将来の家賃変更条件まで確認してください。当相談室の普通賃貸借契約では、契約期間中に一方的な家賃値上げを行わない方針です。
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