離婚時の住宅ローン処理で損しない方法｜財産分与より夫婦間売買がお得な理由

離婚を考えている方で、住宅ローンがまだ残っている家をお持ちの場合、その家をどうするかは大きな悩みの種です。多くの方が「財産分与」で処理しようと考えますが、実は「夫婦間売買」という方法の方が、お得で安心できることをご存知でしょうか。

この記事では、住宅ローンが残っている家の処理について、なぜ夫婦間売買を選んだ方が良いのか、分かりやすく説明します。

財産分与と夫婦間売買って何が違うの？

財産分与とは

財産分与は、結婚してから夫婦で築いた財産を離婚する時に分ける方法です。「夫婦の財産だから半分ずつ」という考え方で、よく知られた方法です。

夫婦間売買とは

夫婦間売買は、夫婦の片方がもう片方に家を売る方法です。普通の家の売買と同じように契約書を作って、きちんと手続きをします。

住宅ローンが残っている場合、なぜ売買の方が良いの？

1. 手続きにかかるお金が安くなる

1つ目は家の名義を変える時にかかる「登記費用」が安くなるからです。

財産分与の場合： 家の評価額の2％が税金としてかかります
夫婦間売買の場合： 土地は0.3％、建物は2％で計算するので、多くの場合安くなります

2. 住宅ローンの処理がスムーズ

住宅ローンが残っている家の場合、銀行との手続きが重要です。
夫婦間売買なら、以下のようなメリットがあります。

銀行との交渉がしやすい

「家を売って買う」という分かりやすい理由があるので、銀行も住宅ローンの名義変更に応じてくれやすくなります。財産分与だと「贈与（タダでもらう）」と思われて、銀行が嫌がることが多いのです。

新しい住宅ローンに借り換えできる

家を買う人が新しく住宅ローンを組んで、古いローンを一括返済することもできます。これで今より良い条件のローンに変えられる可能性があります。

連帯保証人から抜けやすい

財産分与だと連帯保証人のままになってしまうことが多いですが、売買なら連帯保証人から抜けるための交渉がしやすくなります。

3. 税金の面でお得

住宅の特別控除が使える

家を売った時の税金について、3,000万円までは税金がかからない特別な制度があります。夫婦間売買なら、この制度を使える可能性が高くなります。

相続税を払った人はさらにお得

もし相続で家を取得した時に相続税を払っていた場合、夫婦間売買ならその分も税金から差し引けることがあります。

4. 後でトラブルになりにくい

契約書できちんと約束

売買契約書で、お金をいつ払うか、いつ家を引き渡すか、家に問題があった時はどうするかなど、全部きちんと決めておくことができるため、後から揉めることを防げます。

法的にしっかり守られる

売買による名義変更は法的に強い効力があるため、第三者から文句を言われる心配もありません。

住宅ローンの残り方によってどう違う？

住宅ローンの方が家の価値より多い場合（オーバーローン）

家を売っても住宅ローンが残ってしまう状況でも、夫婦間売買なら対応できます。足りない分をどうするかを契約書にきちんと書いておけば、銀行との話し合いもスムーズです。

家の価値の方が住宅ローンより多い場合（アンダーローン）

家を売った時に住宅ローンを返しても余る場合、その余った分をどうするかも契約書で明確にできます。財産分与だと曖昧になりがちな部分も、売買ならはっきりします。

実際の手続きの流れ

1. 家の値段を調べる

不動産会社に家の価値を査定してもらい、適正な売買価格を決めます。
当相談室では不動産の査定を無料で行なっておりますので、ご希望の方は公式LINEよりお問い合わせください。

LINEでの無料相談

2. 住宅ローンの残高を確認

銀行から正確な住宅ローンの残高を教えてもらいましょう。

3. 契約書を作る

専門家と相談し、適切な売買契約書を作成します。

4. 銀行と相談

住宅ローンの名義変更や新しい借り入れについて、銀行と話し合います。

5. お金のやり取りと名義変更

司法書士による名義変更手続きと同時に、代金の支払いを行います。

気をつけるべきポイント

適正な価格で売買する

夫婦間の売買でも、極端に安い価格だと税務署から「実質的には贈与」と判断される可能性があります。不動産会社の査定を参考に、適正な価格で売買することが大切です。

離婚のタイミングとの関係

夫婦間売買は離婚前でも可能ですが、離婚の話し合いや調停との関係を考えて進める必要があります。

専門家の助けが必要

夫婦間売買は、不動産、税金、法律の知識が必要な複雑な手続きであることから、以下の専門家に相談することをおすすめします。

当相談室では、離婚に関する住宅ローントラブルを多数扱っており、夫婦間売買も得意分野としております。また必要に応じて、連携している司法書士や弁護士をご紹介することも可能ですので、まずは無料のLINE相談より現状をお聞かせください。

実際の成功例

Aさんご夫婦の場合、最初は財産分与を考えていましたが、当相談室にご連絡があり、状況を整理した結果、メリットの多い夫婦間売買に変更。

手続き費用が17万円も安くなり、さらに住宅ローンの借り換えで月々の返済額も2万円減らすことができました。

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まとめ：賢い選択で新しいスタートを

離婚時の家の処理、特に住宅ローンが残っている場合は、財産分与よりも夫婦間売買の方がお得で安心と言えるでしょう。

これまでご紹介しました通り、手続き費用が安くなる、住宅ローンの処理がスムーズ、税金面でのメリット、法的な安定性など、夫婦間売買には多くの良い点があります。特に住宅ローンが残っている方には、銀行との交渉や借金の処理の面で、売買の方が圧倒的に有利と言えるでしょう。

適正な価格の設定から契約書の作成、税金の処理まで、一つ一つが将来に大きく影響します。

当相談室では、離婚時の不動産処理について豊富な経験を持つ専門スタッフが、お客様それぞれの状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。これを機に住宅ローンが残っている不動産の処理でお困りの方は、財産分与ではなく売買での対応も考えてみていただければと思います。

LINEでのご相談は無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。適切な手続きで、離婚後の新しい生活を経済的にも精神的にも安心してスタートできるよう、全力でサポートいたします。

離婚は人生の大きな転換点です。家という大切な財産の処理も、最も良い方法を選んで、前向きな新しいスタートを切りましょう。

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