リースバックは、売却後の賃貸借によってそのまま家に住み続けられる不動産売却です。
売却後の賃貸ですから、リースバックに際しては「不動産売買契約書」と「賃貸契約書」2つの契約書を取り交わすことになります。
一口にリースバックといっても、この2つの契約内容は一律ではありません。契約前にはしっかり内容を把握し、自分が意図するような契約になっているか確認する必要があります。
リースバックの「不動産売買契約書」で見るべきポイント
リースバックや不動産売買に限ったことではありませんが「契約書」は、くまなくチェックしなければなりません。
とくに不動産ともなれば金額が非常に大きいので、自分にとって不利な契約になっていないかしっかり確認されるべきでしょう。
1．売却金額
リースバックにおいては、必ずしも売却価格が高ければ高いほうがいいというわけではありません。
基本的に、売却後の賃料や賃貸後の買戻し価格は、売買価格を元に算出されます。売却金額が高ければ、その分、家賃や買戻し価格が高額になってしまう可能性も否めません。
とはいえ、売却時に住宅ローン残債があれば安く売りすぎてもまた困ることに。価格の折り合いについては、契約時までにしっかり買主と話し合っておきましょう。
売却金額を決めるには、賃貸期間や買い戻しの予定、住宅ローン残債などあらゆることを考慮しなければなりません。
不動産あんしん相談室は「不動産トラブル」専門の一般社団法人です。リースバックされる方のご事情やご希望に鑑みまして、適切な価格設定をさせていただきます。
2．決済時期
「まとまったお金が必要」ということでリースバックされる方も少なくないでしょう。
しかし不動産売買契約では、契約を交わした日に売却金を受け取れるとは限りません。むしろ、売買契約と決済は別日となることのほうが多いものです。
不動産の所有権についても、買主に移行するのは決済後。売買契約日とはタイムラグがあることもありますので、十分、確認するようにしてください。
3．買い戻し条件
リースバックは、将来的に買い戻すことも可能です。
しかし、100％買い戻せるというわけではありません。将来的に買い戻すためには、まず買主となる人や機関の同意が必要です。
さらに、同意があっても第三者に転売されてしまったり「言った言わない」の話になってしまったりしないよう、売買契約時には買い戻しの時期や価格などの条件の認識を合わせておくことが大切です。
不動産あんしん相談室のリースバックは、条件によっては10年まで買い戻しが可能です。賃貸開始時にご予定・ご希望をお伺いしますが、基本的にはいつでも買い戻ししていただけます。
リースバックの「賃貸借契約書」で見るべきポイント
それでは続いて、売却後も住み続けるために締結する「賃貸借契約」の重要なポイントを見ていきましょう。
1．契約の期間
不動産の賃貸借契約は、次の2つに大別されます。
1．普通借家契約
2．定期借家契約
「1．普通借家契約」は、借主に住み続ける意向があれば基本的にずっと賃貸し続けられる契約です。
一方で「2．定期借家契約」は、期間満了をもって賃貸借契約が終了する契約。「リースバックで家を売却した後、何年も住めると思っていたのに2年で退去を迫られた
……」なんてことがないよう、賃貸契約の種類と期間を必ず確認するようにしましょう。
定期借家契約でも、期間満了時「再契約」できるケースもあります。ただし、再契約時に賃料等の条件が悪くなる可能性もありますので、定期借家契約の場合には再契約ができるのか？再契約時の条件はどう決まるか？も併せて確認しておく必要がります。
リースバックでは「定期借家契約」が多いですが、当相談室では「普通賃貸借契約」をご提案させていただいております。賃貸期間の制限はありません。
2．賃料
リースバックの賃料は、周辺相場より高額になる傾向にあります。
賃貸期間が継続すると、賃料の支払い総額が売却金額を上回ってしまうことも。そのため買い戻しを検討される方は、1年～5年後で設定されるケースが多い傾向にあります。
当相談室では、一括して売買代金のお支払いをする事もできますし、売買代金の一部を賃料に充当する事も可能です。お客様のライフプランにあわせたご提案をいたします。
3．賃貸契約中の管理
一般的な賃貸にもいえることですが、賃貸中の管理やサポート体制は貸主や管理会社によって大きく異なります。
リースバックでは、売却後も住み続けられるとはいえ、所有権は買主・貸主に移行するわけです。設備不良が起きたときや何からしらのトラブルが起きたときは、基本的に貸主が対応します。
そのため、賃貸中の管理者やサポート内容についても必ず確認しておきたいポイントだといえるでしょう。
まとめ
リースバックでは「不動産売買契約」と「賃貸借契約」という2つの契約をほぼ同時に締結します。いずれかの契約書に意図しない内容があってそのまま契約を締結してしまえば、次のようなことにもなりかねません。
- 更新できるものと思っていたのにわずか2年で退去を迫られた
- 買い戻しするつもりだったのにできない
- 賃料がどんどん上がっていく…
契約書をしっかり確認するのは、ご自身やご家族の将来を守るため。
不動産あんしん相談室では、できるだけご負担なく今の家に住み続けていただけるよう、そして買い戻しをご希望の方には無理のない計画を立てていただけるよう、それぞれ異なるお客様お一人お一人のご状況やご意向にあった提案をさせていただいております。
また、リースバック後にトラブルが発生しないよう、他社様の契約書を拝見するセカンドオピニオンサービスも実施しております。
これからリースバックをお考えの方は、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。
【大人気】1時間無料のオンライン相談実施中
弊社では、LINEやZoom、FaceTime、メール、電話などあらゆるデバイス・アプリでご相談いただける体制を整えております。
電話：0120-619-099（通話料無料）
メール：お問い合わせフォーム
LINE：不動産あんしん相談室「LINE」お友達登録
まずは電話かメール、LINEでご連絡ください。初回相談は60分無料（その後30分毎に5,000円）
お申し込みは24時間受け付けておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。
住宅ローン滞納・離婚・相続等むずかしい不動産トラブルを解決！
